一线楼市活力初显

　　《瞭望东方周刊》记者张静 编辑顾佳贇

　　此次一线城市全部取消普通住宅和非普通住宅标准，是继9月底优化或取消限购政策等之后，楼市政策的再一次升级进阶。

　　近日，财政部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

　　在此背景下，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，与之相衔接的税收政策也相应调整。具体来说，个人购房享受契税低税率（1%）的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下，不管首套房还是二套房，均享受该优惠；对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。

　　中指研究院政策研究总监陈文静认为，取消普通住宅标准为一线城市楼市持续修复提供了进一步支撑，新政将有效降低改善类、二套房的购房成本，加速改善置换客户入场，市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场止跌回稳。

　　11月15日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，国家统计局国民经济综合统计司负责人付凌晖介绍，9月26日召开的中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳”，随后相关部门出台了一系列土地、财税、金融政策，有效提振了市场信心，活跃了市场交易。一揽子措施已经显效，10月份房地产市场出现积极变化，对房地产市场后期走势保持乐观态度。

　　三个“首次”

　　2024年国庆，地产经纪人孙峰度过了近两年最忙碌的一个“黄金周”。孙峰是北京链家梨园大区华业店商圈经理，在9月26日政治局会议之前，他所负责的片区每月平均能卖出9套房左右。

　　9月26日召开的中共中央政治局会议强调，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　“9月，我们带客户看的套数在600套左右，随着相关部门一揽子措施落地，10月我们带看了980套房，卖出了21套房。”孙峰告诉《瞭望东方周刊》。

　　一直在华业东方玫瑰附近租房的一对年轻夫妻，因为工作不在北京通州，此前不符合通州区买房需要在当地缴纳社保或纳税满3年的要求。此轮北京房产新政策落地之后，他们具备了在通州购房的资格，加上首付比降低，更加坚定了他们购房的意愿。

　　通过孙峰的中介服务，这对夫妻近日入手了一套360万元的两居室。“这个小家庭之前租房费用是每月4500元，购房后，每月还贷1.2万元，其中公积金支付7000元，自付5000元。等到搬入新房，整体算下来，每个月固定支出其实只多500元。”孙峰给本刊记者算了笔账。

　　“新政之下，刚需的需求进一步释放。”清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，“这个10月，可能会成为近年来我国房地产市场的分水岭”。

　　据住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”最新网签数据显示：10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自2023年6月连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自2024年2月连续8个月下降后首次实现增长；“银十”超“金九”，为近17年来首次。

　　吴璟告诉《瞭望东方周刊》，中央各部门密集出台多项政策措施，形成政策“组合拳”；许多城市政府一方面“因城施策”推动政策落地，甚至进一步推出加码措施，另一方面注重加大宣传引导力度，积极组织房展会等大规模促销活动；开发企业也主动配合，实质性加大推盘和促销力度。各方协同发力，10月住房市场成交数据的三个“首次”，正是这种共识和合力的显现。

　　一线城市楼市率先回暖。11月15日国家统计局发布的数据显示，今年10月，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比则是降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。一线城市二手住宅销售价格在13个月后环比首次出现上涨，二手住宅率先释放回暖信号。

　　以北京为例，北京链家研究院院长高原向《瞭望东方周刊》分析，从供需基本面看，买方数量大幅增加，卖方数量小幅下降，市场平衡逐步向卖方偏移。北京链家数据显示，10月1日-30日新增客源量与2023年同期相比增长超四成，与9月份同时段相比增长近两成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下，新增房客源比例由1︰10变为1︰13，卖方话语权略有回升。随着供需态势的变化，预计未来价格止跌回稳态势将更加巩固。

　　“从细分市场来看，全市各区域及各类别住房交易量均有所提高，但五环外、刚需型产品交易热度提升更为明显。主要原因为此次政策调整购房资质要求与首付比例，通州限购亦被取消，政策更加利好刚需群体。五环外青年刚需群体购房意愿提升并率先实际入市，使得外围市场向好态势更为显著。根据经验来看，伴随着刚需型住房交易的热度提升，能够推动置换链条平稳运转，使得热度向其他片区逐步传导。”高原说。

　　取消“豪宅税”

　　此次一线城市全部取消普通住宅和非普通住宅标准，是继9月底优化或取消限购政策等之后，楼市政策的再一次升级进阶。网民称这是取消了“豪宅税”。

　　以北京普通住宅和非普通住宅标准的政策来算，契税的优惠将直接减少购房者的税负压力，降低住房交易成本。某地产中介公司的经纪人算了笔账：购置100平方米、总价500万元的二套房，过去按3%的税率要缴纳15万元的契税，而新政后只需要缴纳5万元的契税。

　　“购置京沪面积在90-139平方米的二套房，受此次契税减免政策的利好更大。”上述经纪人还表示，这个面积段，目前可以覆盖到京沪大部分改善型需求。如果购置的是新房，这个面积段现在基本上可以做到3到4房，房型与面积都能有效满足改善型需求。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次减税政策，对购房者来说砍掉的是一次性缴纳的、不可贷款支付的“高额成本”，少则几万元、多则几十万元，主要惠及一线城市，尤其是惠及一线城市的新市民、年轻人。

