房地产能否顺利“脱钩”？

　　7月的政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，市场认为，这意味着中国房地产行业事实上已经同稳增长政策脱钩。然而，最近公布的三季度经济数据显示，经济仍处在下行的趋势当中，在除去房地产的刺激作用之后，经济是否还能保持平稳地换挡减速，将是对未来几个季度宏观政策的最大考验。在供求两端，逐步解除房地产市场的一些限制措施或是在财政和货币政策空间有限背景下可用的另一个办法。

　　四季度房企销售或改善

　　房地产融资收紧对行业供需双方形成制约，房企以价换量的现象增多，市场观望情绪增强，住宅价格整体稳定，增速总体持平或下降。9月，70个大中城市中，新建商品住房价格环比增速为0.5%，较上月回落0.1个百分点；二手房环比增速0.3%，与上月持平，2019年以来增速平稳；新房价格同比和二手房价格同比增速分别为8.6%和4.6%，均连续第五个月涨幅收窄。

　　国家统计局数据显示，1-9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5个百分点。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。

　　交通银行金融研究中心资深分析师夏丹指出，第三季度销售数据连续小幅反弹，与基数走低直接相关，四季度房企在融资紧张的环境下可能促销冲刺业绩，可能会出现销售面积同比转正、销售额增速回升的情况。然而，房地产销售是否会形成实质性的趋势反转还有待进一步观察。分城市类型来看，一线城市房地产市场降温明显，三季度以来单月成交量逐月减少，二、三线代表城市成交变化则相对平稳。

　　目前，房企资金到位情况呈现内松外紧的格局。国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1-8月份加快0.5个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。9月，房企境内债券发行金额约449亿元，规模较上月及2018年同期均缩小超过200亿元；房地产信托发行金额约641亿元，规模连续三个月缩小。

　　房企自有到位资金增速加快，主要是销售数据反弹带动相关的定金及预收款、个人按揭贷款增速好转。然而，国内贷款同比增速下滑，自筹资金增速有所提升，房企境内债和信托发行金额同环比均出现下降，这反映外部融资渠道依然偏紧。夏丹分析认为，四季度房企销售增速回升可能带动回款数据小幅改善，但成交能否趋势性反转尚待确认，房企融资环境也并没有放松迹象，国内贷款在整治严查下增长受限，后续房企债券和信托融资规模可能继续缩水。

　　房地产销售反弹带动了相关的地产后周期消费市场。9月，地产相关消费表现较为亮眼，尤其是建筑及装潢材料类的消费增速较上月回升了10.1个百分点至4.2%。

　　LPR新政实施对房贷利率水平的直接影响不大，房贷利率基本保持与之前持平的水准，稳中微涨，各地区根据实际情况平稳过渡。夏丹认为，实际上更大的影响来自于房贷利率原本的变化轨迹，主流房贷利率水平仍处于上行通道之中。9月，全国首套房和二套房平均贷款利率分别为5.51%和5.83%，均较上月提高。

　　在供给端，2019年1-9月，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1-8月持平，依然保持较强的韧劲。开发投资中占比较大的建安投资增速持续改善，仍给予开发投资强劲支撑。1-9月，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1-8月份回落0.1个百分点；房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点；房屋竣工面积46748万平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4个百分点。

　　夏丹指出，目前房屋施工面积增速略有回落，依然处于项目施工高峰期。融资受限带来现金流压力没有解除，使新开工强度的回调不会太迅速。前期持续加快的开工和施工也带来竣工数据的加速修复，新开工和竣工增速剪刀差收窄。

　　其他投资中的土地投资增速下降变慢，当期土地购置降幅缩窄，土地溢价率走低。房企在一线城市拿地有所恢复，在二、三线城市偏谨慎，土地购置的下行可能还要继续。1-9月，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

