主题公园生死真相
- 来源:瞭望东方周刊
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- 发布时间:2009-09-25 17:26
原来，让各城市心惊肉跳的“七成亏损”，是来自12年前的数据。
2009年8月，作为中国第一代主题公园代表，被誉为广州旅游业“月亮工程”的世界大观，宣布“无限期暂停营业”。
这一消息如重磅炸弹，经诸多中央和地方媒体一拥而上密集传播，让各大城市涉及主题公园者均心有戚戚：“世界大观的谢幕，标志着国内第一代主题公园完败。根据‘零点公司’调查结果，全国2500个主题公园沉淀了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。”
七成亏损、仅一成盈利、沉淀1500亿投资，这样的数据甚至在一些诸如各省市旅游局官方网站上的研究分析文章中大量出现。
让几百个城市的决策者为之疯狂的主题公园，已经山穷水尽了吗？本刊记者调查发现，这一组数字居然是来自1997的数据，事实是：自2006年起，第二代主题公园正以几何级速度迅猛增长。其中的关键在于，这一增长中的主导者，从以往的政府，变成房地产开发商。
七成亏损数字调查
“中国有多少家主题乐园，可以掐着指头数出来。”中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国说，各大媒体公布的零点公司数据不靠谱。
2007年该协会就此专门做过调查：
1981年至2004年，中国大陆投资金额在1500万元至12000万元之间的游乐园、主题乐园共有38家。这包括发展较好的深圳欢乐谷、桂林乐满地、世界之窗、苏州乐园、北京石景山游乐园，也包括关闭停业的上海福禄、梦幻乐园、广州东方乐园等。24年来，这些游乐园、主题乐园的投资总额约60亿元人民币。此外，投资800万元人民币以上的水上乐园46家，投资金额约28亿元，如珠海梦幻水城、深圳欢乐谷玛雅海滩。游乐园、主题乐园、水上乐园总数近100家，总投资不超过100亿元人民币。
该协会的调查显示，主题公园投资热再度兴起的节点在2006年。从1981年中国第一家游乐园——大庆儿童公园起，到2004年10月温州乐园的建成，24年时间，国内主题乐园的投资不到100亿元。之后，仅2006年、2007年两年的投资总额就超过了200亿元人民币，是前24年投资总额的2倍多。
游乐园、主题乐园虽然不能涵盖主题公园的范畴（后者包括人造景观），却也是其主体部分。
本刊记者随即致电零点调查公司。“媒体引用有误，我们2002年曾发布过一个报告。报告数据来源于国家旅游局1997年的统计数据。”零点指标数据公关经理张贤说。
原来，让各城市心惊肉跳的“七成亏损”，是来自12年前的数据。
本刊记者随即在网上搜索到了这份报告。2002年，由零点公司发布的《新型娱乐设施市场潜力调查报告》说：“目前中国主题公园70％处于亏损状态，真正盈利的只有10％左右。”
2007年国家旅游局资源开发司公布的不完全统计数字说：我国的主题公园数量以每3年上一个台阶的速度呈阶梯上升趋势，2005年已经达到2500多个。
多位业内人士均对本刊记者表示，目前有关主题公园仍然是一个估算。
中国旅游研究院旅游产业运行与企业发展研究所所长李仲广对本刊记者说，据他估算，主题公园目前在1000家左右。根据中国旅游研究院的2009年的监测，我国的主题公园有30％处于亏损状态，45％持平，15％会有增长。这一数据，与零点公司“七成亏损”的说法也差距甚大。
一代已死二代崛起
世界大观“无限期暂停营业”硝烟未散，主题公园的迅猛增长却并没有止步的意思。
