刚需购房者要注意了

　　近来，网上流传一句顺口溜：“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”“新华视点”记者在多地热门楼盘调查发现，一些开发商只接受全款买房，拒绝公积金贷款。

　　遭遇开发商拒绝公积金贷款的该如何维权？开发商要全款，而一些网络贷款平台主动伸出小额“轻松贷”，这样的贷款能用来买房吗？某个楼盘显得价格特别“亲民”，买下来才知道是“划拨地”“回迁房”，又该怎么办？

　　面临这些问题的“高危人群”大部分都是“刚需族”。

　　开发商为什么不喜欢公积金贷款

　　刘勋（法治评论员）

　　原因无非就是逐利。

　　首先，公积金贷款流程相对复杂，放款周期比较长，一般在1.5至3个月，但季末、年底受额度所限或其他原因，放款速度还会慢一些。对开发商来说，回款率是其注重的刚性指标。急需回笼周转资金的开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款，付全款的甚至愿意给予折扣，一切做法都是为了尽快回笼资金。

　　其次，根据规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三层左右，在这种情况下是由于开发商的原因，无法支持公积金贷款。

　　第三，一些中小城市商品房开发不规范，只有五证齐全的合法商品房才拥有公积金贷款申报资格，小产权及非法用地项目皆不可。

　　第四，银行对公积金贷款也存在“不太热情”的情况。商业贷款基准利率在4.90%，公积金贷款利率却在3.25%，并且商贷程序简单易操作。

　　制定公积金政策的目的就是为了解决职工购房融资困境，使用公积金贷款的主要以购买首套房的“刚需族”为主，部分开发商拒绝公积金贷款，无疑是对这些真正需要住房的人群说“不”。炒房者受到限贷限制，反而是采用全款购房的居多，因此开发商拒绝公积金贷款也就在某种程度上相当于变相支持炒房。因此，开发商拒绝公积金贷款，是扰乱房地产市场的严重违规甚至违法行为。

　　应硬性规范要求

　　开发商不得拒绝公积金贷款

　　杨晓波（北京市国汉律师事务所律师）

　　一些开发商只接受全款买房，拒绝公积金贷款甚至商贷。这种做法直接侵害了购房者的合法权益。选择哪种付款方式，自主权在购房者，开发商应尊重购房者的选择权。

　　开发商若与购房者确定贷款方式后应在合同上体现，若双方没有明确约定贷款方式，而开发商拒绝购房者办理贷款，此举有损购房者的选择权和利益。此时购房者可以和开发商双方协商，若无法达成一致，购房者可以向法院起诉。

　　根据国务院《住房公积金管理条例》国务院令第350号，房地产开发单位销售商品住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房。具备住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购买商品住房时，房地产开发单位不得以任何形式增加限制条件或附加其他条件，也不得对选择住房公积金贷款的购房人，在房屋销售价格上与商业贷款购房存在价格歧视或有价格差异。如遇开发商拒绝公积金贷款，购房者可依据上述规定，向住建委部门投诉举报。

　　建议各地区的县级市行政区域内，房地产开发单位应当在取得预售许可证之日起30日内向各级住房公积金管理中心提出住房公积金贷款项目合作申请，建立贷款合作关系，开发信息共享机制，在预售管理阶段，硬性规范要求开发商不得拒绝公积金贷款。

　　房子是特殊商品，属于民生保障范畴，地方政府宜通过适当的行政手段，保障购房人的合法权益。

　　面对“轻松贷”，“刚需族”更要谨慎

　　严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

　　尽管监管政策持续收紧，银行消费贷型“首付贷”被禁，贷款资金立马换上“马甲”再入楼市。近日，银行贷款资金又以经营贷、普惠金融、垫付的名义悄悄溜进楼市。此外，小贷公司、消费金融公司，甚至是中介渠道亦有部分贷款绕道进入房地产市场。

　　一些主打普惠金融的互联网平台也在扮演着房产类消费贷的资金供应者角色。这些平台的贷款额度一般不大，比如说给予5万元的额度。看起来该额度风险不大，但如果一个资金短缺的购房者同时运用了多个平台去贷款，那么积累起来的风险就比较大了。

　　换了“马甲”后进入楼市的贷款都有一个共同特点，即放款机构对于贷款用途不会过问太多，更多的是关注资金是否可以足额及时回笼。对于刚需购房者来说，此类贷款平台在放款前对还款能力的审核不严，显得很有吸引力，自己也就放松了对还款风险的预判。放款之后，如果发生无法还款的情况，一些贷款平台又会变相鼓励购房者以贷还贷，引发高利贷等严重的社会问题。

　　对于刚需购房者，对开发商的垫首付促销也需要提高警惕。开发商为了促成销售，让资金有限的人贷款买房，变相突破住房信贷政策，打政策的擦边球。而开发商自身拿购房者的订单去套现商业银行的按揭贷款，再作为期房开发的资金。事实上，开发商这样操作，其资金链断裂的风险很大。一旦期房烂尾，受到损害的还是购房者。

　　面对各类换了“马甲”的首付贷、首付垫，购房者需要自身端正购房态度，明确“房子是用来住的”理念。各地监管部门也应密切监控开发商和贷款平台的违规操作，进一步维护房地产市场的有序发展，加大对刚需购房者的安全意识宣传。

　　小心“划拨地”“回迁房”

　　王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）

　　前不久，石家庄一处楼盘的业主们发现，所购商品房变成了建在“划拨地”上的“回迁房”，房子能否拥有产权证都成了无法保障的事情。对此，要警惕以下风险：

　　一、开发商要求支付全款。一般情况下，购房者选择按揭或分期支付购房款的，都存在资金短缺的问题。如果开发商变更约定，要求购房者全额支付购房款，会让购房者因筹款而产生大量支出，如高额民间借贷利息等。如购房者无法筹到全部房款，则开发商可能要求解除合同。

　　二、延期交房。延期交房对购房者最直接的影响有延迟入住、延迟取得房屋产权证，户口办理、房屋转让等也受到影响。

　　三、商品房变成“回迁房”。“回迁房”是政府出于公共利益需要在征收房屋土地时给予被征收人的一种补偿。“回迁房”有不同性质，包括商品房、经济适用房、按经济适用房管理等。但一般情况下，鉴于“回迁房”具有补偿性质，其价格低于市场价格，但上市交易都有一定限制。所以购房者需要搞清楚自己所购“回迁房”的具体性质，区别对待。

　　四、土地性质问题。一般情况下，土地的取得方式有出让和划拨两种。商品房的土地只能是受让取得，而不能划拨取得。如果购买的房屋的土地性质是“划拨地”，就可能遭遇了“假商品房”。

　　对于这四种风险，购房者首先应当看清楚合同，对于开发商的不符合合同规定的要求，都可以拒绝或要求赔偿。关于房屋性质和土地性质，需要购房者事先擦亮眼睛。一旦发现问题，如购房者本身不是回迁安置户，其则无权购买“回迁房”，可以此为由要求与开发商解除合同并索赔。

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