需要完善有關都市更新的法律

　　您認為目前影響澳門都市更新進度的因素有哪些？如何有效改進？

　　澳門立法會宋碧琪議員：單幢重建僅僅是起步階段，舊區重建才是最大的挑戰。目前，都市更新作為處理舊區重整和新城建設兩大範疇工作，特區政府採取重點突破、以點帶面的策略，一定程度上能夠加快都市更新的速度。但要了解，雖然過去特區政府出台《都市更新法律制度》，在推動都更工作上具備一定的法律基礎，並規定按照樓齡及樓宇健康程度降低重建業權比例，但仍然存在行政及法律程序冗長、容積率制約、以及脫離社會需求，變為單獨發展模式等等問題。

　　現時，在國家的大力支持下，澳門已進入新一輪發展時期，城市化步伐加快，居民對於城市配套及需求越來越大，這要求都市更新應建立在總城規的基礎上，考慮到城市的整體性和系統性，在單幢及片區發展上有所整合，以滿足居民對居住空間的訴求。若變為單獨發展模式，兩者與澳門的城市總體規劃無密切關聯，則會變為“為建而建”，脫離居民對居住空間的訴求。

　　在城市發展上，應在澳門的城市總體規劃的規劃方案內安排執行，對於相關規劃的區域，涉及放高的規劃就放高，涉及改建的方案就改建，在科學合理的佈局下執行。同時，可推出土地拍賣興建都市更新置換房。目前，本澳五十年及以上樓齡的舊樓數量不斷攀升，既影響城市美觀，也對居住環境的安全及舒適性構成影響甚至隱患。為此，可按既有城市規劃進一步科學優化，推出土地公開拍賣，配合興建置換房以供需重建發展的舊區居民置換選購。透過都市更新也能為房地產業及金融銀行業帶來新的發展機遇，推動城市經濟可持續發展。

　　其次，雖然特區政府提出強制仲裁措施，一定程度上簡化不少訴訟程序。但本澳司法工作量大，最後都會交由中級法院處理。然而，司法程序較為冗長，加上重建費用、面積等都比較具有爭議性，若單靠強制仲裁，如何處理如此龐大的社會爭議。由於行政訴訟時間長，且涉及的細則問題較多，變相拖慢重建效率。政府應善用調解機制，在強制仲裁之前，由政府或社團機構介入協助調解以處理糾紛，以最有效方式公平、合理地保障業權人權益。

　　澳門婦聯總會呂育敏副會長：都市更新包含舊樓重建、街區美化、文遺保育等多重內涵，就重建來說，其影響因素主要表現在三個方面：一是法律方面，《都市更新法律制度》與澳門其他法律法規存在一定的銜接問題。比如，對於批租地項目，按《土地法》規定重建前必須先修改土地合約，此需100%業權人同意，因此即使達到《都市更新法律制度》规定的重建业权百分比80%或85%，仍需按《土地法》規定取得100%業權人簽字才能推動重建，項目重建難度因此加大。二是規劃方面，城市規劃的公共利益導向與都更項目的私人利益訴求的平衡是一個重要課題。當前，增建住宅是吸引業權人重建的重要誘因，而《城市規劃法》要求城市規劃須確保倡導及保障公共利益，因此對於人口密集區的重建項目，規劃上傾向於限制增建住宅，一定程度上影響了業權人重建的積極性。

　　三是組織方面，政府協調機制與社會各方多元參與機制尚不夠完善。都市更新涉及規劃、設計、報建、工程等多個專業領域，而絕大多數業權人對此並不具備專業性，如果沒有指定政府部門牽頭協調，推進重建的時間和成本都會大幅增加，而私人實體基於項目周期和政策風險考慮，目前還難以參與到都更項目中。

　　此外，對於街區美化和文遺保育，涉及的限制條件和利益關係比較複雜，我所在的都市更新委員會第三專責小組，目前正在持續研究相關措施。目前內地城市在這方面已有很多成熟的案例，比如廣州的永慶坊、深圳的南頭古城、成都的寬窄巷子等，後續可以參考借鑒其新舊結合的理念思路和公私合作的運作模式，在澳門選取試點片區先行先試，加快街區美化和文遺保育工作。

　　澳門特區政府都市更新委員會黃健中委員：在社區更新方面，如祐漢區、新馬路舊區等，到目前為止，都沒有什麼更新的跡象。建議這一屆特區政府儘早做好規劃及其目標，做好這些老舊小區的更新、活化工作，環境變好了，才能吸引到遊客，促進消費，扶持區內的中小企商戶。

　　作為中小企業，其實也不希望長期依靠政府扶持，真正將澳門的社區活化、美化好，不止是暫時放盆花，放個公仔等等，才是有利於中小企長遠發展之計。舊區重整，都市更新，在澳門已經講了多年，但實際效益，大家有目共睹。希望新一屆政府制訂具體時間表，制訂一個透明的進度安排，確保政府執行效率。否則，如果長期只是停留在研究階段，看不到實際的成效，那就沒有意義。

　　澳門城市大學創新設計學院周龍副教授：目前影響都市更新進度的因素有以下四個方面：

　　（1）產權碎片化：澳門舊區樓宇普遍存在業權分散、繼承關係複雜的問題，導致更新談判困難。建議參考台灣地區的“權利變換”制度，設立專業調解機構，協助厘清產權關係，並探索“強制出售”機制，在符合公共利益的前提下推動更新。

　　（2）經濟誘因不足：現有容積率補償政策對業主和開發商的吸引力有限。可借鑒香港的“轉移容積率”（TDR）制度，允許開發商在特定條件下購買額外容積率，提高市場參與積極性。

　　（3）公眾參與機制不完善：目前居民對更新專案的認知度和支持度較低。建議引入" 社區規劃師" 制度，建立貫穿專案全週期的公眾諮詢機制，增強透明度和信任感。

　　（4）法規與政策協調不足：都市更新涉及建築、文化保育、消防等多個領域，現行法規存在衝突。建議設立跨部門協調機構，制定統一標準，提高審批效率。