房产中介灰生态

　　降费、裁员、关店，市场遇冷，房产中介行业仿佛一夜入秋。

　　市场遇冷的原因并非无迹可寻。为规范房产中介的销售行为，净化市场环境，各地对房产中介行业的整顿引发短期阵痛；随着调控政策的收紧，楼市成交量萎缩，市场短期之内难见起色。

　　从自身来看，房产中介行业发展依然不够成熟。市场乱象似乎由来已久，积弊颇深，存在着诸如发布虚假房源、参与炒房、哄抬房价、违规代理等种种灰生态。

　　房产中介行业能否改变灰生态？已然成为关系行业能否健康成长的关键。从行业整顿、楼市倒逼，到法规约束，势必让“灰生态”没有生存的土壤。

　　整顿

　　最近一段时间，房产中介“关店潮”的消息不断传来。

　　链家发表声明称，为配合合规整治，优化店面资源配置，目前已经累计关闭87家门店，并计划逐步关停300家在京门店。除链家外，我爱我家、房天下等房产中介也陆续关闭了一些门店。

　　“目前已经出现的关店行为并不是市场因素导致的，主要是因为加强对房产中介违规代理学区房、商住房，以及开墙破洞等行为监管导致的。”接受本刊采访时，中原地产首席分析师张大伟分析说。

　　从公开消息来看，近期各地对房产中介的监管明显加强。

　　3月23日，北京市住建委对链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原10家房地产中介机构负责人进行集体约谈。先是对异地经营、无照经营进行整顿，随后又重点查处违规代理“天价学区房”和商住楼等违规行为。

　　截至5月15日，廊坊市共检查63家开发企业、150家中介机构，发现有13个项目涉嫌存在违规行为，51家中介机构涉嫌存在违规代理销售行为。

　　除北京及环京城市外，深圳、厦门、成都、西安等地也都开展了对房产中介集中整治行动。

　　各地频频出手整顿中介市场，并非出自偶然。早在3月29日，住房和城乡建设部举行整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上就要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的违法违规行为。

　　“相较于北京10000余家门店总量，目前关闭数百家并不算太多。”谈及市场因素，张大伟分析认为，从中介运营规律来看，随着热点城市的调控加强，交易量持续萎缩，更大规模关店潮可能会出现在市场萧条6个月后。

　　灰生态

　　“目前，中介依然是一类靠天吃饭的企业。”接受本刊采访时，易居研究院研究总监严跃进说，“经纪人自身需要培育专业度，不应该简单做房源信息互通和房屋买卖撮合。”

　　据严跃进分析，本轮整顿的导火索或源于商住房的销售被限制。“偏重于商住房项目业务的中介公司会面临更大的压力，关闭门店也是为了锁定经营成本。”他说。

　　此外，北京市住建委、市工商局、市网信办联合约谈了15家发布房源信息的网站，要求撤下包含“升值潜力无限”“商住两用”“学区房”“买一层送一层”“全款收房”等虚假宣传词汇的房源信息。

　　接受本刊采访时，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉谈及房产中介种种乱象：“利用信息不对称，通过虚假宣传制造恐慌情绪；违规代理不允许销售的楼盘；利用购买双方的信息不对称‘吃差价’；还包括虚假宣传市场供求关系、政府政策等；帮助购房者制作假离婚证、逃避税收等钻法律空子。”

　　此外，有些房产中介向购房者推荐一些成本较高的理财、融资类产品，涉嫌金融服务违规。例如，经营首付贷、P2P平台的借款，从而获得高额收益。

　　这种乱象不仅存在于销售环节，在房屋租赁行业同样存在。

　　2015年初，共青团北京市委、市政协社法委联合发布了一份调研了5000名青年住房现状的报告。结果显示，在租房过程中，没有遇到权益受损问题的人，只有26.31%。有33.3%的人，曾被房东临时清退；有41.3%的人，遇到过租金不按合同随意上涨的情况；更有43.8%的人，遭遇过黑中介……

　　“代理中介准入门槛低、学历要求低、从业人员素质差、行业地位低等积弊丝毫未改。大部分从业人员也没有对房产代理做长期打算。”李宇嘉说。

　　转型

　　随着法规的完善，房产中介行业的灰生态有望得到规范。

　　5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)开始向社会公开征求意见。

　　针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。

　　“如果条例出台将规范中介行业。”李宇嘉说，在热点城市，租赁市场所能满足的住房需求远远比销售市场要大。从北京、深圳、广州的数据来看，租房人口所占比例很大。大城市已进入了租赁时代，但却没有一个较好的法规来规范这个市场。

　　虽然房产中介行业可能得到规范，但新一轮楼市调控刚开始不久，未来仍不排除会出现大批中介门店关停的可能。

　　和以往相比，本轮楼市的调控有所不同，短期之内市场难有起色。“以往调控主要是针对楼市本身，本轮调控则是针对金融风险、杠杆率、资产泡沫等问题。因为去年和前年的购房首付加杠杆的情况更为普遍，导致这次调控和以往有着根本性的变化。现在经济企稳回升，需要对资产泡沫进行实质性的控制。”李宇嘉分析道。

　　随着楼市调控政策的密集出台，住房尤其是二手房成交量出现萎缩已是必然趋势。根据链家研究院的数据显示，链家整个4月共成交3145套，环比下降77%。竞争压力之下，北京、上海的一些中介机构纷纷下调了中介费。

　　“关店潮不值得大惊小怪，每到楼市调控高压年，靠交易量吃饭的中介便大面积关铺。”李宇嘉感慨说。

　　《民生周刊》记者 郑智维