我爱我家对赌两年后净利润翻三倍 长租市场更受重视加快跑马圈地

　　地产市场总体处于严调控背景下，对我爱我家为代表的中介商而言，虽然目前二手房经纪业务仍是主要收入来源，但随着国租赁需求崛起，长租公寓成为下一个资本角力的市场

　　近日，胡景晖离职及炮轰高房租一事，将我爱我家推上了舆论的风口浪尖。

　　我爱我家（000560.SZ）是A股市场的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收购了84%股权。2018年5月，昆百大A正式更名为我爱我家。那么，新入场A股的我爱我家表现如何呢？此次事件对公司有何影响？《投资者报》记者近日致电致函公司解姓负责人，其称半年报发布期间不方便回应。

　　业绩对赌压力

　　今年4月，昆百大A发布了2017年年报和2018年一季报，2017年年报未并入我爱我家业绩，今年一季报才真正实现并表。据一季报数据，公司营业收入25亿元，同比增长642%；净利润1.46亿元，同比增长905%。显然，今年一季度公司业绩飙升主要是由我爱我家业绩并表所至。

　　公开资料显示，我爱我家旗下拥有“我爱我家”、“相寓”、“伟业顾问”及“汇金行”等多个专业业务品牌，业务范围涵盖房地产全产业链。其中，长租公寓品牌“相寓”所涉及的资管业务是我爱我家及其母公司昆百大A近期主要发展方向，这块领域也是本次胡景晖所引发的舆论风波讨论的中心。

　　据公司发布的投资者关系活动记录表中数据，我爱我家业务目前覆盖北京、上海、杭州等国内16个大型城市，50余个海外国家和地区。2015年至2017年一季度，新房业务收入分别为9亿元，17亿元，3亿元，资管业务收入分别为4.3亿元，7.8亿元，2.1亿元，经纪业务收入分别为34.3亿元，55.4亿元，13.8亿元。从数据来看，公司经济业务占主导位置，资管业务占比也越来越高。

　　对于公司的住宅资产管理业务，据我爱我家公开资料，其分为分散式公寓管理（相寓Home）和整栋式公寓管理（相寓Park）两种模式。分散式资管通过接受业主委托处理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、定期代收及转付租金、后期物业管理等；整栋式资管通过标的公司承租整栋公寓，装修后对外出租、收取租金，同时向承租人提供物业管理服务。目前，在管规模分别为27万套、55万间，覆盖城市14座，业主续签率75%。单2017年资产管理业务的持有套数同比增长了60%

　　而关于此次舆论焦点的长租公寓业务，在戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告中这样形容目前的长租公寓市场，“作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来‘最好的时代’。”东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。

　　公司在2017年年报中也强调，“在2018年将完善相寓租住产品图谱，持续进行新产品的研发试点更新迭代，提升相寓服务与产品品质；同时，建立整栋业务事业部，推进B端合作，推进各城市的项目落地及运营管理团队建立。”由此可见，对长租公寓的重视程度。

　　值得注意的是，我爱我家曾在并购重组时定下业绩对赌协议，承诺2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。而资料显示，2014年-2016年，我爱我家的净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元，2017年公司营收81亿元，净利润5.3亿元。

　　在中介行业竞争如此激烈的背景下，我爱我家如何在两年内实现18亿元的净利润？从财报资料来看，我爱我家对资管业务较为看重。公告显示，“我爱我家将重点发展资管业务。我爱我家主要有新房、二手房、资管三大业务，几乎涵盖了房产所有交易链条，虽然目前二手房经纪业务仍是其主要的收入来源，但随着国内租赁市场的崛起，资管业务或将成为我爱我家未来重要的增长动力。”

　　不过业绩对赌是否对我爱我家在租赁市场的策略影响很大，为确保实现业绩承诺，加速囤房追求高租金？

　　从公司此前对对赌业绩的回应称：“对赌业绩目标的完成并没有非常大的难度，净利率达到6%左右就可以完成目标，实际上已经具备这样的能力。其实公司有很多业绩增长点，以前缺乏股东的支持和资源。此外，资产管理业务和租赁业务可以有效抵御市场波动。”

　　资管业务竞争激烈

　　我爱我家从2005年便开始布局资管业务（分散式和集中式长租公寓管理），业务比重逐年增加，但长租公寓前期投入大，相寓运营周期还比较短，仍然处于前期亏损状态。2017年第一季度，相寓净利率为-13.15%。而对于这一块的盈利模式，我爱我家曾称：“资产管理的盈利模式不是赚取租金差，盈利主要来自于免租期。在免租期内将房子租出去，就能赚取免租期剩下期间的租金。盈利的核心是如何尽快把房子租出去，这是运营管理效率的问题。”

　　从行业上看，另一个房产中介龙头链家与我爱我家竞争激烈。

　　在利润对比上，2014年，我爱我家处于亏损状态，而同期链家税后净利润为7444万元；2015我爱我家扭亏为盈，净利润1.49亿元，而扩张下的链家净利润增长近10倍，达到8.08亿元。

　　此外，除了房产中介龙头与我爱我家的竞争，新的房产中介如雨后春笋般涌现出来，想要在新房市场和二手房经纪业务上分一杯羹。再加上2017年国家虽未放松对新房市场的政策调控，但却意外在租赁住房上给了开发商、中介新的思路。各大中介商纷纷重点布局租赁业务，我爱我家竞争压力将会更大。

　　对于在长租公寓领域相寓如何获得更多房源以及核心竞争力，我爱我家曾称：“如果说到优势，首先公司有从事这个业务的基因；其次，各方面的服务都能做到规范、到位。另外，进入城市时间越长公司对当地情况了解越深，根据实际交易数据，可以更加专业的提供服务和完善产品。”

　　截至2018年8月24日，我爱我家股价5.51元，市盈率64倍，胡景晖辞职之后，公司股价呈下跌趋势。

　　《投资者报》记者 周月明