养老地产的独自等待

　　慢热的养老地产市场，中国最知名的一群地产商，正为即将爆发的富裕退休族做着耐心而精明的筹谋。

　　在万科榕悦城市长者照料中心，白叔与妻子和往常一样，在一楼餐厅和其他同伴一起用午餐，他细心地将盘子和食材递给身边的女士，又帮助一位坐轮椅的阿姨挪到桌边就餐。饭后，他悠闲打开报纸，一边阅读一边坐等同伴用餐，生活恬淡而自然。

　　白叔将近90岁，2016年10月，作为首批入住的长者，与妻子一同住进位于广州核心区的照料中心，此前，他一直住在30分钟车程外的番禺区。退休前，白叔从事多年医师工作，晚年在养老机构接受专业护理，一直在他计划之内。

　　很多人像白叔一样，开始接受专业机构的养老服务，养老产业的前景实在诱人，产业集团、投资机构加速进入养老地产市场。当房地产进入“白银时代”，转型中的房企纷纷将养老产业写进发展计划，进行重点孵化。

　　万科、保利、远洋、绿城等知名地产商，均试图获取养老地产的“红利”，成功将80后、90后转为“房奴”后，他们掉头为即将退休的大批60后、70后做好预备，这是一个更富裕的阶层。当然，探索和试水也远非一帆风顺。

　　富裕的长者们

　　根据常用的国际标准：当一个国家或地区65岁以上老年人口占人口总数的7%，或者60岁以上老年人口占10%，即意味进入老龄化社会；一旦65岁以上的人口比率超14%，被称为“老龄社会”。

　　有评论称，中国将是“世界第一个步入老龄社会的发展中超级大国”。根据联合国的人口统计数据，中国已进入老龄化人口快速增长阶段，将在2024年至2026年前后进入“老龄社会”。预计到2020年，中国60岁及以上人口达到2.48亿，占比17.17%；到2025年，65岁以上人口数量将达到2亿；2050年将突破3亿。

　　“老”字在现代汉语中解释为：年纪大、时间长、有经验等。“我们不再用‘老人’、‘老年人’等称谓，而是称其为‘长者’。”万科广深区域养老业务推广负责人程明阳告诉《21CBR》记者，大部分老年人追求的是体面有活力的晚年生活，不愿意被贴上“老人”标签。

　　若以60岁为标准，1957年之前出生的人群，已开始步入“长者”阶段，更重要的是，1962-1973年出生的、新中国成立后最大的一波“婴儿潮”人群，即将陆续进入退休状态。

　　若以地域分布而言，北京、上海、广州三大一线城市，65岁以上人口占比高于全国平均水平，同时，家庭可支配收入和教育程度相对高，思想观念更为开放，医疗护理要求更明确，他们正成为养老产业第一批的主力消费人群。

　　实际上，不只是白叔夫妇这样真正的长者，很多人选择主动“适老”，未雨绸缪。在保利花园和院健康生活馆的注册名单中，最年轻的会员不足40岁，“客户就把这里当成一个休闲场所，有些照护，不算真正意义上的养老。”馆长袁宝玉告诉《21CBR》记者。

　　“一旦中国20世纪60年代出生的人退休，中国养老产业的将进入一个快速发展期。”绿城乌镇雅园项目总经理朱浩义分析，财富大多集中在60后、70后人群手中，“1978年开始改革开放，2000年以后财富快速聚集，他们有接受良好教育的机会，正当盛年时赶上改革的红利期，成为社会中坚力量。”相比之下，80后机会相对有限，且由于计划生育政策影响，不少为独生子女，要担负起父母的养老压力，财富自由度要小得多。

　　因此，曾属社会公益事业、政府主导的养老地产市场，正逐渐成为地产开发商和机构投资者布局的重要领域。“未来数十年内，养老地产行业存在强劲需求。对于发展商和投资者而言，养老市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。”地产咨询机构高力国际在《暮色中国：养老地产市场之契机》研究报告中指出。

　　“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或者医院行业。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾在其参与的“怡园光熙长者公寓”发布会上如是说。

　　养老产业概念虽火，但国内远未成规模，中国现有养老物业存量有限，且品类相对单一。

　　朱浩义向《21CBR》记者解释说，日本达到发达国家水平后才进入老龄化社会，故而支撑养老产业的条件充足，例如立法、人员素质、产业环境等均已配套，“中国面对最大的问题是未富先老”。政策环境相应滞后，产业链成熟度低，养老设施严重匮乏，限制了推进的速度。