也在8月，上海欢乐谷开业，其投资商即为国内主题公园界巨头华侨城。
“1998年我们去松江佘山考察的时候，从市中心过去，一个小时都到不了。”但等到2004年，上海欢乐谷项目正式确定，上海华侨城投资发展有限公司总裁董喜生却发现：“我们来晚了2年。”此时，上海欢乐谷周边的地块，都已经建满了住宅和酒店。对于华侨城来说，这打乱了他们的乐园、住宅、酒店结合的组团式发展模式。
“在欢乐谷其他项目中，都是组团式的操作。”董喜生对《瞭望东方周刊》说，“乐园对酒店和周边住宅房价的拉动作用，已经在之前的项目中得到了证实。”
在证券研究机构发布的报告中，这种模式被描述为“通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。旅游为先导，旅游带靓环境，环境带旺地产”。
华侨城先是以较低的成本大规模拿地，再用旅游项目改善环境，带来人气，拉动周边地价房价上升，从而使地产业务实现较高的利润。正是这种模式让1997年作为旅游公司上市的华侨城A，实现了股本的52倍扩张。
据深圳当地媒体报道，目前，地产业务和旅游业务在华侨城A的利润贡献，分别是80%和不到20%。而且，土地的低周转、高储备模式，让华侨城现有土地储备面积已经达到约553万平方米，在华侨城集团整体上市后，土地储备的升值就能达到近100亿元。
华侨城在中国开设的欢乐谷主题乐园，最早于1997年在深圳开业。此后，华侨城在北京、成都、上海开设的欢乐谷项目，中间的间隔不超过5年。
华侨城的发展本身，是中国主题公园发展史的缩影。
鲜为人知的是，华侨城早在80年代，就已经尝试过主题乐园项目。当时，华侨城在深圳拥有一家酒店，“在酒店的旁边建了个小的游乐场作为配套，但到1984年就关门了。”董喜生说，“一方面是入市时机不对，当时市场对主题乐园的消费能力和接受度都不足；但更重要的是，产品质量不够好。”
此后的几年，华侨城开始在全球考察主题乐园项目。1989年，华侨城的锦绣中华乐园开业，这个乐园主要是受荷兰“小人国”乐园的启发，按照15比1的标准，建造了一批微缩景观。后来，华侨城又建造了民俗村，这个乐园内仿制了26个少数民族的村寨，由少数民族装扮的工作人员，按照所在村寨少数民族的习惯生活。
1994年，最具代表性的世界之窗开业了，这个乐园以3比1，15比1，30比1的比例微缩世界各地的著名景观，总投资7.6亿元，董喜生说，这笔在现在看来也数额巨大的投资，来自于80年代那个失败尝试的教训，也使它在90年代的那波主题乐园倒闭潮中幸免。
除了产品更精致外，这笔巨额资金中很大一部分也被用于乐园中，引进了表演的因素。
这在当时是一种较为领先的模式。“那时候，大部分的乐园还是文化主题乐园形式，也就是游客在乐园中只能观看景观，属于被动地接受，而表演是动态和静态相结合，有了一定的互动性。”
第二代属性：主题加地产
经过近30年的发展，主题公园这个舶来品，在中国已经开始了全新的“蜕变”过程。
“这两年中国游乐园、主题乐园的投资者中大部分是房地产开发商。”中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国告诉《瞭望东方周刊》。
游乐园、主题乐园的建设已经成为许多房地产发展产业链中的一个重要环节。利用游乐园的建设提高当地地产业的品位，提高了房地产的价格；而在房地产业中获得的快速高额的回报，又为游乐园的建设提供了充足的资金，相辅相成。这是这两年中国游乐业、主题乐园快速发展的主要原因。
中国社科院《旅游绿皮书》编者之一金准则认为，主题公园和房地产结合的趋势从2000年就已开始显现。开发商为了拿地，才来做主题公园，盈利模式依附于房地产。
