万科进阶

　　以前楼市只是卖房子，现在的楼市是与业主相关联的家，期间万科正在由开发商进阶为服务者。

　　前房地产时代，“建房”“卖房”是开发市场的主流趋势。

　　2018年以来，中国虽然进入了后城市化周期，但由于部分城市化需求仍在，超过80%的开发企业，仍然聚焦于已经转向的住宅市场。

　　同时，需求端在满足了基本居住要求之后，生活质量成为了改善的新目标。新冠肺炎疫情爆发之后此类需求显得更加迫切，也产生了更多的增值服务空间。

　　随着楼市在供需两端逐渐变化，以住宅为主要发展路线的万科也开始在“城乡建设与生活服务商”的新角色上发力。

　　如何与城市共生？

　　“十年后万科还是房地产公司的话，那真得很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把‘地产这几个字都拿掉。”2018年万科董事会主席郁亮说这段话的时候，被外界解读为“忧心忡忡”。

　　实际上，郁亮所谓的“忧心”也不过是万科能不能顺利地转过这个弯的问题。从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”的词面变了，但核心仍然是“建”和“建什么”的问题。而从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”，看上去只是“量”的升级，但是放到“去地产化”这个大语境里解读，内容上的变化清晰而显见，要求和过程必然复杂到不能从想象去出发。

　　“万科在发展中意识到开发与城市共生的关系，这是个看起来简单，理解起来有层次，做起来却不那么容易的理念。”海岸万科城项目合伙人于永玲在海岸万科城示范区开放时表示。

　　与之前青岛万科的项目有着诸多不同，海岸万科城项目率先开放的不是售楼处（营销中心），而是以建成的西海岸社区文化馆、西海岸图书馆分馆为核心的示范区。约105万平方米的开发面积，是万科在青岛新都心项目两倍的体量，却没有让样板间成为亮点，而是主推了社区文化馆这样的功能设施，让人不得不换个角度去看万科这一系列与众不同的操作。

　　于永玲说，“海岸万科城文化中心中的西海岸文化馆、图书馆分馆均为与政府和社区共建。”替政府为社区共建配套设施，从文化馆、商业、教育、休闲公园、医疗养老甚至参与项目的上下水管线、周边的交通规划与组织。为此，万科与政府城管局、文旅局、规划局、公交集团、教体局进行了近百轮的沟通探讨。

　　“万科是主动与政府搭建合作通道，这里面就开发而言有些项目并没有什么利润。但在规划方面，却可以保持配套与项目在风格上的统一性、功能上的合理性。最重要的是，可以一步到位，甚至先发实现。”于永玲说：“这是完全的‘业主向，意味着新盘从一期开始，就可以享受配套红利，而不是在没有规划，甚至后期可能会被更改配套的不安中，等待着一个大盘慢慢地推进。”

　　与城市共生，既是深入细分市场，也是在寻求住宅开发业务之外的突破。万科所看到的市场脉络，近在与政府、社区对于公共配套的合作开发；远在与城市“共生”的新图景。

　　怎么破楼市界限？

　　了解一个城市楼市最便捷、最有效的办法就是看它头部开发商的发展策略和业务逻辑，而了解一个开发商最直接的方法就是看它的项目。

　　万科2006年入驻青岛，已在青岛建立起覆盖首置、刚改、再改等客群，能提供近乎全面的开发服务。

　　在全国市场，万科的展现似乎更为全面，业务已经涵盖住宅建设、物业服务、社区商业、产业办公、冰雪度假、物流仓储、购物中心、养老健康、长租公寓以及教育等领域。

　　万科积极谋变的背后体现的正是一个处于巨变中的楼市。

　　实际上，早在成立之初，万科涉足了十三个行业（房地产只是其中之一），而且在每一个行业都有所斩获，是当时名副其实的多元化之星。

　　可偏偏在这个时候，时任总裁的王石选择了将房地产行业作为发展方向，在大力发展房地产的过程中，万科也不断地做减法，缩小其聚焦点，最终定位在住宅开发领域。

　　新千年之后的中国房地产大潮，庞大的住宅需求让万科成为中国房企的领头羊。直到2014年，城市商业地产需求渐长，万科将“三好住宅供应商”的企业定位延展为“城市配套服务商”，开始涉足多元化：进军商业地产、发力社区服务等。到了2018年，楼市由供给方渐向需求方转变，万科的定位也由“城市配套服务商”再升级为“城乡建设与生活服务商”。

　　从过程上看，长期以来，单一的住房体系使得商品住宅市场一家独大，从而也推高了房价水平。但是，2018年房地产行业供给侧改革推进，市场由新房向存量转变，房地产长效机制建立，市场已经明显转向买方。这意味着，长期以来，以开发商为主的产品思想走到了转折的路口。

　　万科的商业逻辑是，在城乡建设平台上，深挖生活服务。以此，打破房地产的楼市界限，但却又不离地产平台。这样可以依托开发商的专业属性，上能以专业技能去为政府服务，下能做好业主的生活合伙人。

　　实际上，在存量地產这一平台上。从居家到外出，从工作到生活的不同空间，涵盖了不同身份、不同年龄“业主”的不同生活需求，这些需求需要住房硬件环境、后续软件服务的所有要素来支撑。

　　“房地产行业正在经历一个修正期。开发的黄金时代将告一段落，但中国房地产行业产品力尚待发掘。从单一开发销售向不动产多元化经营管理以及和资本市场真实对接的时代也才刚刚开始。”腾策房地产投资顾问有限公司常务副总经理刘伟说。

　　“万科的未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的应该是美好生活，不是几栋房子。”于永玲说。这里面最大的转变是，以前楼市只是卖房子，现在的楼市是与业主相关联的家，期间万科正在由开发商进阶为服务者。

　　不能止于卖完房子

　　以实现需求为定位，在住宅、商业、教育、医疗、养老、产业等之外，为了更贴近业主的需求，万科甚至构建了一条完整的食品产业链。

　　“这就是最近万科养猪新闻的由来。现在的万科在定位上不再单纯地锚定开发。而是把住宅中的‘宅抽取重现为家庭的概念，放眼生活服务市场，而这也是中国传统家庭单元与市场衔接的关键点。”克而瑞青岛机构首席分析师张则涛说。

　　实际上，万科涉足与家庭单元链接更为紧密的行业，并非一时兴起。

　　资料显示，在2020年“养猪新闻”之前，万科已经投资农业公司。万科农业投资主体为成立于2017年9月的深圳六元企业发展公司。而更早的商业、教育、医疗、养老、物管都在蓬勃发展。

　　张则涛说：“过去，在房地产企业只要把房子卖出去，交给物业就完成任务了。但是今天房地产企业需要的是针对整个社区的一整套运营开发。现在，万科的楼市里不只有房子，万科也不只是建房子的思路走在了友商的前面，而是已经获得了长足的经验，甚至对行业有一定指导意义。”

　　其实，2018年以来，中国房地产企业一直都面临“向何处去”的时代之问。

　　回顾郁亮有关万科“去地产化”的发言。不难看出，在房地产的下半场，全产业链服务可能是提升房地产企业利润水平的关键所在。

　　因此，万科进阶，对房地产行业在新时期再出发，有着起步走的意义。

　　赵彭