房地产会是良性内循环阻力吗

　　内循环要求提振消费，而高房价使得可支配收入减少、流动性停滞、消费一再受限。因此，经济内循环之下房价矛盾的妥善解决，在新时期具有先导意义。

　　要说最近房地产行业内什么词最受关注，恐怕非“经济内循环”莫属。

　　7月21日习近平总书记在企业家座谈会上的讲话当中首次谈到，我们要“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”之后，7月30日，在中央政治局召开的十九届五中全会上，“经济内循环”再次被提及。

　　那么，经济内循环对于国内房地产市场来说，是一个怎样的信號？备受关注的楼市又将向何处去？

　　内循环与房价的矛盾

　　谈到经济内循环，得先理解什么是外循环？

　　在过去，依托人口红利，中国可以向全球市场提供物美价廉的商品。由此也赢得了“世界工厂”的美誉。这种由外资（吸引投资）主导，在国内生产再出口到国外换取外汇（出口），外汇再经央行发行换为人民币在国内进一步生产、建设的模式（建设），就是外循环。

　　看明白了外循环，对内循环的解读就相对容易。

　　简单地说，依然立足国内生产，但从出口型贸易为主变成国内消费为主。生产的产品主要供应给拥有14亿国内消费者的内部市场，通过消费拉动来促进经济发展，进而构成GDP与财政收入。

　　再简而概之，出口贸易为主就是外循环而内需消费为主则是内循环。

　　据国家统计局数据，2019年我国贸易总额45761.26亿美元，外贸出口这一项就有24990.29亿美元，占GDP比重为31.87%。可见，过去外循环对于我国经济发展有着支柱性作用。

　　而随着国际形势的发展，为防范“逆全球化”风险，外贸依存度必须降低。因此，经济内循环在新时期被赋予了战略意义。

　　从概念上看，自产、自销、自用，加大刺激内需，是内循环经济的核心。但是，国内目前的消费环境对“内循环”并不是很“给力”。其中影响最大的，就是房地产。

　　据央行调查统计司此前发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：房贷是当前国人家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

　　可以看出，居高不下的房价，不仅挤占了家庭收入，还使得居民的储蓄率持续下降，负债持续上涨，直接影响了消费。

　　对此，人民大学MBA，资深房地产分析师蔺振东认为，从中国目前的房地产形势来看，房价过高，是良性内循环的最大阻力。

　　蔺振东说：“首先，涉房贷款消耗了大量银行信贷资源，挤占了中央用于扶植小微企业贷款资源。同时，之前房贷利率上浮使得银行更偏爱房贷，加剧了这一趋势。其次，高房价抬升了商品成本，仓储成本、店租和人工成本中的居住成本，比例过高，使商品价格居高不下，阻碍了内需消费提升。而且，从资金使用效率看，工资形式的资金没有在消费领域流通，就以房贷形式回到银行，高额房贷降低了资金运转效率，占用了内循环资金。此外，高房价下，大量银行贷款以资产抵押，一旦房价暴涨暴跌，会形成巨大的金融隐患。”

　　另一方面，高房价本身对于制造业的伤害也很大。举例为证，假设一个高端制造业一年的利润是5%，但房价一年的利润却能达到10%，甚至20%，那么，回顾2010年以来通过卖房子实现扭亏的那些企业所创下的头条新闻，就会见多不怪。

　　不仅如此，高房价还使得企业必须开出更高的收入来吸引人才。这也直接造成了制造业用工成本的提高，抢占了研发等经费，阻碍了制造业的转型升级。而这些企业制造的产品价格也会随着成本增长进一步提高。物价的推高，会导致消费进一步受限。

　　如此来看，内循环要求提振消费。而高房价使得可支配收入减少、流动性停滞、消费一再受限。因此，经济内循环之下房价矛盾的妥善解决，在新时期具有先导意义。

　　房地产是否会被打压？

　　既然房价与经济内循环存在矛盾，那么房地产会不会被政策性打压呢？

　　在双循环概念提出后，业内就有较多的观点认为，在内循环经济模式下，房地产可能会面临打压，由此也引发了行业内对楼市的普遍性担忧。

　　从近期调控政策上看，7月24日，中央在房地产工作座谈会上，明确了下一阶段房地产调控的基调，比如“时刻绷紧调控这根弦；严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