　　从整体固定资产投资观察，虽基建投资有小幅回升，且地产投资仍具韧性，但整体1-9月固定资产投资增速进一步放缓0.1个百分点至5.4%，其中制造业投资呈现趋势性疲软，短期难见改善。中信证券首席经济学家诸建芳预计，四季度房地产投资将小幅回落至8%左右，而基建和制造业的投资趋势还将继续在目前水平延续，投资增速预计整体难见明显回升。

　　如果未来销售提升、投资下降，这意味着房地产企业缺少在库存低位补充库存的意愿或是能力。

　　房地产“脱钩”考验短期增长

　　2018年以来，“因城施策”的基调逐渐明确，房市普涨普跌的规律明显弱化。京东数科首席经济学家沈建光指出，本轮调控表明中国房地产市场已经处于巨变之中，2019年7月30日，政治局会议更是明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着中国房地产行业事实上已经同稳增长政策脱钩。

　　在地产“脱钩”的背景下，经济增长又面临向下压力，未来政策面的选择将至关重要。

　　沈建光建议，一方面，政策应保持短期稳增长政策力度的延续性和针对性，例如对外重视谈判、避免进一步加征关税、力促协议的达成；对内继续强化大规模减税降费，在冷链物流、医疗养老等新基建领域补足短板，采取结构性宽松货币政策缓解民营、小微企业融资难的问题。

　　另一方面，沈建光认为，近年来传统稳增长手段的政策束缚越来越多、实际效果也在弱化，例如，历史教训使当前货币政策极力避免“大水漫灌”，空间和效率首先也使本轮基建难以“大干快上”。“这意味着短期稳增长与长期促改革、调结构确实需要一定取舍，核心还是提升效率，如能加快推进结构性供给侧改革、促进产业转型升级，在提高中低收入人群收入、扩大消费、缩小贫富差距等方面取得实效，考虑到其中长期收益较大，即便未来经济增速换挡、进入5.5%-6%的时代，也应当是可以接受的。”

　　人民银行公布的贷款需求指数显示，截至2019年6月，大中型企业的贷款需求较为低迷，2018年以来甚至有所下降，拖累整体需求；而小型企业贷款需求指数则保持增长，考虑到民营及小微企业融资难题仍待解决，需求与供给的矛盾依然存在。

　　在上述情况下，沈建光认为，当前仍需要观察信贷条件的改善到底是由于需求好转还是供给推动，因为两者的实际效果完全不同；改善实体融资需求，疏通货币政策的传导机制仍是关键，基础货币投放应与更多定向、创新货币政策工具协同配合、精准发力，贷款利率并轨也应加速推进，运用市场化手段达到降成本的效果。

　　回到房地产市场，短期来看，与稳增长脱钩可能意味着一些非常规的限制措施会逐渐取消。近期信贷环境依然偏紧，但是多个二线城市购房政策出现了边际松绑。近日三亚、南京六合区、天津相继发布新政，对外来人才定向放松限购。对于非三亚本市居民，满足大专及以上学历，缴纳一年社保及个税可购买一套房产，此前非本市居民需缴纳至少两年社保。南京六合区政府表示，拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，可开具购房证明。此前非本市居民需缴纳两年社保。天津市人才引进政策表示，对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入本市的职工，按照天津市居民政策购房；对户籍暂未迁入本市的职工，限购1套，无需缴纳社保个税。

　　在货币和财政政策短期內存在掣肘的情况下，逐步解除房地产市场需求端的限制措施是释放内需的一个办法。然而，供给端的限制仍是当前的主要矛盾。银河证券指出，融资端的收紧对房企新开工意愿形成压制，土地储备不足叠加新房销售遇冷，房企对市场的预期发生转变，预计后续新开工增速进一步走弱。虽然2019年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的持续下降将影响施工，预计施工的修复也将低于预期。为了避免供求失衡导致房价大幅上涨，在供给端的限制也应随需求的恢复而同步放松。

　　魏枫凌

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