环北京房产销售乱象调查

　　河北省廊坊市下辖的香河县、大厂县、三河市被称为“北三县”，由于地理位置上紧邻北京市通州区，成为近期楼市热点地区。然而，违规销售、灰色电商服务费、无端加价等乱象却屡禁不绝

　　2016年“十一”假期前后，全国20余个城市陆续出台房地产调控政策，绝大多数地区都突出强调“严肃查处房地产市场违法违规行为”。住建部于10月4日公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，北京、上海等地对点名的有违规嫌疑的房企和机构迅速查处。

　　河北省廊坊市下辖的香河县、大厂县、三河市被称为“北三县”，由于地理位置上紧邻北京市通州区，成为近期楼市热点地区。

　　从2015年下半年开始，“北三县”楼市曾一路狂飙，房价在短短几个月内迅速翻倍。但从4月份廊坊市下发房地产严控政策后，政府突然一脚刹车，就让喧嚣了半年多的热土直接陷入了前所未有的停滞状态。

　　政府给房市踩下急刹车的原因众所周知，自去年北京市政府宣布东迁以来，“北三县”楼市持续走高，不少项目的销售均价已经从过去的七八千元涨到1.5万元以上，同比涨幅超过100%。其中燕郊楼市的涨幅最大，目前该地房价最高已经达3万元/平方米，甚至超过北京一些楼盘，整体市场已突破2.8万元/平方米。过去一年，整个“北三县”的涨幅甚至超过了深圳。

　　抑制楼市暴涨，打击投机需求是目前“北三县”政府治理楼市的首要目标。

　　不过临近年终，不少开发商为了资金回笼，竟暗箱操作，违规销售的手段更加隐蔽。《小康》记者近日调查发现，严查之下，房地产销售有所规范，企业和机构人员的违规行为有所收敛。不过，仍有一些房产企业和中介机构顶风作案，定价混乱、违规加价和变相收取排号费等行为时有发生。

　　“北三县”上演房产急刹车

　　这个夏天，对于北京白领王威注定是一个难熬的季节，两年前他在河北省大厂某楼盘购买了一套80多平方米的住宅，“排号费、订金和首付款一共交了20多万，快两年了，只签订了一个内部认购协议。”王威说道。

　　王威通过多方了该项目仍未办理国有建设用地土地使用证，这意味着他花了20多万首付购买的是一个违规项目。

　　“大厂不少项目都五证不全。”王威说。

　　在“北三县”，违规建设、违规销售并非个例，据廊坊市一位资深销售介绍，开发商没有拿到土地即开始建设、没有开工即开始销售，这种现象很普遍。

　　今年4月初，廊坊市政府开始逐步整顿辖区内房地产市场，并出台相应限购政策，整个地区房地产市场被熔断，至今大厂地区可售项目不超过三个。

　　8月中旬廊坊市政府再发通告，在土地出让、预售管理、信用惩戒等方面提出明确要求，规范廊坊市区房地产秩序。未取得土地或规划手续违法售房和“一房多卖”造成严重不良影响的企业，将被列入“黑名单”从严从速处理。

　　通告提出，土地出让要严格遵循招标拍卖挂牌出让的市场规则，凡申请人符合条件的均可依法参与竞买。严禁任何单位和个人违反有关规定与集体经济组织以及破产、改制企业签订土地征收、转让协议。房地产开发项目取得土地、规划、施工许可等手续后方可开工建设，对擅自开工建设的，一律依法从严查处。

　　廊坊市政府要求，商品房预售必须“五证齐全”。开发商未取得《商品房预售许可证》之前，不得发布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方式进行非法集资，严禁以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　违反相关规定，将由国土、公安、城管、建设、房管、工商、物价等部门按照职责查处。开发商、房产中介违法违规的，将计入企业信用档案，并在房地产市场准入、行政许可、证照资质审核等方面予以应用。政府建立违法企业“黑名单”数据库，并依法从严从速处理。

　　同时，购房者们也在跟时间赛跑。他们担心政策落地后，对首付比例和购房资格会进行限制，如果不能提前完成网签和按揭手续，未来不仅首付比例可能增加，购房资格甚至都可能被取消。