“主题是个药引子，旅游地产离不开它。”达蓬山旅游度假区投资总监郑海燕对《瞭望东方周刊》说，度假区隶属雅戈尔旗下地产集团－雅戈尔置业，为了启动集团在浙江慈溪的一个旅游地产项目，修建了主题乐园。
“一个中型园子，流动人口得在50万。不到50万，就得赔钱。”冯玉国说。主题公园的客源市场，来自于周边地区的常住人口和流动人口。业内对此有着严格的测算标准。主打市场，即周围1小时车程内的地区，人口至少要达到200万人。次要市场，即2到3小时车程内的地区人口也要超过200万人。而且主题公园一般都要建在旅游目的地。但是近年来，一些新建的主题公园大大超出了业内人士的理解范畴。
一位不愿透露姓名的业内人士向本刊记者分析了一家北京房地产公司去包头建游乐园的案例。根据包头市的人口和人均收入测算，业内人士均不看好这个项目，更何况，按照政府和开发商之间的协议，建成后第一年90％的收益归开发商，10％归政府。后开发商的收益逐年递减，最终游乐园产权归包头市政府。
怎么看，这都是一个只赔不赚的事。但在酒桌上，开发商给专业人士露了底。
这个项目，是包头市政府给市民承诺的实事之一，在市中心。开发商在建园的同时也拿到了土地开发权，项目说明书上写着部分游乐项目为室内项目。开发商据此在乐园四周建成了商铺。乐园投资不到2亿，但商铺卖了8个亿。
多位业内人士向本刊记者表示，这些年来虽然一批主题公园陆续死去，但这个行业并非外界想象的那样“套牢”、“沉淀”了多少资金，从整体来看，亏得不多。有些主题乐园，比如锦绣中华，当年就收回成本。有的是一两年收回成本后转投其他。有的虽然倒闭，但这两年土地增值了，这也是主题乐园吸引后来投资者的主要原因。有些资本，就是通过主题公园圈地。主题公园的用地比招拍挂拿起来容易。
“主题公园行业的水很深，这是一个挖钱的行业。”该人士评价主题公园之外的奥秘。
“主题公园的政府背景都很强。”李仲广解释说，各行业，比如铁道部、石油、航空等都有自己的接待系统、自己的主题公园。而现在像水利部门、海洋部门、林业部门，他们发展旅游经济的热情非常高，对主题公园特别感兴趣。
“主题公园是推动城市化进程的动力。对地方政府来说不仅仅是政治工程，也有一个区域竞争的动机在里面。”金准说，政府的态度，第一是欢迎，第二是优惠。
“资源加资本，政策加资本。”李仲广说这是近年主题公园热的主要特点。
二代崛起的隐忧
开业1年，接待了100万游客。在2008年金融危机下，这是令业界瞩目的业绩。但达蓬山旅游度假区投资总监郑海燕却告诉本刊记者，从现在起要弱化游乐园项目，推出其他产品。“做主题公园是很有风险的事。主题公园每个城市都可以有，可以不断复制。上海人来北京会看故宫，去欢乐谷的能有几人？他们家也有。”
“看上去现金净流量比较可观，但得到的效益并不比一些有规模的农家乐好，仅比主题文化公园要好一点。”郑海燕说，“所幸雅戈尔的主题乐园借了综合性项目的光。如果是占项目很大的份额，同样很快就会衰败下去。”
“一时烟花”，郑海燕这样形容主题公园的特点，一旦建成，任何一家主题公园都必须面对“旧”的现实。如果想经营好，就要投入大量的营销，得每天想方设法做活动，不断出节目，邀请优秀团队演出。为了让人不把你忘了，就要投入、投入、再投入，直到其文化深植人心。“这是多大一笔钱？”
“投入大、运营成本高，原本像这样投资门槛较高的项目只有有雄厚背景的集团才能做。”郑海燕对本刊说，但现在珠三角等地实业难做，资本无处可去，看到这样的短期回报，再加上一般做乐园都有土地配套，因此上来的人就多了。“很多人是盲目的，很多人可能认为不管建什么，地总是在的，而土地总是稀缺的，不能做房产，做点什么只要能有钱进来就行。至于以后怎样，我相信大多数人是不去想的。”
