創新產權處理方式

　　以“祐漢七棟樓群”為例，對於加快舊區重整，有何建議？

　　澳門立法會宋碧琪議員：祐漢七棟樓群一直以來都是本澳重要的舊區重建項目，在都更公司積極推動下，目前已完成支援全數七個地塊，合共四十六棟樓宇的業權人召開分層建築物所有人大會，籌組管理機關，並落區介紹片區設計概念方案，與業主攜手逐步實現重建。同時，黑沙環“P”地段暫住房及置換房項目已竣工，正開展驗收工作，這對推動舊區重整來講無疑是積極的信號。但由於業權分散，加上時間過長，導致不少業權人無法聯絡，重建計劃難以落實。

　　早前，牡丹樓多棟大廈首次召開業主大會的出席業主僅兩成多。按照《都市更新法律制度》，“樓齡滿四十年，最低重建業權比例為八成”，現時所有人大會的參與率距離重建比例仍有距離，需加大宣傳，慢慢提高業權人的參與。其次，目前都更公司負責的項目建設工作較多，而人手及資源有限，應聯同社團形成更大合力，進一步推動舊區重建工作。

　　澳門婦聯總會呂育敏副會長：按照政府的規劃方向，“祐漢七棟樓群”預計未來會打造集營商、服務、文化、康樂功能於一體的新社區。在都更公司推動下，目前“祐漢七棟樓群”已全數成立管理委員會，為將來進一步推動落實重建計劃邁出了堅實一步。但從都更公司的調研報告來看，推動項目面臨的內外部問題還有很多，包括業權整合、重建資金、住戶安置等，需要一定的時間妥善解決。

　　不僅是“祐漢七棟樓群”，相信每一個舊區重建項目都牽涉複雜多樣的利益關係，將來澳門可以參考內地經驗，探討構建一個“政府引導、市場運作、全社會參與”的多元機制，在現行都市更新法律框架內，出台都更項目一般性行政指引，調動舊區業主、私人實體和利益相關方協同合作，並通過利益共享、風險共擔的經濟模式平衡各方訴求，有效推動舊區重整。

　　澳門特區政府都市更新委員會黃健中委員：我20 年前就參與了都市更新工作，當時是舊區重整諮詢委員會。我自己感到，澳門在這方面的工作成效亟待提高。澳門都更公司曾經和我們北區的商戶商談過，亦出了一份規劃圖，將“祐漢七棟樓群”變為三棟住宅，還召開了部分業主會議。目前的情況是要推行，但困難在於，目前需要住戶自己承擔有關建築費用，但這些住戶多是上了年紀且經濟條件不好。因應這種情況，所以好難推行。第二個難度是“祐漢七棟樓群”如果變為三棟，在商舖方面，原本你是地鋪的，最後有可能就分到二樓的位置給你。重建但不能增加容積率，而且涉及到舖位的變遷。

　　因此建議：住宅和舖位分別定好價格，可以選擇是要錢還是要樓。此外，對於批租地項目，按《土地法》規定重建前必須先修改土地合約，需100%業權人同意，建議改為八成業權人同意。重要的是，都市更新這項複雜的工作需要特區政府主導來展開，相信只有這樣的話，才有可能改建成功，澳門都市更新的步伐才能加快，不負市民長久以來的期盼。

　　澳門城市大學創新設計學院周龍副教授：“祐漢七棟樓群”是澳門舊區更新的典型案例，其成功經驗可為其他區域提供參考。針對該項目，建議採取以下措施：

　　（1）創新產權處理方式：對於無法聯繫的業主，可設立政府代管機制，確保更新程式順利推進。同時，採用“分層確權”模式，簡化產權談判流程。

　　（2）優化融資模式：設立“都市更新專項基金”，吸引社會資本參與，並探索發行“更新債券”，為項目提供穩定資金支持。

　　（3）推行“臨時安置+ 原區回遷”方案：為減少居民抵觸情緒，可提供過渡性住房，並承諾更新後優先回遷，確保居民權益。

　　（4）結合智慧城市與綠色建築技術：將該項目打造為“低碳更新”示範案例，引入智能管理系統和節能設計，提升居住品質。