长治市潞州区建设房地产交易大厅研究探讨

　　摘要：房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，遵循市场规律配置房地产是市场经济发展的必然选择。作者通过对房地产交易大厅的初步设计、运营机制和保障机制的具体阐述，说明建立和完善有形市场，是当前培育和规范房产要素市场，深化房产管理改革的重要工作和关键环节。

　　关键词：经济工作 房地产 有形市场 筹建

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”这是习近平总书记在党的十九大报告提出未来我国住房政策核心指导思想。房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，遵循市场规律配置房地产是市场经济发展的必然选择。建立和完善有形市场，是当前培育和规范房产要素市场，深化房产管理改革的重要工作和关键环节，是全面深化改革推动经济转型发展，增添经济发展新动力，促进社会公平正义，增强人民获得感的有效举措。

　　为落实习近平总书记重要指示，以全面深化改革推动经济转型发展，增添经济发展新动力，促进社会公平正义，增强人民获得感的精神，根据市委、市政府关于创造“六最”營商环境的要求，本着政府搭台，市场运作，整合提升，共建共享，需求导向，便民务实的原则，为实现市本级房产管理事项“一站式”快捷办理与“全覆盖”业务服务、“全流程”效能监督的目标，在实地考察了一些地市房地产有形市场后，提出按“行政监督+房产超市”的模式建设长治市房产交易大厅的研究探讨。

　　1建设房产交易大厅的目的意义

　　山西省长治市潞州区于2018年11月建区，是长治市政治、经济、文化、科技、信息、金融、交通中心。总面积380.6平方公里，总人口86万。现辖12个街道，5个镇，1个乡，1个旅游开发管理中心，全区共有150个行政村，4个菜场，77个社区。

　　潞州区有明显的区位优势明显，位于中原经济区的金三角顶端，境内公路、铁路、航空网络纵横，通衢九州。经济活力强劲，现代服务业发展迅猛，先进制造业、金融业、商贸物流业、教育文化产业等现代服务业发展优势明显，发展势头持续上升，增加值占比全市领先。煤炭、钢铁、电力等工业体系基本形成，境内有我国建立的第一个“红色钢铁厂”首钢长钢公司，4大国有煤矿、3大电力企业以及一大批民营企业和100多家房地产企业。

　　有形房地产市场在激发买卖双方活力的同时，有效化解库存商品房，推进棚户区改造和城中村改造，促进商品房销售面积稳步回升。可有效解决机构体制不顺，职能交叉问题，充分发挥有形市场的功能。从体制解决“一条龙”服务被分割为“多条龙”服务的问题，解决群众要到多个部门办理手续，多头跑路，费时费钱费力，工作效率低下的问题。实现买卖、租赁、抵押、赠与、担保、按揭、法律咨询、证件办理等信息共享、功能齐全、互联互补，实现全市房产市场建设管理“一盘棋”。

　　1.1房产交易大厅能解决的现实问题

　　（1）企业经营环境不优的问题。行业市场不健全以及一些服务跟进不配套，导致企业营商环境不容乐观的问题，可迎刃而解。

　　（2）群众购房缺乏保障的问题。群众缺少权威解读，缺少政策咨询，缺少身边引导，疲于奔波，负担加重等问题可彻底改变。

　　（3）房产市场乱象丛生的问题。违规销售、延期交房、捂盘惜售、一房多卖、虚假宣传、税费流失等问题可有效抑制。

　　（4）行政监管鞭长莫及的问题。对涉房企业的常规管理，主要是对其资质的管理，对其从业行为的日常监管缺乏有效手段，大厅管理可立竿见影。

　　1.2建设房地产交易大厅的目的意义

　　房地产业是国民经济的晴雨表和增长点，建立一个规范、健康、有序的房产交易市场能带来多方效益。

　　（1）行政效益。建设房产交易大厅，就是构建权力阳光运行机制，就是建设权力阳光系统，行政效率会显著提高，执法力度会明显加大。大厅为房地产市场打造一个集约化的销售平台，可以有效加强房地产市场的调控和监管，提升房管内涵，规范企业经营行为，并为房地产企业构建公平的竞争环境，从而倒逼房地产市场平稳健康发展。

　　（2）社会效益。建设房产交易大厅，以企业和群众的实际需求为中心，提供便捷、高效、规范的政务服务，切实做到便民、惠民、利民。房地产开发企业可以充分利用房产交易大厅充裕的信息流、顾客流，吸引各个层次的消费者，有效降低房地产企业销售成本；在激发买卖双方活力的同时，有效化解库存商品房，推进棚户区改造和城中村改造，促进商品房销售面积稳步回升。

　　（3）经济效益。建设房产交易大厅，可以有效缩短房地产开发项目的销售周期，增加交易量，提高办证率，从而提高税收收缴率，最终实现税收的逐年大幅增长。同时，房地产市场的繁荣，可以直接带动建筑、建材、金融、装潢、家电等几十个大小相关行业的发展，可以贡献GDP增长，增加财政收入。可以避免涉房企业各自建设售楼部，因无序竞争和重复建设造成不必要的浪费。