“如果单纯从市场来考虑，不会这么热。”中国旅游研究院企业与研究所所长李仲广认为，当下中国的主题公园投资热中，政府导向的影响更多一些。一些专业经营者，扩张会有步骤，不会这么遍地开花。现在每个省、市、县，都在做旅游规划。2008年，各地区的投资计划显示，我国旅游领域的投资超过1万亿。
“如果有百分之十的资金流向主题公园，这规模也不小。各级政府都坚信只有项目才能拉动需求，这是政府的逻辑。搞旅游，除了基础设施之外，就是上这些主题公园项目了。”李仲广说。
冯玉国说，协会配合住房和城乡建设部做一个类似主题乐园建设标准规定的文件，修改稿已经交到了住建部法规司。“应该有一个准入门槛，在立项时要考虑资金规模、周边经济情况等。”
住建部能否管住主题公园建设？李仲广心存疑虑：“除了旅行社之外，主题公园不是由一个部门管理的，所有涉及的部门都在管理。建设部门只管国有风景名胜，旅游局只管评级。从项目来看，最后能管的是发改委。但发改委又不能不考虑政府发展的需要。”
“主题公园的建设和资金规模等关系不大，和政府发展地方经济的想法有关。这是政府意志。”李仲广说，大连的金石滩，没什么资源，政府让本地开发商做了一个主题公园，为此专门开了一条轻轨过去。大连还在城市的东边、北边、西边都搞了主题公园，因为政府需要这样的布局。
“政府希望有这些大的主题公园，但是不是就一定能达到预期的效果呢？”社科院旅游中心副主任刘德谦反问。
刘德谦认为，主题公园建设，都是一事一议的，没有系统的规划。比如密云游乐园，不去考虑交通和配套设施建设，相关领导只是保证5年内不再修建新的游乐园，最后这个简单的承诺也没有落实，3年后又建了2个新游乐园。一个城市应不应该有主题公园，有什么样的主题公园，和邻近的主题公园比较有何优势和劣势？缺乏相应的规划和引导，最终将导致主题公园的重复建设。
《瞭望东方周刊》记者王玺、姜智鹏，特约撰稿李嘉|北京、上海报道
……
2009年8月，作为中国第一代主题公园代表，被誉为广州旅游业“月亮工程”的世界大观，宣布“无限期暂停营业”。
这一消息如重磅炸弹，经诸多中央和地方媒体一拥而上密集传播，让各大城市涉及主题公园者均心有戚戚：“世界大观的谢幕，标志着国内第一代主题公园完败。根据‘零点公司’调查结果，全国2500个主题公园沉淀了1500亿元投资，其中70%处于亏损状态，仅有10%左右盈利。”
七成亏损、仅一成盈利、沉淀1500亿投资，这样的数据甚至在一些诸如各省市旅游局官方网站上的研究分析文章中大量出现。
让几百个城市的决策者为之疯狂的主题公园，已经山穷水尽了吗？本刊记者调查发现，这一组数字居然是来自1997的数据，事实是：自2006年起，第二代主题公园正以几何级速度迅猛增长。其中的关键在于，这一增长中的主导者，从以往的政府，变成房地产开发商。
七成亏损数字调查
“中国有多少家主题乐园，可以掐着指头数出来。”中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国说，各大媒体公布的零点公司数据不靠谱。
2007年该协会就此专门做过调查：
1981年至2004年，中国大陆投资金额在1500万元至12000万元之间的游乐园、主题乐园共有38家。这包括发展较好的深圳欢乐谷、桂林乐满地、世界之窗、苏州乐园、北京石景山游乐园，也包括关闭停业的上海福禄、梦幻乐园、广州东方乐园等。24年来，这些游乐园、主题乐园的投资总额约60亿元人民币。此外，投资800万元人民币以上的水上乐园46家，投资金额约28亿元，如珠海梦幻水城、深圳欢乐谷玛雅海滩。游乐园、主题乐园、水上乐园总数近100家，总投资不超过100亿元人民币。
