建立楼花买卖许可制度 保障消费者权益
- 来源:澳门月刊
- 关键字:楼花,买卖,许可制度,权益
- 发布时间:2010-11-29 16:39
楼花是房地产市场提供的一种商品，有别於已经可供入伙的现楼单位，是指准备或正在兴建、尚未落成的楼宇单位。由於本澳的经济体系较单一，银行贷款是其最主要的融资手段，故发展商多採用楼花买卖的方式，减轻本身的融资压力，加速房地产开发过程中的资金周转，有效解決房地产开发前期资金投入的问题。
然而，正值由於楼宇单位尚未建成衍生出种种问题，如“上楼”时间需时，落成后货不对版；加上本澳针对楼花买卖方面的法律法规较为薄弱，只是沿用《民法典》内的“预约买卖”制中的许可、合约等规定，而相关的楼花登记及许可制度尚处空白，显然缺乏对消费者的保障。
据《物业登记法典》第43条第5款的规定，在建筑图则被核准后至完成有关建筑工程前，发展商可就建筑物申请“临时分层登记”。然而，上述条款並非强制性，如果发展商未对楼花进行“临时分层登记”就出售楼花的话，消费者购买后，也就无法对其物业进行“临时分层登记”，故亦无法按有关规定进行“物业登记”；而且亦由於没有进行登记，出现一屋多卖的情況。再者，楼花买卖的过程中，地产商与地产商之间的联手托价早已见惯不怪，消费者在购买楼花后，由於楼宇尚未落成及信息不透明，地产商或地产中介人或以发展商加价为由，或以另有客户对此楼花有意思为由等，将楼花的价格不断提高，从而获取暴利，如提督马路某灏字的楼盘，地产中介人以发展商加价为由连续6个月内不断提价，售价上升百多万，但消费者已下定金，难以舍棄单位，唯有变成任人宰割的羔羊。
当前，楼花买卖出现的问题，主要是买卖过程中的信息不透明及制度不完善所致。为了规范房地产市场的运作，保障楼花买卖各方的合法权益，政府应强化对楼花买卖的监管，制定楼花买卖相关法律法规，借鉴邻近地区的经验，对楼花买卖相关的许可制度、信息透明化、相关部门的职能等多方面进行规范。
建立楼花买卖的许可制度
可借鉴邻近地方的经验建立相关的楼花买卖许可制度，建议参考香港或新加坡的规定，楼宇的建筑图则必须获得有关政府部门的批准、楼宇兴建至特定的高度或层数以及完成楼宇“临时分层登记”后，发展商才许可售卖楼花。针对楼花买卖双方所签订的“临时买卖合约”，有必要引入公证员认证制度，如香港的楼花买卖必须透过律师完成交易，律师在楼花买卖的过程中佔重要地位。同时，设立楼花保证金制度，将交易所得的预售款项，存放一部分作为保证金，政府及银行共同监管此款项，而当发展商融资出现问题时，此保证款项可供其完成楼宇的兴建，避免出现烂尾楼，保障消费者的权益及市场的交易安全。
此外，楼花买卖双方出现信息不对称的情況，亦因应楼花买卖许可制度而得到平衡，由於出售的楼花已作“临时分层登记”及相关图则已获政府批准，消费者可透过政府地藉信息网等相关网页得到相关楼花的数据，让消费者更多地了解楼宇的周围环境、交通网络、周边配套等等，而信息透明也可有效防治一屋多卖的情況出现。
加强完善房屋局的职能
现时本澳房屋一切相关的事务理应由房屋局负责，但碍於其架构及职能设置，房屋局只局限於公共房屋的监管，而私人楼宇则採用协助管理的模式。本澳的私人楼宇买卖均交由市场自律，由於本澳並无完善的房地产制度，导致某部分地产商或地产中介人不守规则，利用现时私人楼宇买卖出现的种种漏洞、楼花买卖过程中不合理现象等，谋取暴利，扰乱本澳房屋市场的秩序，房屋局对此有心无力。长远而言，为促进本澳房地产市场的健康发展，在完善相关法律法规的同时，建议参考香港房屋事务局的职能设置，重点完善房屋局对私人楼宇监管的相关职能，确立其对本澳房地产市场监督角色。
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