　　“减税新政之下，买卖双方的交易摩擦变小了，刚需和改善的循环会更加顺畅，商品房止跌回稳的基础也能更加牢靠。” 李宇嘉认为，随着房地产存量规模越来越大，住房市场从增量时代转向存量时代，稳定房地产市场，就需要降低流转环节的税负。

　　9月29日，深圳发布放宽限购、优化首付比例、调整个人住房转让增值税征免年限等政策。10月，深圳楼市“银十变钻十”，各区域楼市项目呈现出热销态势。在二手房市场，据深圳市房地产中介协会公布的数据，深圳二手房录得量已连续5周单周超过2000套，成交量呈现出高位企稳的态势。变化不仅体现在成交量上，购房者的决策速度也明显加快，不少购房者在新政出台后迅速作出了购房决定。

　　11月15日，国家统计局发布10月份商品住宅销售价格变动情况，作为行业风向标的深圳楼市，一二手房价格率先转向上涨。业内人士认为，减少税负新政，或可促进深圳楼市又一波交易高峰。

　　“改善客群的入市不仅影响中高端市场，也间接利好普通住宅的交易。对新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低的预期，因此中大户型的新房也会迎来更多关注。整体看，这几轮政策对深圳楼市起到托举作用，而交易量的持续稳健将助力房价止跌回稳。”乐有家研究中心分析人士说。

　　对高端住宅来说，2024年也是政策调整大年。

　　58安居客研究院院长张波分析，这一次一线城市降契税降“豪宅税”，非常利好建面90-140平方米且持有2-5年的房源。而在豪宅方面，既减少契税，免征增值税，加之个税也有退税规定，置换成本最大可以减少至房价的7%左右。

　　2024年前10个月，一线城市的高端住宅市场成交不断刷新纪录。

　　2024年，在“单套总价2亿元+”行情中，广州的网签数据站上全国第一的位置。根据交易记录，今年7月，广州星河湾半岛五号、鹏瑞1号等楼盘总计成交了约5套总价超2亿元的产品；在二手市场，二沙岛一套别墅也以超2亿元的价格成交；国庆期间，广州又成交了4套总价超过2亿元的单位。

　　上海高端住宅市场成交状况也堪称火爆。克而瑞数据显示，2024年前三季度上海总价3000万元以上高端住宅成交近1900套，为2023年同期的2.6倍，成交套数创下历史同期新高；总价5000万元以上的高端住宅成交440套，为2023年同期的3.1倍；总价1亿元以上高端住宅成交约30套，为2023年同期的6倍。2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的高端住宅楼盘就有17个“日光”，占比接近六成。

　　上海某地产企业资深人士认为，高端住宅的购买力在短时间内不会透支，这种“火热”表现至少能延续到2025年，原因是热点城市的高端市场实际上吸引了全国范围内的购买力，而这些城市的中心区高品质住宅是有其稀缺性。

　　“不看学历看房本”

　　除了税收优惠政策，广州出台落户新政，间接利好楼市。

　　11月18日，广州市发展和改革委员会官网发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，优化积分制入户方式，并新增安居乐业、投资纳税两种入户类别。

　　投资纳税入户，即在最近连续36个月内，在广州实际缴纳的个人所得税税额累计在20万元以上的人员，可申请入户；取消积分制入户年度名额限制，积分达到入户分数线即可申请，申请年龄由45岁放宽至50岁。

　　新增的安居乐业入户引发广泛关注。广州市发改委表示，考虑广州作为超大城市，区域人口密度区域分布不均现象较突出，本着合理有序、渐进适度的原则，兼顾“增量”“存量”需求，实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

　　广州由此成为一线城市中第一个落户“不看学历看房本”的城市。一线城市人才落户政策首次瞄准大专以下学历人群，且未设年龄上限。

　　“我符合安居乐业入户政策，之前已经交了好几年社保，现在终于不用慢慢等积分落户了。”在广州工作的新市民小予（化名）对《瞭望东方周刊》说。

　　新政有望撬动一批刚需人群为落户而买房。李宇嘉分析说，对于长期在广州居住生活、有落户需求但不符合学历落户、投资落户等规定的外来人口，特别是有子女教育需求的人群，广州新政让他们可以通过购置房产实现落户。

　　广州新政对于其他热点城市颇有借鉴意义。李宇嘉表示，广州作为超大城市，此次遵循了循序渐进的原则，外围退出入户限制，中心区则逐步降低入户门槛。他认为，广州支持有稳定就业、有自有居所的人群入户，符合新型城镇化的要求。

　　在城市竞争中，人口和人才逐渐成为关键因素。因此，业内人士认为，广州此次调整落户标准，是一种差异化“抢人”的做法。

　　截至2023年12月31日，广州市常住人口为1882.70万，实有人口为2298.18万。其中，登记流动人口1218.86万，占比53.03%。流动人口的平均年龄为35岁，年轻人是绝对主力。将这些年轻的流动人口留下，显然有助于保持广州的长期竞争力。

　　2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，明确提出“坚持以人为本”，把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，坚持人民城市人民建、人民城市为人民。

　　广州此次进一步放宽落户条件，不仅有利于楼市回暖，也传递出鲜明信号：不仅大中城市普遍对人才、人口敞开怀抱，超大特大城市也在因地制宜、循序渐进地探索拓宽落户渠道。

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