该协会的调查显示，主题公园投资热再度兴起的节点在2006年。从1981年中国第一家游乐园——大庆儿童公园起，到2004年10月温州乐园的建成，24年时间，国内主题乐园的投资不到100亿元。之后，仅2006年、2007年两年的投资总额就超过了200亿元人民币，是前24年投资总额的2倍多。
游乐园、主题乐园虽然不能涵盖主题公园的范畴（后者包括人造景观），却也是其主体部分。
本刊记者随即致电零点调查公司。“媒体引用有误，我们2002年曾发布过一个报告。报告数据来源于国家旅游局1997年的统计数据。”零点指标数据公关经理张贤说。
原来，让各城市心惊肉跳的“七成亏损”，是来自12年前的数据。
本刊记者随即在网上搜索到了这份报告。2002年，由零点公司发布的《新型娱乐设施市场潜力调查报告》说：“目前中国主题公园70％处于亏损状态，真正盈利的只有10％左右。”
2007年国家旅游局资源开发司公布的不完全统计数字说：我国的主题公园数量以每3年上一个台阶的速度呈阶梯上升趋势，2005年已经达到2500多个。
多位业内人士均对本刊记者表示，目前有关主题公园仍然是一个估算。
中国旅游研究院旅游产业运行与企业发展研究所所长李仲广对本刊记者说，据他估算，主题公园目前在1000家左右。根据中国旅游研究院的2009年的监测，我国的主题公园有30％处于亏损状态，45％持平，15％会有增长。这一数据，与零点公司“七成亏损”的说法也差距甚大。
一代已死二代崛起
世界大观“无限期暂停营业”硝烟未散，主题公园的迅猛增长却并没有止步的意思。
也在8月，上海欢乐谷开业，其投资商即为国内主题公园界巨头华侨城。
“1998年我们去松江佘山考察的时候，从市中心过去，一个小时都到不了。”但等到2004年，上海欢乐谷项目正式确定，上海华侨城投资发展有限公司总裁董喜生却发现：“我们来晚了2年。”此时，上海欢乐谷周边的地块，都已经建满了住宅和酒店。对于华侨城来说，这打乱了他们的乐园、住宅、酒店结合的组团式发展模式。
“在欢乐谷其他项目中，都是组团式的操作。”董喜生对《瞭望东方周刊》说，“乐园对酒店和周边住宅房价的拉动作用，已经在之前的项目中得到了证实。”
在证券研究机构发布的报告中，这种模式被描述为“通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。旅游为先导，旅游带靓环境，环境带旺地产”。
华侨城先是以较低的成本大规模拿地，再用旅游项目改善环境，带来人气，拉动周边地价房价上升，从而使地产业务实现较高的利润。正是这种模式让1997年作为旅游公司上市的华侨城A，实现了股本的52倍扩张。
据深圳当地媒体报道，目前，地产业务和旅游业务在华侨城A的利润贡献，分别是80%和不到20%。而且，土地的低周转、高储备模式，让华侨城现有土地储备面积已经达到约553万平方米，在华侨城集团整体上市后，土地储备的升值就能达到近100亿元。
华侨城在中国开设的欢乐谷主题乐园，最早于1997年在深圳开业。此后，华侨城在北京、成都、上海开设的欢乐谷项目，中间的间隔不超过5年。
华侨城的发展本身，是中国主题公园发展史的缩影。
鲜为人知的是，华侨城早在80年代，就已经尝试过主题乐园项目。当时，华侨城在深圳拥有一家酒店，“在酒店的旁边建了个小的游乐场作为配套，但到1984年就关门了。”董喜生说，“一方面是入市时机不对，当时市场对主题乐园的消费能力和接受度都不足；但更重要的是，产品质量不够好。”
