买房产信托，还安全吗？
- 来源:小康
- 关键字:房产,信托,安全,慎重
- 发布时间:2011-07-20 13:34
房地产调控日益深入，银根紧缩，房地产企业的融资成本越来越高，作为房地产企业的“救命稻草”，各信托公司推出了收益率较高的房地产信托产品，使得近期房地产信托产品异常火爆。投资者在享受高收益的同时，也应该注意到高风险，在选择信托产品上要慎重。
过去的10年，“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲，在“房地产”行业喝汤，都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自2009年以来，受国家经济宏观调控的影响，抑制房地产的政策接二连三出台，房价上涨的预期日益渺茫，与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了，我们是否还有机会淘金？
房地产信托：火了！
今年以来，房地产信托的年化收益率不断走高，越来越多的投资者开始走上了介入“房地产”的第三条通道：房地产信托。据中国信托协会统计，仅2011年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。5月份更是创下历史新高，募集资金高达250亿元。
与此同时，房地产信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以来的年化收益率则在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品随处可见，而最高收益率则从11%提高至15%。
北京市民林先生在4月份的时候开始杀入房产信托领域，当时就购买了中融的一款房地产信托，两年期，年化收益率11%左右。此后他又频频光顾各大信托公司的网站想再做一些投资。
他告诉记者，现在的信托产品很火，相当难买。有时，他知道一个新产品后，与客户经理联系，还没考虑好自己是不是买呢，人家告诉他已经卖完了。比如，上个月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品，同股同权，年化收益率可以达到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不错的房地产公司，可什么叫同股同权呢？问问吧。于是，给客户经理打电话，还没张嘴问他的问题呢，刚提“金地深圳别墅”6个字，客户经理就说：“抱歉，先生，这款产品我们已经预约完了，我再给您推荐几款其他的产品吧……”
后来，他才知道，客户经理推荐的顺序是：买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像他这样100万元级别的，就属于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托产品，客户经理还没通知到他呢，就已经被抢完了。由此，房地产信托火爆可见一斑。
房地产信托：安全吗？
但是当记者问及林先生对房产信托了解的程度时，他告诉记者，其实现在就是看好它的高回报，也知道有风险，但是因为太好卖了，有时候还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想买了，对于风险程度还真不是十分了解。
中融信托公司的工作人员陈同告诉《小康·财智》记者，其实现在的房地产信托分产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色；而后者在实际运作过程里，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益分得一杯羹。
“相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，而投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。”陈同表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品，这个还是比较成熟的。”
在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，首先信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。而落实到单个房地产开发项目时，四证齐全、开发商背景均会成为风险评判依据。
但是却有业内人士指出，房地产信托还是蕴含一定的风险，不要盲目迷信风险控制能力，任何高回报的投资都是有一定的高风险的。
因为随着预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据业内人士介绍，以前，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10%左右，给信托公司的费用也在加大，7%、8%很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17%以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压，开发商的压力很大，房地产信托也就存在违约的风险。
选择产品要谨慎
“日前接到银监会的窗口指导电话，除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停。目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。”6月底中信信托负责全国房地产信托业务的投资总监向记者透露，“除了保障房性质的信托计划，没有很好的合作关系，不会再发新的信托产品了。”
上述投资总监表示，现阶段房地产信托收紧有两个因素，一是应银监会的要求，因为银行的开发贷款在不断收紧，而信托却在大规模放款，与当前的市场调控相违背；二是由于房地产市场走势不明朗，政策的变化无法预估，加上信托所要求的投资回报不断上升，各大信托公司在风险掌控上也开始收紧。
而各家信托公司提供的“产品质量”相差较大。因此，即使接下来投放的房地产信托产品会比较谨慎，投资者还是应该注意产品结构、风险控制的甄别，不能只关注投资预期收益。
“收益和风险是成正比的，收益越高风险肯定越大。”招商银行理财师表示，地产信托产品收益高但也有风险。购买信托类产品一定要仔细看清合同，弄懂内容。
上述招商银行理财师还建议，在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。
首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已拥有了多年房地产直接投资的经验。
其次，要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产是资金密集型行业，往往越大资金规模可拿到越优质的投资项目。可以说，开发商的资质一定程度决定了其具体项目的资质。投资于一线城市、优质项目的房地产信托，其风险程度更小，同时，也可多关注有房地产金融投资经验的开发商的信托产品。
最后，要关注房地产信托的产品结构。房地产信托产品大多为结构化设计，普通投资者不要只着眼在预期收益率，而要多看看其结构比例、风险控制机制，一旦项目面临系统性风险，产品提供的保障可避免投资者承受更多损失。