　　同时，养老地产往往是地产、金融、医疗资源三者整合，适老化设计水平、后期专业度管理等运营要求高，此外，运营的养老地产设施，大多回报率有限，具有回报周期长、专业人才匮乏、盈利模式单一等挑战，跃跃欲试者中，屡遭碰壁者不在少数，地产商中能坚持下来的多是些大玩家。

　　亲民的探索

　　作为长期的地产一哥，万科进军养老的探索起于7年前。

　　2010年，万科开始布局养老地产，进入北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一二线核心城市，率先在全国搭建了专业康复医疗业务的完整资源链，形成兼具医疗、康复、养老、护理为一体的医养联合体专业产品体系。由早期的杭州随园嘉树养老公寓，后发展成市级养老机构“榕悦”，再增加嵌入式社区养老产品“智汇坊”，迄今，万科在全国大中小型养老项目，整体已近200个。

　　2016年10月，万科城市长者照料中心榕悦正式在广州亮相，项目选址在广州核心的天河区，由闲置物业改造而成，整体建筑面积8000平方米，设置310个床位，以“康复+养老”两大核心功能为主，配备专业的医护人员，向客户提供全托养老护理、健康膳食、日间照料、文娱活动、老年学堂、健康管理服务、三甲医院绿色就医通道、养生度假以及居家养老等服务。

　　其中，居住楼分护理楼和长者公寓两栋，设置有单人房、双人房及三人房，均配备独立的卫浴设施，适老化设施齐全：厕所空间放大，可以容下两张轮椅在里面活动；护理床位均配滑轮，方便卧病老人的进出；自理老人床位增加起床扶手，家居多为圆角，减少碰伤几率……

　　在公共区域则设有图书区、露天花园、儿童乐园等活动场所，其中，儿童乐园的设置是满足长者子女携儿孙来探视的需求。据照料中心院长徐丽霞透露，长者平均年龄在83岁以上，最年长的为97岁，“60%-80%为周边5公里之内的居民，方便就近探望。”

　　以广州市区生活水平而言，榕悦的价位定位在亲民的中等水平。“一位自理老人若选择在双人间的一个床位，一月吃住护理大概需要4000元。”徐丽霞告诉《21CBR》记者，老人若不能自理，收费差异集中在护理费，按照程度每月800-2500元不等，开业半年以来，目前入住率为三成。

　　“2018年前，我们计划做6家榕悦，20家智汇坊，最迟到2020年，在广深两城要达到10000个床位。”程明阳表示。

　　智汇坊是万科社区级嵌入式养老项目，规模较小，目前集中在万科全国各地的城市花园小区进行试点。其中，广州的城市花园智汇坊，首个试点项目在2017年初开业，服务包括日间照料及短期全托，针对子女白天上班、家中有康复需求的家庭以及空巢家庭，提供护理、康复、健康管理和日常生活照料服务。

　　智汇坊管家张加鹏告诉《21CBR》记者，起步期一度非常艰难，第一个月只有一位老人接受服务，后来不断调整适老化设计和服务，现有的27个床位已全部住满。

　　为使长者的晚年时光更有品质，万科还准备打造健康养生属性产品。“我们希望尽量弱化‘老’字，给予健康养生概念更有想象力的名词。”万科广深区域养老业务特许合伙人陈瑶对《21CBR》记者描述说，新产品的选址将主要考虑自然环境优越、空气质量良好的区域，设计中会划拨土地用于老人日常种菜，回归田园生活，与山水亲密接触。

　　陈瑶透露，开发中的产品坐落在广州郊区的增城，类似杭州随园嘉树的模式，属于CCRC模式（ContinuingCareRetirementCommunity，持续照料退休社区），最快于明年面市。无独有偶，保利地产一样走大众路线的“机构+社区”模式。600平方米，4名工作人员，2015年，保利和院健康生活馆旗舰店入驻广州海珠区的保利花园，主要为社区老年人提供长者学院、书画阅读、健康管理、康复理疗、助浴理发等特色服务；同时搭建居家网络信息服务，建立“长者智能化服务平台”，以生活馆为服务站向居家提供定制服务。

　　“我们这个社区大概有长者2600人左右，开业两年，注册会员已经达到700多人。”馆长袁宝玉介绍，虽然场地不大，但是日常服务项目及特色课程相对丰富，日均客流达到30-50人次左右。

　　保利养老事业部社区养老总监张琴告诉《21CBR》记者，和院健康生活馆的智能手机课就颇受欢迎，由年轻工作人员教长者如何使用智能手机，包括下载热门社交APP、使用和院健康APP进行订餐及服务预约等。另外，依托物业团队，也为有特殊需求的长者提供上门服务，比如送餐、理发、理疗康复、陪诊就医等。

