WeWork提速进军亚洲市场 “中国版WeWork”如何奔跑赶超？

　　创空间鼻祖WeWork3月10日宣布，已经完成新一轮4.3亿美元融资。此次融资由联想控股和弘毅资本领投，不仅让WeWork估值将达到160亿美元，而且加快了WeWork进军亚洲市场的步伐，现在，它又将目光瞄向了中国。第一个站选在上海，WeWork目前已经在官网启动上海公司的多个职位招聘。

　　为创业者和创意人员提供联合办公场地

　　WeWork是一家于2010年在美国成立的房地产公司，专注于联合办公租赁市场。WeWork做的就是用折扣价格租下整层写字楼，然后进行二次设计，之后再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业，每月向他们收取会员费，并提供运营服务。

　　除了收房租，WeWork还设法让会员们意识到，他们加入了一个丰富的商业网络，可以找到合作伙伴、客户、投资人。其在各路投资人眼中是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，或许你在去冰箱拿食物的过程中就会遇到自己的投资人。

　　和Uber与Airbnb一样，WeWork是共享经济的代表。

　　WeWork的最大特点就是会分别针对不同的创业公司、自由职业者和经常到其他城市办公的人群提供几种不同的会员服务。而在会员收费方面，WeWork还提供了三种不同的会费方案，分别是月收费45美元/月的“初级版”会员，95美元/月的“进阶版”会员和350美元/月的“无限量版”会员。三种会费不同之处在于租赁者可以使用办公区域的时间，或者是否租赁会议室以及工作信件的签收。当然不同公司的员工都可以按照自己的实际需求选择购买不同的WeWork的会员服务。看看，一个小小的工作租赁都能做的这么因地制宜，体贴入微！

　　160亿美元，WeWork都做了啥？

　　目前，商业地产的发展模式主要是“买地、开发、招租”的运营模式，资金投入，运作周期长。而在WeWork中，节省掉了买地和开发环节，通过对所租写字楼进行改造升级，让资金得到快速回笼。

　　其次，从租面积到租工位，打破了传统写字楼的复杂性；而租赁的可伸缩性以及租期的灵活性，又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑，营销成本也将随着产品的改进而降低。

　　然后，WeWork提供空间硬件到整体服务的变革，其提供的第三方服务，降低了客户采购成本的同时，也降低了第三方服务商的销售成本，而自身则获得客户关系和黏性。

　　那么WeWork到底值钱在哪？WeWork的估值不是按照一家房地产公司的标准去估值，其实是按照科技公司的标准去估值。在进账几乎一样的前提下，科技公司的估值要比其他行业公司的估值要高，理由是科技产品可以规模化扩张，且容易追踪和衡量，同时也更容易获得利润。

　　当然WeWork也会遇到其所租用的办公场所，房东自己也打算办联合办公空间，这时又该怎么办？为了应对此类的问题，WeWork又推出了自己的一个衍生品——WeLive。据了解WeLive是WeWork目前推出的试点方案，它为初创公司推出结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务。根据资料显示，WeLive预计在2018年达到3。4万会员，覆盖69个地点，每名成员可带来2088美元的月营收，总营收则达到6。36亿美元，将占到WeWrok总营收的22%。其如果真的能改变年轻人联合居住的方式，它的价值将是无形的。

　　中国版WeWork要定位和分析国内外差异

　　说到底，WeWork的成功，要归功于美国的从业环境。美国的微小企业、自由职业者这部分市场发展已经很成熟，他们会更需要WeWork这样人性化且灵活的办公环境，但中国还不具备这样的土壤。国内的联合办公空间最初脱胎于孵化器，生来就带有创业的基因，而且在国家双创政策的鼓励下，众多创业者一头扎进这个市场，很容易忽略了最客观的环境因素。

　　美国和中国的商业地产逻辑则完全不同，美国房地产资金成本是2%-3%，租售比在8%-9%，而中国资金成本却是8%-9%，租售比例是2%-3%。且市场情形不同，WeWork入华也难免不会走弯路，更何况照搬其模式的学徒。但好的是，中国经济在高速发展，人口数量之多，互联网发展速度之快，办公共享的模式在未来的国内发展可能比国外更有潜力。

　　现在，中国的众创空间分为几大门派，有的是基于线下空间做企业孵化，有预期的未来，但短期内难以变现；有的把空间拿来作为社群交流的根据地，卖的是会员价值；有的是以众创空间的名义先从政府手里拿地，至于以后用于做什么还待观察；当然还有大量的空间是政府直接操盘，普遍来看运营能力较弱。而不同定位直接关系到服务的区隔，甚至盈利模式的差异，因而如何找准自己的定位，即面向怎样的企业用户？用户的真实需求是什么？要提供怎样的服务闭环？应该是诸多创业公司需要想清楚的第一步。

　　中国版WeWork如何奔跑赶超

　　WeWork的高速发展，赢得国内众创空间业界的高度关注。众多创业孵化器和众创空间意图打造类似的中国版WeWork，但大多画虎成猫，目前中国版的WeWork众创空间分为几大类型，其一基于线下空间做企业孵化，有预期的未来，但短期内难以变现；其二把空间作为社交的根据地，卖会员价值；三是以众创空间的名义先从政府手里拿地，至于以后用于做什么还待观察；另外，还有大量的众创空间是各地政府直接或间接操盘，运营能力普遍较弱。

　　毫无疑问，WeWork入华，或许给中国同行带来更多新鲜血液及创新启示。但WeWork这种将文化内涵、精神及个性需求、商业价值绑定变现的模式背后有着强大的创新体系的支撑。如美国拥有完善的创业教育体系，年轻人创业热情高，且准备充足，目标明确。很多年轻人都会选择创业，这让各类WeWork式的联合办公空间有非常大的需求。

　　整体上看，中国的创业文化氛围目前还很难比得上美国。这很大程度上源于中国创业教育体系的整体缺失。国内众多创业者仍旧属于草根创业者，其所得到的关于创业方面的培训少之又少。其次，中国的创业融资体系目前也很难比得上欧美。仅从孵化器来看，在众创空间这一概念提出之前，中国各类孵化器机构大都关注具备一定规模的企业，对真正的初创型企业关注度比较低。

　　因此，中国的创业文化氛围和融资体系目前比不上美国那么完善。但是目前来看，过大的人口基数所带来的就业压力问题，使得政府不得不花大力气向全社会推广众创空间的概念，众创空间建设在未来很长时间里将获得很多政策红利；而类似于创新工场、创业工坊之类的创新型孵化器，其孵化成果已得市场验证，这也将吸引众多投资者进入创新型孵化器，或者说是众创空间的投资建设中来。

　　独上高楼，望尽天涯路

　　也许，WeWork发展模式，在中国难以得到其在美国那样迅速的发展速度，但是在创业热潮推动下，WeWork模式，仍旧是中国各大地产商和相关创业者应该关注的模式创新方向。

　　WeWork入华，对中国的众创空间和孵化器市场将是一轮新的挑战，中国的众创空间和孵化器市场将迎来一轮整合与洗牌，而WeWork就像是一条进入了装满沙丁鱼的鱼槽的鲶鱼，将给这个行业带来不同的理念和新的活力，因此需要房地产运营商结合当地市场需求，对产品做出准确定位，才能在轰轰烈烈的“WeWork”入华事件中脱颖而出。

　　文/考拉

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