此后的几年，华侨城开始在全球考察主题乐园项目。1989年，华侨城的锦绣中华乐园开业，这个乐园主要是受荷兰“小人国”乐园的启发，按照15比1的标准，建造了一批微缩景观。后来，华侨城又建造了民俗村，这个乐园内仿制了26个少数民族的村寨，由少数民族装扮的工作人员，按照所在村寨少数民族的习惯生活。
1994年，最具代表性的世界之窗开业了，这个乐园以3比1，15比1，30比1的比例微缩世界各地的著名景观，总投资7.6亿元，董喜生说，这笔在现在看来也数额巨大的投资，来自于80年代那个失败尝试的教训，也使它在90年代的那波主题乐园倒闭潮中幸免。
除了产品更精致外，这笔巨额资金中很大一部分也被用于乐园中，引进了表演的因素。
这在当时是一种较为领先的模式。“那时候，大部分的乐园还是文化主题乐园形式，也就是游客在乐园中只能观看景观，属于被动地接受，而表演是动态和静态相结合，有了一定的互动性。”
第二代属性：主题加地产
经过近30年的发展，主题公园这个舶来品，在中国已经开始了全新的“蜕变”过程。
“这两年中国游乐园、主题乐园的投资者中大部分是房地产开发商。”中国游艺机游乐园协会秘书长冯玉国告诉《瞭望东方周刊》。
游乐园、主题乐园的建设已经成为许多房地产发展产业链中的一个重要环节。利用游乐园的建设提高当地地产业的品位，提高了房地产的价格；而在房地产业中获得的快速高额的回报，又为游乐园的建设提供了充足的资金，相辅相成。这是这两年中国游乐业、主题乐园快速发展的主要原因。
中国社科院《旅游绿皮书》编者之一金准则认为，主题公园和房地产结合的趋势从2000年就已开始显现。开发商为了拿地，才来做主题公园，盈利模式依附于房地产。
“主题是个药引子，旅游地产离不开它。”达蓬山旅游度假区投资总监郑海燕对《瞭望东方周刊》说，度假区隶属雅戈尔旗下地产集团－雅戈尔置业，为了启动集团在浙江慈溪的一个旅游地产项目，修建了主题乐园。
“一个中型园子，流动人口得在50万。不到50万，就得赔钱。”冯玉国说。主题公园的客源市场，来自于周边地区的常住人口和流动人口。业内对此有着严格的测算标准。主打市场，即周围1小时车程内的地区，人口至少要达到200万人。次要市场，即2到3小时车程内的地区人口也要超过200万人。而且主题公园一般都要建在旅游目的地。但是近年来，一些新建的主题公园大大超出了业内人士的理解范畴。
一位不愿透露姓名的业内人士向本刊记者分析了一家北京房地产公司去包头建游乐园的案例。根据包头市的人口和人均收入测算，业内人士均不看好这个项目，更何况，按照政府和开发商之间的协议，建成后第一年90％的收益归开发商，10％归政府。后开发商的收益逐年递减，最终游乐园产权归包头市政府。
怎么看，这都是一个只赔不赚的事。但在酒桌上，开发商给专业人士露了底。
这个项目，是包头市政府给市民承诺的实事之一，在市中心。开发商在建园的同时也拿到了土地开发权，项目说明书上写着部分游乐项目为室内项目。开发商据此在乐园四周建成了商铺。乐园投资不到2亿，但商铺卖了8个亿。
多位业内人士向本刊记者表示，这些年来虽然一批主题公园陆续死去，但这个行业并非外界想象的那样“套牢”、“沉淀”了多少资金，从整体来看，亏得不多。有些主题乐园，比如锦绣中华，当年就收回成本。有的是一两年收回成本后转投其他。有的虽然倒闭，但这两年土地增值了，这也是主题乐园吸引后来投资者的主要原因。有些资本，就是通过主题公园圈地。主题公园的用地比招拍挂拿起来容易。
“主题公园行业的水很深，这是一个挖钱的行业。”该人士评价主题公园之外的奥秘。
“主题公园的政府背景都很强。”李仲广解释说，各行业，比如铁道部、石油、航空等都有自己的接待系统、自己的主题公园。而现在像水利部门、海洋部门、林业部门，他们发展旅游经济的热情非常高，对主题公园特别感兴趣。