　　从2007年开始，保利养老团队先后到日本、新加坡、德国等地考察学习，从零开始积累经验，现有养老团队成员，多数之前在医疗养老机构任职。张琴笑称：“我们都是业内人士。”目前，保利和院健康生活馆已有10家，分布城市包括北京、太原、成都、武汉等地。

　　依托保利物业，保利计划在今年年底在广州开设“和悦会”。和悦会属于社区嵌入式小微机构，集短期照护、日间照料及居家服务为一体，计划经营规模达到50张床位左右。同时，保利养老在北京打造了医养结合大机构“和熹会”，床位在200张以上。至此，在产品上，保利已完成居家、社区、机构“三位一体”的布局和设计。

　　“依托物业开展养老服务，进行资源共享，这是保利的优势所在。”张琴告诉《21CBR》记者，老人家一般防范心理比较重，物业可以起到很好的连接作用，养老机构工作人员上门探访老人，如果不熟悉情况下常吃闭门羹，但由物业工作人员协同会较顺利，将养老当成物业服务的一部分，两者可以相辅相成。

　　中国政府现在倡导“9073”养老模式，即老年人90%居家养老，7%享受社区养老服务，3%则是机构养老，地产商将养老服务引入到家庭和社区，正好有利于这个比例目标的达成。

　　由副业到主业

　　对绿城创始人、蓝城董事长宋卫平而言，养老从地产副业到成型的产品体系，2013年正式面市的乌镇雅园是一个重要节点。“养老是我们从最初相对单一地做房地产，到现在全面做生活的重要标志之一。”朱浩义这样形容。

　　乌镇雅园由雅达国际携手绿城、蓝城共同打造，由此开启了后者的养老产业版图。业内评价，宋卫平在养老地产上的思考高度要超出同行一大截，却鲜有人知道，宋卫平最初关注到养老领域，可追溯到1997年，时年40岁的他，绿城的地产事业刚刚起步，在杭州开发首批项目时，就格外关注老年事业，一直默默向老年大学捐款，没有过多声张。

　　其后，项目越来越多，宋卫平注意到一个普遍景象：白天的小区内，多数年轻人上班，剩下的大多是老人带着孩子。于是，绿城不断增加老年颐乐学堂等设施，慢慢积累自己养老服务的能力。

　　2008年，绿城在杭州余杭一个50万方的大盘中尝试着建设了一座养老公寓，部分售卖、部分出租，同时提供护理服务，成为一个重要的研究样本。慢慢地他们发现，虽然硬件设施不比国外差，老人的生活状态依然不佳。随后，绿城突破传统护理养老概念，构建了一套“学院式养老”的新体系，2013年正式在乌镇雅园试用。

　　坐落在乌镇雅园内的颐乐学院，面积达3.5万平方米，是国内规模最大、设施最全的老年大学之一，课程包括运动养生、书法国画、摄影下棋、烹饪园艺、音乐舞蹈……雅园共有21个俱乐部，其会长和组织者均是业主，“教学相长”的模式，丰富老年人的晚年生活。

　　朱浩义告诉《21CBR》记者，在学院有很多成功的案例，其中，有位来自农村的业主阿姨，随儿女住进雅园，起初内向的她不愿意多与人打交道，在参加颐乐学院集体课程后，逐渐开朗起来，慢慢开始打理自己，甚至学习化妆，精神状态有了非常正面的变化。鉴于乌镇雅园的成功试水，养老项目开始成为蓝城小镇项目的一个标配。

　　2016年初，有着15年高端房地产营销管控经验的孙健，加入了远洋集团的养老团队。“一开始，远洋就定位要做高端的服务品牌。”孙健表示，集团的养老战略非常明确和坚定，视作发展重点，致力于成为中国养老行业第一梯队的领先者。

　　2012年，远洋地产即成立远洋养老运营管理有限公司，推出旗下养老服务子品牌“椿萱茂”，首先专注在高端老年公寓的投资和运营。依据“立足北京，全国布局”思路，椿萱茂已完成北京东西南北四个方位的布局，正在筹备开业的有4家，自去年起陆续进入了上海、广州、武汉、成都等城市，北京以外的落地项目达十余个，形成了老年公寓、长者社区、嵌入式照护中心三大产品系。

　　作为远洋养老轻资产的代表作，椿萱茂老年公寓在北京已开业运营了四家。“我们会长期租赁闲置或低效的物业，进行重新改造。”孙健算了一笔账，一位情况正常的长者，每月在椿萱茂花费的床位费、餐费、服务费等加起来，约在1万-1.5万元之间，而大部分中端养老机构，该数字仅为5000-8000元/月。孙健表示，远洋养老只做“金字塔尖”的部分，“在养老高端品牌中，远洋敢说是数一数二”。