　　2房产交易大厅的初步设计

　　2.1建设单位

　　按照不再新建国有企业的要求，由市房产服务中心主管，市房地产交易管理处下属企业长治市潞翔房地产实业中心具体承办（盘活该国有独资企业，变更企业名称为长治市房产交易大厅服务有限公司，并兼并整合房产服务中心下属其他物业管理等小型国有企业）。

　　2.2大厅规模

　　初步拟定使用长治市太行西街（规划体育路东）的三层商业用房，总建筑面积16500余平方米。大厅内设置综合服务区、金融区、项目展示区、便民服务区、办公区及信息中心。

　　2.3建设费用

　　由政府出资购置大厅，增添国有资产项目，委托市房地产交易管理处进行管理，确保国有资产保值增值。

　　2.4功能定位

　　为房地产开发企业提供展位、展台，展示项目沙盘、版面，并运用现代化信息技术及LED电子屏幕展示房源项目内容以及企业简介等。为群众选房购房提供全程服务，包括政策解读、权威咨询、意向匹配、现场筛选、议定房源、签订合同、办理贷款、交付房款，直至办理交易登记手续。

　　2.5入驻机构

　　协调税务局、房地产交易处、不动产登记中心、公积金管理中心、供水、供电、供暖、供气等单位进驻，选择网络、金融、担保、经纪、物业等企业入驻。

　　3房产交易大厅的运营机制

　　3.1宣传推介

　　全方位宣传房产交易大厅的全新管理模式和集约化营销理念。向群众宣传大厅的安全性（大厅购房受保护）、便捷性（一系列手续均可办结）、集约性（市区房产尽收眼底）。向企业推介大厅可降低销售成本（免建售楼处，降低营销费用）、可享受配套服务（大厅全方位提供行政、银行、水、电、暖、气等综合协调服务）、可提供集中繁荣的现实市场（群众买房卖房的首选地）。大厅将激发买卖双方活力，引导房产企业入驻大厅展销房产，吸引群众到大厅放心购房。

　　3.2大厅准入

　　建立严格的市场准入机制和销售机制，进入大厅的必要条件有：

　　第一，市规划区域内五证齐全的房地产项目；第二，企业经营无不良记录；第三，售房企业签订《严格履行合同保证书》；第四，预售资金全额进入监管账户。

　　3.3服务承诺

　　大厅长期践行五项服务承诺：

　　（1）房产交易业务“全覆盖”。真正做到政府督导，百姓放心，进一家门，选百家房，打通服务群众的“最后一公里”。整合服务事项，房产交易相关服务事项均可在大厅集中办理，实现政务服务一条龙，买房卖房一站式。为方便群众，工作时间推行“朝九晚五”制，周六、周日和节假日不间断工作制度。

　　（2）坚持做到“六最”服务。大厅执行审批最少、流程最优、体制最顺、机制最活、效率最高、服务最好的要求。专门设立大宗业务服务窗口和特殊群体服務窗口。利用微信公众平台，让群众及时了解交易办理进度、办理结果。推行回访服务，及时掌握群众的意见和建议。

　　（3）精准监管每一套房产。每一套房产都由房产交易大厅审核后方可销售，在售楼盘详细信息、预售合同、二手房档案均可现场直接查询，每一套房产对应一个备案证，一房一卡、一卡一号。

　　（4）房产企业理赔有保障。对入驻项目根据其企业资质等级及信用状况，对其缴纳的预售资金留存不同比例的理赔保证金。

　　（5）实行智能化信息化管理。运用互联网+扩展O2O、B2C、C2C、B2B模式，发挥第四媒体时代新优势，建立线上线下联动的销售机制，为群众和企业提供高效、便捷、舒适的现代化房产交易服务。

　　4房产交易大厅的保障机制

　　4.1运行费用

　　大厅以全年355个工作日计算，工作人员（含保安、保洁人员）及运行所需的水、电、暖、网络、营销、维修等支出，房产交易大厅各种费用预计每年需550万元。

　　4.2费用来源

　　两种方法，择优一种解决运行费用来源问题。所收取的费用全额上缴财政，实行收支两条线管理，并自觉接受审计部门和财政部门监督。两种收费方法，均以最低标准收取，尽量减轻企业负担，所收费用能达到平衡大厅运行开支即可。

　　方法一：按面积收取场地租赁费。根据市房地产交易管理处的单位性质及收费许可项目，对入驻企业按照所提供场地面积大小，收取场地租赁费；

　　方法二：按交易额收取管理费。盘活市房地产交易管理处下属国有独资企业长治市房产交易大厅服务有限公司，增加经营服务范围，对入驻企业按照所发生的交易额收取管理费。

　　4.3配套服务

　　大厅将提供一系列法律法规、政策制度、办事程序及风险防控知识公告；提供一系列房地产市场信息、每套房产状态信息、企业经营状况信息、项目进展状态信息；申请设立公交站点，提供看房直通车等系列服务。

　　参考文献：

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　　王志红