采写/《小康·财智》记者 启晨
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过去的10年，“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲，在“房地产”行业喝汤，都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自2009年以来，受国家经济宏观调控的影响，抑制房地产的政策接二连三出台，房价上涨的预期日益渺茫，与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了，我们是否还有机会淘金？
房地产信托：火了！
今年以来，房地产信托的年化收益率不断走高，越来越多的投资者开始走上了介入“房地产”的第三条通道：房地产信托。据中国信托协会统计，仅2011年1～4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增长66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。5月份更是创下历史新高，募集资金高达250亿元。
与此同时，房地产信托的最低年化收益率也在提高，去年10月份以前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月份后就提高到了6.6%，今年以来的年化收益率则在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品随处可见，而最高收益率则从11%提高至15%。
北京市民林先生在4月份的时候开始杀入房产信托领域，当时就购买了中融的一款房地产信托，两年期，年化收益率11%左右。此后他又频频光顾各大信托公司的网站想再做一些投资。
他告诉记者，现在的信托产品很火，相当难买。有时，他知道一个新产品后，与客户经理联系，还没考虑好自己是不是买呢，人家告诉他已经卖完了。比如，上个月，他看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品，同股同权，年化收益率可以达到20%。他想：金地我熟悉呀，是一家不错的房地产公司，可什么叫同股同权呢？问问吧。于是，给客户经理打电话，还没张嘴问他的问题呢，刚提“金地深圳别墅”6个字，客户经理就说：“抱歉，先生，这款产品我们已经预约完了，我再给您推荐几款其他的产品吧……”
后来，他才知道，客户经理推荐的顺序是：买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像他这样100万元级别的，就属于排在最后的散客。所以，有一些收益高的信托产品，客户经理还没通知到他呢，就已经被抢完了。由此，房地产信托火爆可见一斑。
房地产信托：安全吗？
但是当记者问及林先生对房产信托了解的程度时，他告诉记者，其实现在就是看好它的高回报，也知道有风险，但是因为太好卖了，有时候还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就想买了，对于风险程度还真不是十分了解。
中融信托公司的工作人员陈同告诉《小康·财智》记者，其实现在的房地产信托分产品有融资型和投资型两种，二者最大区别在于运作主体完全不同，前者主要由房地产公司提供相应信托资金回购或资产抵押条款，或信托公司受让房地产公司相应债权形式发行信托产品融资，信托公司仅仅充当贷款中介角色；而后者在实际运作过程里，信托公司必须参与房地产项目开发进程，并从项目开发收益分得一杯羹。
“相比融资型信托产品主要考虑房地产公司资产抵押物估值，而投资型信托产品必须考量信托资金所投资的房地产开发项目销售前景与现金回笼速度。”陈同表示，“但目前信托公司对房地产项目开发营销尚缺乏丰富经验与运作案例，所以目前发行的大多是融资型信托产品，这个还是比较成熟的。”
在房地产信托产品安全性的考量上，当前多数信托公司已设计各自的房地产信托融资项目资质评分体系。记者调查发现，首先信托公司会将各城市GDP、人均购买力、土地购买成本等的收益比等列为房地产投资风险高低的评估标准。而落实到单个房地产开发项目时，四证齐全、开发商背景均会成为风险评判依据。
但是却有业内人士指出，房地产信托还是蕴含一定的风险，不要盲目迷信风险控制能力，任何高回报的投资都是有一定的高风险的。
因为随着预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据业内人士介绍，以前，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10%左右，给信托公司的费用也在加大，7%、8%很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17%以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压，开发商的压力很大，房地产信托也就存在违约的风险。
选择产品要谨慎
“日前接到银监会的窗口指导电话，除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停。目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。”6月底中信信托负责全国房地产信托业务的投资总监向记者透露，“除了保障房性质的信托计划，没有很好的合作关系，不会再发新的信托产品了。”
上述投资总监表示，现阶段房地产信托收紧有两个因素，一是应银监会的要求，因为银行的开发贷款在不断收紧，而信托却在大规模放款，与当前的市场调控相违背；二是由于房地产市场走势不明朗，政策的变化无法预估，加上信托所要求的投资回报不断上升，各大信托公司在风险掌控上也开始收紧。
而各家信托公司提供的“产品质量”相差较大。因此，即使接下来投放的房地产信托产品会比较谨慎，投资者还是应该注意产品结构、风险控制的甄别，不能只关注投资预期收益。
“收益和风险是成正比的，收益越高风险肯定越大。”招商银行理财师表示，地产信托产品收益高但也有风险。购买信托类产品一定要仔细看清合同，弄懂内容。
上述招商银行理财师还建议，在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。
首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已拥有了多年房地产直接投资的经验。
其次，要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产是资金密集型行业，往往越大资金规模可拿到越优质的投资项目。可以说，开发商的资质一定程度决定了其具体项目的资质。投资于一线城市、优质项目的房地产信托，其风险程度更小，同时，也可多关注有房地产金融投资经验的开发商的信托产品。
最后，要关注房地产信托的产品结构。房地产信托产品大多为结构化设计，普通投资者不要只着眼在预期收益率，而要多看看其结构比例、风险控制机制，一旦项目面临系统性风险，产品提供的保障可避免投资者承受更多损失。
采写/《小康·财智》记者 启晨
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