“主题公园是推动城市化进程的动力。对地方政府来说不仅仅是政治工程，也有一个区域竞争的动机在里面。”金准说，政府的态度，第一是欢迎，第二是优惠。
“资源加资本，政策加资本。”李仲广说这是近年主题公园热的主要特点。
二代崛起的隐忧
开业1年，接待了100万游客。在2008年金融危机下，这是令业界瞩目的业绩。但达蓬山旅游度假区投资总监郑海燕却告诉本刊记者，从现在起要弱化游乐园项目，推出其他产品。“做主题公园是很有风险的事。主题公园每个城市都可以有，可以不断复制。上海人来北京会看故宫，去欢乐谷的能有几人？他们家也有。”
“看上去现金净流量比较可观，但得到的效益并不比一些有规模的农家乐好，仅比主题文化公园要好一点。”郑海燕说，“所幸雅戈尔的主题乐园借了综合性项目的光。如果是占项目很大的份额，同样很快就会衰败下去。”
“一时烟花”，郑海燕这样形容主题公园的特点，一旦建成，任何一家主题公园都必须面对“旧”的现实。如果想经营好，就要投入大量的营销，得每天想方设法做活动，不断出节目，邀请优秀团队演出。为了让人不把你忘了，就要投入、投入、再投入，直到其文化深植人心。“这是多大一笔钱？”
“投入大、运营成本高，原本像这样投资门槛较高的项目只有有雄厚背景的集团才能做。”郑海燕对本刊说，但现在珠三角等地实业难做，资本无处可去，看到这样的短期回报，再加上一般做乐园都有土地配套，因此上来的人就多了。“很多人是盲目的，很多人可能认为不管建什么，地总是在的，而土地总是稀缺的，不能做房产，做点什么只要能有钱进来就行。至于以后怎样，我相信大多数人是不去想的。”
“如果单纯从市场来考虑，不会这么热。”中国旅游研究院企业与研究所所长李仲广认为，当下中国的主题公园投资热中，政府导向的影响更多一些。一些专业经营者，扩张会有步骤，不会这么遍地开花。现在每个省、市、县，都在做旅游规划。2008年，各地区的投资计划显示，我国旅游领域的投资超过1万亿。
“如果有百分之十的资金流向主题公园，这规模也不小。各级政府都坚信只有项目才能拉动需求，这是政府的逻辑。搞旅游，除了基础设施之外，就是上这些主题公园项目了。”李仲广说。
冯玉国说，协会配合住房和城乡建设部做一个类似主题乐园建设标准规定的文件，修改稿已经交到了住建部法规司。“应该有一个准入门槛，在立项时要考虑资金规模、周边经济情况等。”
住建部能否管住主题公园建设？李仲广心存疑虑：“除了旅行社之外，主题公园不是由一个部门管理的，所有涉及的部门都在管理。建设部门只管国有风景名胜，旅游局只管评级。从项目来看，最后能管的是发改委。但发改委又不能不考虑政府发展的需要。”
“主题公园的建设和资金规模等关系不大，和政府发展地方经济的想法有关。这是政府意志。”李仲广说，大连的金石滩，没什么资源，政府让本地开发商做了一个主题公园，为此专门开了一条轻轨过去。大连还在城市的东边、北边、西边都搞了主题公园，因为政府需要这样的布局。
“政府希望有这些大的主题公园，但是不是就一定能达到预期的效果呢？”社科院旅游中心副主任刘德谦反问。
刘德谦认为，主题公园建设，都是一事一议的，没有系统的规划。比如密云游乐园，不去考虑交通和配套设施建设，相关领导只是保证5年内不再修建新的游乐园，最后这个简单的承诺也没有落实，3年后又建了2个新游乐园。一个城市应不应该有主题公园，有什么样的主题公园，和邻近的主题公园比较有何优势和劣势？缺乏相应的规划和引导，最终将导致主题公园的重复建设。
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