马光远：调控风暴来临 楼市会降温吗？

房地产政策经过一年多的轮回，热点城市又回到了限购限贷的老办法上来。

　厦门和武汉两个今年房市炙手可热的城市同一天出台了限购限贷的政策。其实，早在厦门和武汉之前，合肥、苏州以及南京都出台了限贷等相应的降温政策，一线城市的上海在今年3月25日出台所谓史上最严的限购政策后，楼市的温度仍然高烧不退。

众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但迄今为止，房地产市场的主旋律完全背离了这个主题：一方面是库存高企的三四线城我当时回国创业对生活上并没有太高的要求。我住在并工作在一个条件并不好的旅馆里，我当时的愿望就是有车开，能住一个好点的地方。这算最高理想。张朝阳曾经坦言。大实话直白到意兴澜珊，从平地开始铺陈的初心，这位高材生尚未甜蜜，就被迎面而来的现实撞到鼻涩眼酸。 “我已经被折磨得很厉害了，可能因为我当时很年轻，气势很强，做事情也很专注，在麻省理工学院教授的引荐下，我才得到第一笔天使投资。”绝无仅有的海外融资行为，绝对前瞻性的商业计划书，彼时，寂寞先市没有太大的起色，另一方面，是根本不存在库存问题的一二线城市利用政策的刺激开启了一轮令人瞠目结舌的牛市行情。在政策的暖风下，上海、深圳等一线城市率先开涨，涨势之大、之猛，引发了整个市场的恐慌。在上海和深圳采取调控措施之后，热点迅速向苏州、合肥、南京、厦门等城市蔓延，并形成了领涨房价的第二梯队。被称为“四小龙”的合肥等四个城市涨幅连续数月领跑70个大中城市排行榜。过去不起眼的合肥，连续4月占据70个大中城市房价涨幅的首位。除了这四个城市，郑州、武汉、杭州、东莞、佛山、惠州等城市的房价涨幅也非常惊人，从数据看，这些城市的库存告急。与此对应的是，真正需要去库存的大量的三四线城市，房地产市场并没有因为政策的回暖而出现明显的好转。

对中国房地产稍有研究的我们关注到，今年房地产市场的表现与2009年极为相似，都是在政策的刺激下，货币政策都实质宽松，推动房地产很快全面回暖。但是，与2009年不同的是，2009年中国的房地产市场不存在库存问题，供需总体而言仍然是求大于供，绝大多数的城市住房严重不足。而且，从当时的房价收入比看，很多城市的房价经历2008年年底的调整之后基本处在合理区间。但今天房地产的基本面和2009年完全不同，无论是供求关系，还是房价的绝对值都不可同日而语。事实上，中国房地产市场在供需总体平衡，甚至绝大多数的城市供应已经严重过剩的情况下，任何希望通过统一的政策帮助去库存的措施只能是一厢情愿，面对全球最大的房地产市场，政策既难以抑制房价上涨，也难以帮助去库存。何况在中国各个城市分化如此严重的情况下。

特别是，今年房地产市场的火爆还有一个根本的原因，就是外围市场不断扩容的负利率政策，以及中国制造业的困难。众所周知，今年民间投资的断崖式下滑引发了各界的关注，在民民间投资中，制造业投资的比重高达78%，在目前整个制造业比较困难的情况下，民间投资增速下滑至历史低点2.1%，制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的投资领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。7月份的金融数据就是一个明证：人民币贷款增加4636亿元，但居民中长期贷款就增加了4773亿元，企业贷款却减少了26亿元。居民新增中长期贷款也就是房贷，房贷超过了新增贷款的数量。

就当下的房地产市场而言，最根本的问题是解决一二线城市的供应问题，而非想当然的认为通过限购让大量的人到三四线城市去买房去库存。而保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。今年之所以“地王”频出，除了一些地方政府人为控制土地供应，搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下功夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。

中国房地产政策的思维真的该变变了，哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在有针对性的解决当下问题的措施上应该有点针对性和技术含量，体现治理水平。在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施都只会引发新的恐慌，上海排队离婚就是对这种政策的直接回应。每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以来限购的历史和实际作用也证明了，通过行政的干预措施解决不了根本问题，只会为下一次的上涨积累更大的能量，何必拿出来再试一遍呢。

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