　　相比其他机构重照护，远洋标榜的服务对象的是“活力长者”，以保持长者的独立性及社会性，服务的长者群体年龄分布集中在75-95岁之间，自理比例仅为15%，但凡能自理或者只需轻度护理的人群，远洋经常组织郊游，鼓励他们多走出去参加社会活动。

　　此外，远洋在北京、上海、苏州等城市已进行了众多大手笔的重资产投入。“像北京项目，我们将拿出后沙峪地块，建筑面积15万平方米来打造‘椿萱茂.璞湾长者社区’。”孙健透露，该项期预算投入超30亿元，正处于筹划建设阶段，“远洋在养老板块非常舍得投入，准备以收购或购地开发的方式，自持更多的养老项目，目前这在国内很少有企业能做到。”

　　房企的账本

　　截至2017年7月，全国超80家房企进入养老领域，其中不乏浅尝辄止者。无论是保利的“三位一体”养老模式、万科“邻里式”养老，或者远洋的“高端半护理服务机构”以及绿城的“学院式养老”，所有机构都必须回答同一难题：盈利模式在哪里？

　　陈瑶算了一笔账，以万科的运营体系而言，人工成本大体占到总成本的1/3，租金成本比重相当，如果日常运营不能精简节约，基本没有多少利润空间。张琴表示，保利对业主收取的价格较低，现阶段以提高服务为主，意在培育市场，无法奢谈盈利。

　　“养老产业投入大，回报周期长，专业要求高，一般中小企业很难驾驭，各家商业模式不尽相同，实现盈利的寥寥无几。”孙健透露，椿萱茂这样的轻资产产品，项目投资往往达数千万元，他坦言，刚起步的养老地产在国内盈利模式非常单一，除了物业销售，集中在服务费和床位费，“远洋主打高端养老，收费在北京是最高的，暂时也不能实现盈利”。

　　高力国际中国区研究部高级董事谢靖宇评价称，房地产的养老地产细分市场仍处于起步阶段，“最受青睐的盈利模式有待进一步探索”。

　　各家之所以不计成本投入，是因为养老产业的前景实在诱人。全国老龄工作委员会的数据显示，2016年，中国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，养老服务业涵盖老年人衣食住行、生活照料、用品生产、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域，涉及面广、产业链长，潜力极大，只是尚待启动。

　　“国外有很多经验可以参考学习，其中政府支持养老产业占很大部分，国内依然不容易做到。”业内人士告诉《21CBR》记者，国内政府支持养老产业的发展，鼓励社会力量参与，但是，真正落到实处的优惠目前还不多。

　　对比养老行业成熟的日本，2013年，65岁老年人口比例攀升到25.08%，即4个日本人中就有1个为65岁以上老人，早在20世纪70年代，日本即着力于开始研究和建设养老保障体系，形成了养老年金保险制度、介护保险和长寿医疗保险的“一体两翼”格局，养老保障体系较为成熟。

　　比如，日本政府要求，20岁以上、60岁以下的国民，必须参加养老年金，覆盖全体国民；介护保险则是通过鼓励原宅养老，申请人通过与照护商协定，向政府申请相应等级的“介护保险”费用，在上限范围内的部分，由个人支付10%，国家承担90%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则建议，地产商可以拓展盈利模式，比如养老地产适当与文化旅游等产业进行结合。

　　“当前养老和健康地产的分支业态和概念不断出现，体现为休闲地产、健康地产、生态地产等概念，所有业态都和养生关系密切。”严跃进表示，基于消费升级的大背景，结合流行的移动互联网概念、提升中的物业配套和服务以及日益科学的产业规划等因素，均有助于“养生地产”的发展，“此类产品的前景，要吸引足够人群买单，针对大城市高净值人群的精准营销很关键”。

　　养老地产属于“慢热”型，要求服务至上，更需长远发展的定力，严跃进认为，未来一定会有更多房企加入其中，“对于居住者的研究、土地的运作等有很好的经验，这是地产商的优势。”

　　“放长远来看，5年甚至更长时间，基于人口老龄化的大背景，我有信心养老地产绝对可以盈利。”起步艰难，张琴仍有足够的信心。那么，迎来真正的大爆发，究竟要多久？

　　“大规模的蓬勃发展可能在20年以后，尤其当70后群体进入退休状态，他们可能会提前进行养老规划，同时具备经济基础，产业将真正进入一个良性状态。”陈瑶憧憬道，“只要5到10年，养老产业一定看得到完全不同的气象。”

　　本刊记者 罗丽娟