净利大涨180%背后 中南建设放弃规模角逐？

　　当大多数房企都在规模赛道上角逐，中南建设已经开始不设销售目标更侧重于追求利润的增长了

　　在挖来陈凯、辛琦、罗俊等职业经理人之后，中南建设（000961.SZ）交出了一份可圈可点的业绩报告。

　　8月15日，中南建设发布半年报显示，2018年上半年，中南建设实现营业收入153.2亿元，同比增长21%，实现归属于上市公司股东的净利润9.3亿元，同比增长180%。

　　其中，房地产业务在上半年实现销售652.5亿元，相较于去年同期452亿元，同比上升44%；毛利率24.35%，比去年同期上升了6.68%；建筑施工板块，中南建设上半年新增合同额287.3亿，同比上升59%。

　　当然，从销售规模增速这一维度来看，中南建设2018年上半年增幅有所放缓。根据公开数据，中南建设2016年上半年销售金额为158亿元，2017年同期为452亿元，同比增长186%。

　　此外，中南建设的有息负债由2017年末的535.9亿元增长到2018年上半年的571.5亿元，总负债率由去年中期的88%上升至89.9%。对此，董秘梁洁认为，负债率过高是因为中南建设有921.6亿元的预收账款。“如果剔除预收账款，公司实际的负债率只有41%，”梁洁说道。

　　侧重利润

　　中南建设成立于1988年，以建筑施工起家，直到2005年，获得南通CBD项目后，中南建设的房地产业才正式形成规模。

　　在房地产业务方面，中南建设上半年实现652.5亿元销售额，与其他拟定规模目标的房企不同，中南建设并未公开具体的销售目标。不过，中南建设副总经理辛琦曾公开表示，今年破千亿是大概率事件，并称，全年保持30%的增幅问题不大。

　　根据亿翰智库发布的《2018年1~7月中国典型房企销售金额TOP200》榜单，中南置地（中南建设旗下房地产品牌）以782.5亿元位居21位，如果按照1000亿元目标来算，已完成78.25%。

　　值得一提的是，对于地产江湖的地位，中南建设倒是充分显露其野心。“未来三到五年的目标也不透露具体数字，希望达到TOP15，激进一点就是TOP10”，辛琦公开表示。

　　从2017年房企销售排行榜来看，位居第10位的绿城中国销售额为1453亿元，2018年绿城中国的目标为2000亿元，也就是说，中南地产未来想要冲击TOP10至少要达到2000亿元~3000亿元甚至更高的销售额。

　　对于销售额，梁洁也表示，未来三年、五年，中南建设不用太看重销售目标，而是把更多的精力放在利润方面。“我们希望到2020年实现归属股东净利润相对2017年的增长幅度不低于去年净利润11.6倍的目标，我觉得这个做到了，销售目标就不用太关注”，梁洁对记者表示。

　　据《投资者报》记者了解，上半年中南建设不仅归属于上市公司股东的净利润增长180%，整体毛利率也由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地产毛利率为24.35%，净利润率由去年同期的3%增加到6.7%。

　　值得一提的是，中南建设重利润从其发布的期权激励计划也能看出。今年7月17日，中南建设发布期权激励计划，拟向激励对象授予2.33亿股公司股票期权。该股票期权的业绩考核指标中，也未列入每年相应的销售额，而是以利润为导向。表现为，2018~2020年业绩考核要求以2017年公司归属于股东的净利润为基数，分别同比增长不低于240%、560%和1060%。

　　针对中南建设不设销售目标这一行为，易居智库研究中心总监严跃进表示，“企业之所以不提，一是因为企业本身比较低调，同时也是考虑到市场有降温等风险，若是夸大业绩，往往会在后续营销方面比较被动。”

　　当然，不谈销售目标并不代表着就完全不追求规模，“虽然不能唯规模论，但是规模上不去，在融资上就会有门槛”，辛琦在8月媒体沟通会上对包括《投资者报》在内的媒体说道。

　　重仓三四线

　　当然，与不设销售目标相同，中南建设在2018年土地投资上也不设预算。“主要根据销售额的多少来决定，还要看市场的机会，”梁洁对记者说道。

　　而在项目的选择上，梁洁表示，主要根据项目的利润率，项目所在区域以及项目的大小，项目的风险这些指标来看。

　　今年上半年，中南建设新增项目80个，规划建筑面积合计1138万平方米，占2017年全年新增项目面积的76%，是其上半年销售面积的2.2倍。

　　值得一提的是，从拿地扩土储来看，中南建设新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市，且依然着重布局三四线城市，上半年中南建设新增土储面积74%位于三四线城市，仅26%位于一二线城市。

　　此外，在8月15日的投资者业绩会上，董秘梁洁介绍，2018年上半年652.5亿元销售额中，有70%来自三四线城市，30%来自一二线城市；520.3万平方米的销售面积中有69%来自三四线城市，21%来自一二线城市。

　　严跃进认为，对于中南建设来说，其积极投资三四线，其实是受到很多城市项目启发的，类似无锡等市场的投资总体上为其业绩成长拉了一把。“所以继续寻找黑马类型的三四线城市，也是符合预期的，或许也是后续会继续坚持的地方”，严跃进进一步表示。

　　不过，对于三四线城市与一二线城市的界定，中南建设在选择上有自己的一套标准。董秘梁洁在接受《投资者报》记者采访时多次指出，一二线和三四线在于一个城市的就业机会、人口容量及城市发展等，“会考虑三四线的机会，也会考虑一二线的机会，不能一刀切”，梁洁表示。

　　诺亚财富地产研究负责人黄琳珊则认为，三四线城市需要区别对待，自身拥有产业、经济发展较快，有一定的人口流入支撑，地处核心城市周边等，这一类的三四线城市仍具有发展空间。

　　据时代财经报道，中南建设董事长陈锦石衡量三四线城市有一些指标，包括GDP涨幅8%以上、GDP结构、财政收入、基建投入以及去化周期等。“如果这些指标都达到了，那么三四线城市就不比一线差”，陈锦石表示。

　　近两年公司进行调整，开始选择那些外溢效应比较明显的三四线城市进行布局。

　　当然，除外溢效应明显的三四线城市之外，中南建设也希望能够增加一二线城市的布局比重。辛琦表示，中南建设现在也有意识往一二线布局，接下来会在合肥、昆明、西安、郑州等城市加大投资。

　　《投资者报》记者 杨春霞 王继伟