　　紧接着，中央政治局会议再次强调“房住不炒”。而7月以来，各地楼市政策也明显收紧，深圳、东莞、宁波、南京等热点城市限购全面升级，直指投机炒房抬头。

　　仅从政策密度上看，似乎确有收紧抑或压制的倾向。

　　但在调控收紧之后，中国房地产指数系统百城价格指数却显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

　　分析数据，7月的全国新房成交量恢复速度确有放缓态势，价格有一定微调。但数据也点出了部分城市从复苏直接升级成“火爆”的情况。其中，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。

　　对此，盘古智库高级研究员王静文表示，“在内循环的态势之下，中央会在‘保持房地产市场平稳健康发展的基调之下边际收紧，但并不是为了严控打压房价，而是为了防止过热、遏制投机。”

　　可见，至少从中短期来看，房地产仍是“经济国内外双循环”中不可或缺的关键。同时房地产依然是国民经济压舱石和稳定器，是经济增长的重要推动力。

　　王静文指出：“ 近期房地产调控之所以边际收紧，除了房地产泡沫化可能引发金融风险、戕害企业家精神、恶化资源配置之外，也与‘以国内大循环为主体的发展格局相呼应。”他表示，房地产市场持续过热，将会加重家庭部门负担并对消费形成挤出，不利于形成国内大循环的发展新格局。但管控过严，导致房价下跌，又会加大地方政府的财政压力，也不利于整体经济走稳，甚至可能引发系统性金融风险。

　　因此，通过进一步调控夯实“房住不炒”，可以防止房地产虹吸居民收入、阻滞居民消费、拉大收入差距，让扩大内需的发力点惠及众多中小微和双创企业，带动居民就业，稳定收入预期，自发修复内需动力，以涓涓细流汇成内循环的大江大河。

　　值得注意的是，在内循环中，不只有居民消费端的拉动，也有产业端的促进。据测算，通常房地产GDP每增加1个单位，可以拉动工业0.4个单位、金融业0.2个单位、批发零售0.1个单位等。所以，房地产作为重要的行业产业，对于产业链的带动作用也是很重要的。

　　至此，就不难理解中央坚守避免房价大起大落的底线，平稳发展，使房地产成为内循环的建设力量而不是破坏力量的态度了。

　　新时期机遇在哪儿？

　　植信投资首席经济学家兼研究院院长连平曾指出，房地产在内循环中将起到更多助力的作用。他说“首先是因为房地产行业在内循环发展中具有十分重要的地位，房地产行业未来对GDP的贡献显而易见。比如，2019年房地产业产值占名义GDP比重为7%，间接贡献率超过15%，占固定资产投资比重为24%。同时，房地产行业对消费和投资都具有很大拉动作用，对其他行业的带动作用也十分明显。”

　　那么经济内循环之下，房地产都有哪些新的机遇呢？

　　王静文认为：“房地产在内循环之下的突破机遇，是在‘新型城镇化方面。”他说：“以人为核心的新型城镇化是内需最大潜力所在。具体到房地产方面，主要包括城市的老旧小区改造，以及进城农民在县域的住房刚性需求等。”

　　实际上，新型城镇化的确能够催生房地产市场新机遇。而且在下一个十年，新型城镇化建设对中国经济发展至关重要。未来城市群和都市圈发展的空间比较大，必然带来这些区域更大的需求增长，包括房地产需求。

　　举例来看，经济内循环中包括国内投资，扩大有效投资，重点支持“两新一重”的建设。这也是今年两会提出的有效投资的方向。新型基础设施建设、新型城镇化建设都离不开房地产的发展。而5G化小区建设、智能停车、新能源车小区充电桩、城镇有机更新，乡村全面振兴，城乡一体化的各种工程，也都与房地产发展息息相关。

　　赵彭