《房地產長效機制》任重而道遠

中央近半年來一再提出﹁建立房地產業健康平穩發展的長效機制﹂，以杜絕社會資金過多的向房地產領域集中，除導致實體經濟流動性動輒陷入枯竭窘境，亦使樓市經常性必需以各種行政舉措進行調控，從長遠角度觀之，弊大於利，確實顯非良策。

過往調控總以失敗告終

尤其是本屆政府此前曾倡議﹁讓市場在資源配置中起決定性作用﹂，惟最後卻仍舊無奈的回到﹁更好地發揮政策作用﹂的政策干預之惡性循環中，更加強化以﹁穩定﹂為主旋律之﹁長效機制﹂治理房地產發展的中央決心。

那麼何以過往的調控總以失敗告終？

主要恐怕是長期以來政策﹁誤導﹂的結果︵二〇〇三年取消地方政府對興建經濟適用房的指標性要求，為始作俑者︶，加之調控始終未見明顯成效，坊間戲稱為﹁從調空到調戲﹂，甚至被認為是﹁中央搭台，地方唱戲﹂之﹁調情﹂，使社會觀感對房價已明確產生﹁只漲不跌，跌了倒楣的首先是政府與銀行﹂之強大心理預期，這不能不歸咎於之前政策所積累形成的效應。

老百姓砸鍋賣鐵買房實屬無奈

既然如此，便無法苛責百姓以砸鍋賣鐵、以假離婚、以高槓桿方式﹁搏命﹂購房；便難以要求﹁開發商身體裡要流有道德的血液﹂；更難怪大量資金乃至金融機構以各種巧立名目的作法，蜂擁進入看似﹁一本萬利﹂的房地產及其關聯行業之亂象叢生！

因此，﹁建立符合國情、適應市場規律的房地產長效機制﹂是較之一九九八年住房制度改革還要艱難與浩大的系統工程，因為﹁房改﹂相當程度上是﹁從無到有﹂，容許犯錯、試錯，還可以﹁摸著石頭過河﹂，而﹁長效機制﹂則是進入深水區，以調整﹁房價只漲不跌﹂之心理預期為主軸，由上而下制定、設計環環相扣之配套方案，堪稱﹁牽一髮而動全身﹂！

房地產調控已進入深水區

從房地產所涉及領域來看，﹁長效機制﹂至少涵蓋十大系統工程，分別是中央與地方政府財稅收入分配、地方政府土地財政制度、土地出讓相關規定、房屋市場交易與稅收安排、住房金融體系、城市各類型房屋之用地年限、房地產稅實施辦法與地方細則、經濟適用房管理機制、租房市場培育方案……等。看似簡單、明瞭，不少學者、專家也想提出過許多類似意見，但實則不然。其中猶待克服、攻破的難關、瓶頸多不勝數，知易而行難。在我看來，唯有理順房地產背後各個環節的利益關係，重新建構價值鏈與生態圈，徹底扭轉房價﹁只漲不跌﹂之﹁錯誤﹂認識，長效機制才能真正發揮作用，絕非如某些專家所說的﹁加大土地供應﹂之類﹁飲鴆止渴﹂的﹁老生長談﹂所能解決。

政府威信不能再遭折損

畢竟，從政府角度來看，土地財政占地方政府收入五成以上，如何透過財稅重分配、調整政績認定標準，有效瓦解、抑制地方﹁賣地衝動﹂？從房企角度而言，當拖延動工時間、﹁囤地居奇﹂遠大於開發的利益時，政策風險便可以忽略不計。從消費者角度觀之，如果穩定的市場預期仍然是﹁只漲不跌﹂或﹁大起小回﹂的房價，千方百計取得再次購房資格的﹁潛規則﹂，便難以有效根除。

凡此種種，既突顯治理房地產之長效機制出台的必要性，也說明相關措施的制定必需嚴絲合縫、緊密相連，以求均衡分配各方利益，才能真正達到穩定市場的目的，否則顧此失彼而功敗垂成事小，一再折損政府威信則事大。(蔡為民)