　　严控政策出台后，包括港中旅、天洋城、福成、兴达等在内的很多房地产商为避风险，选择了“停售”。

　　从北京到河北燕郊，下了通燕高速就是102国道，道路两侧云集数十家房地产项目售楼处，曾被称为售楼一条街，火爆的市场戛然而止。

　　电商服务费进了谁的腰包？

　　在今年4月1日“廊九条”发布前，大厂夏垫区域某楼盘，在未取得商品房预售许可证，且预售区块还是一片空地的情况下，便涉嫌违规对外预售，且收取购房人4万元的排号费。

　　除此之外，当项目迟迟未有开盘迹象，相关排号人退号时，开发商竟逾期不退款。

　　此事公开后当地政府按照相关规定对开发商进行了处罚。

　　廊坊有关部门明确要求，开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款，不得参加任何展销活动。

　　但规定出台仅仅几个月后，一些地产商又变相收取排号费。

　　“北三县”中，离北京较远的香河9月以来其购房热度迅速攀升。

　　“几个月前售楼处还没这么多人，这阵子售楼大厅天天挤满人。”在香河某售楼处，销售负责人张崇向记者介绍，最近来看房买房的几乎都在北京工作。9月份销售的房源大部分委托合作的房产经纪公司操作，由房产经纪公司收取电商服务费。

　　据张崇介绍，该楼盘此次开盘均价高达1.8万元左右，房产经纪公司收取电商服务费3.5万元，开盘抵7万房款，但此款不能开取发票。

　　知情人向《小康》记者介绍，所谓电商服务费，事实上就是开放商给代理销售的房地产经纪公司的销售佣金。“举个例子说，一套总价200万元的房子，你交了3.5万电商费，开发商在总房款里减去7万元，总房款变成193万元，实际上，开发商预期价位就是193万元，最后签合同也按193万签，开发商没有任何减免，而且还给替他们销售的房地产经纪公司报酬，出了问题与开发商无关。”

　　来自东北的购房者王超在售楼处听了张崇讲解后，被张崇带到通州区一处隐蔽的度假村交了两套房的电商费共计7万元。

　　王超交了电商费后便回东北等待开盘。“约一个月后，楼盘销售人员通知周末开盘，王超立即放下工作，从老家赶来，发现自己排到1300号，该楼盘此次只销售1200套房源。王超决定放弃选房，准备退回电商费。

　　电商服务费的说明显示，当购房者”申请退还服务费将于办理退款手续后30个工作日内转账退还至原消费银行卡。“然而王超等了足足两个月，反复交涉后，房地产经纪公司才勉强退款。

　　电商服务费收据显示，这是一家叫”民兵团“的房地产经纪公司。

　　该官方网站显示，民兵团是北京微行天下文化传媒有限公司旗下品牌，致力于搭建于中国最前沿的互联网房地产整合服务平台。作为行业新生力量成功践行着地产行业O2O模式，为开发商精准定位目标受众，为购房客户精准匹配目标楼盘，为大兵（团员）提供专业快捷的服务。

　　据介绍，此次该楼盘开盘，有大约1400人交纳电商服务费，民兵团收取电商服务费金额高达5000万元左右。

　　民兵团香河上述项目负责人张宗利向《小康》记者介绍，该公司在香河县代理了十个以上楼盘，与开发商都是采取上述合作方式。另据知情人介绍，房地产经纪公司收取电商服务费后，为了增加销售业绩，公司销售人员都承诺给购房者返佣金，一般在2万元左右。

　　家住燕郊的乔冬雪和丈夫刘红旭，今年6月，通过熟人介绍，认识了民兵团的销售，销售承诺如果购房返还2.8万元佣金，一家人东筹西借在香河运河家园小区购买了一套住宅，可是到现在为止”民兵团“一直没有返还承诺的佣金，多次催要无果。民兵团给出的说法竟然是，销售卷款跑路了。据了解，诸如此类事件在”民兵团“并非孤案。

　　在”民兵团“的一份介绍中显示，”民兵团“现在拥有350人的技术研发团队、拥有专业的线下服务团队、策划创意团队和高效的执行团队等。至今民兵团注册大兵（会员）已发展到5万余人，其中北京及周边独立经纪人3.1万人。截至2015年7月，销售额已突破68个亿。

　　上述知情人告诉记者，民兵团所称的独立经纪人就是该公司的编外挂靠销售团队，只要在该公司网站注册就可以成为”民兵团团员“，没有任何劳动合同，大部分承诺也是口头协议，如果双方任何一方出现问题，一走了之均没有任何保障。

　　按照该公司公开的销售规模，粗略统计每年至少有数亿元电商服务费进账，这些电商费没有给购房者开具发票，究竟流向了哪里？张宗利表示，此事只能和公司负责人杜晓刚联系。本刊记者致电该公司，办公室人员承诺稍后会有相关负责人与记者联系，截至发稿时，该公司没有正面回复记者。

　　买房加价潜规则

　　不多交钱，在燕郊根本买不到房--这是燕郊楼市的一条潜规则。

　　在北京一家公司工作的陈璐在燕郊某楼盘看中一套71平米的两居，单价2.8万元/平米，总价199万。

　　作为首套房，陈璐可以享受三成首付的政策，也就说，陈璐准备60万元即可，但在售楼处，她却被告知，需要准备80万元的首付。首付怎么变成80万元呢？

　　经销售解释，这多出来的20万元其实是”补差价“，这套实际销售单价为2.8万元/平米、总价199万的房源，在合同上，销售单价为2.4万元/平米，总价为170万元，按照首套房政策，可以贷款120万元，那么按照实际销售总价看，首付款就变成了80万元。

　　为什么售价2.8万元的房子，只能按2.4万元贷款？销售员接下来的解释，更让她郁闷至极。原来，该项目在住建委的备案价格为2.3-2.4万元/平米，但是在单价近3万元的燕郊新房市场中，并没有开发商愿意按备案价销售。但是想通过房管局网签，取得银行贷款的话，就必须符合备案价。

　　原本多加20万元，已经让陈璐压力倍增，更让她瞠目结舌的还在后面。该项目称，补差价的20万元不能体现在合同里。换而言之，就是不能和网签一起结算，要另交。而且这20万元，开发商不提供任何收据，最好是现金，在交钱现场不允许拍照、录像，不能保留任何证据。

　　无凭无据给开发商20万元，陈璐肯定不愿意。销售则表示：“那就看自己了，认可就买，不认可就算了，想在燕郊买到住宅，就都得多交钱。”

　　记者注意到，今年4月和8月，廊坊市人民政府相继出台规范房地产政策，简称“廊九条”、“廊七条”，并在廊坊市政府网站公布。针对销售环节，“廊七条”要求开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款，不得参加任何展销活动。

　　随后，“北三县”相继出台细则。三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室规范商品房预售管理细则中规定，进一步加强预售管理，限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度；销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%。

　　上有政策下有对策。燕郊本地一位销售负责人表示，目前燕郊绝大多数项目都在加价销售，目的是为了突破政府对价格的限制，“比如，这个房备案价是2万元，规定是最高上浮10%，但实际销售价格是2.5万元，签约时还是按照2万元来执行，但另外5000元不会体现在合同中和开发商收入中。”

　　据其透露，通常的操作方式是，开发商通过代理公司或者销售人员来收取加价部分，这部分钱没有收据和发票，甚至不会通过公司账户，“燕郊大部分新盘因为备案价普遍较低，所以都加价销售，最高的加了50%，等于一套房加了100多万。”

　　房企变相提价，背后反映的是一种购房的狂热和销售的乱象。

　　燕郊另一在售项目的销售人员透露：“除了加价，还有一种情况是，开发商不提高首付，但捆绑车位卖，一个车位100万元。这无疑提高了首付。这就是燕郊的基本行情。”

　　记者调查发现，目前燕郊新房整体均价保持在2.8万元/平方米左右，但之前开发商报备的价格较目前市场价而言偏低，因而多个项目都有加价行为。这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄20万以上的“议价费”。

　　加价卖房不仅仅在燕郊，与燕郊相邻的大厂自治县某楼盘近日开盘，每套房平均加价在40万以上，手段与燕郊类似，两天卖出700余套房源。

　　对于燕郊、大厂部分楼盘的加价行为，北京房地产学会执行会长陈贵表示，加价的“潜规则”，说白了不多给钱就不卖给你，这种行为可能只有在供需失衡的地区才有。这种“擦边球”的行为很难杜绝。

　　北京市房地产中介协会会长李文杰表示，除了政府要继续加强监管，新房市场应加强客户对企业的监督。众多购房者建议，应建立举报及时反馈机制，提高监管效率。据了解，现有的举报渠道大多数是信访渠道，回复时间多达60天。如果加上相关部门不作为，需要提起行政复议处理，反馈时间会更长，市场却很可能早已出现变化，无法形成有效监督。

　　对于中介经纪的违规行为，李文杰表示，应加强行业自律，对于害群之马要充分进行信息披露，施行惩罚，提高所有机构的规范意识。

　　文｜《小康》记者 郭煦 北京、廊坊报道