复地退市一年后

　　“那么多房地产企业里，经历过上市的董事长蛮多，经历过退市的董事长，屈指可数，我就是其中之一。”从香港资本市场退市1年多之后，复地（集团）股份有限公司（以下简称“复地”）董事长张华对《瞭望东方周刊》这样调侃当时的改弦易辙。

　　作为复星系旗下子公司，复地是复星系在房地产领域的重要棋子。2010年，复星系开始整合旗下房地产业务、构建“大地产”版图，于2011年全资收购已在港上市的复地，实现了复地的私有化。

　　张华其实很清楚，8年前那令人瞩目的上市之旅，让复地在笼罩了一层光环之外，也走上了一条“弯路”。

　　如今摆脱了资本市场诸多限制的复地，想要重新回到一线房企的行列，还面临着诸多困难。

　　上市7年得与失

　　2004年，复地在香港联交所主板成功上市，成为第二家在港上市的内地房地产企业。

　　尽管能够在香港上市是很多内地房地产企业梦寐已求的目标，但对复地来说却是冷暖自知。

　　实际上，在上市之后，复地的发展速度反而慢于其他一线房地产企业。

　　2004年，复地的营业收入与保利地产相差不远，净利规模还明显要高出不少。但2010年，复地首次突破百亿的销售规模，而此时的保利地产营业收入已达358.94亿元，实现净利润49.20亿元。

　　这与在港上市的掣肘不无关联。

　　复地在港股市场一度面临这样的尴尬局面：股价被低估，来自复星国际的支持又受阻香港上市公司管理政策。

　　股价被低估的程度，以下数字即可反映：2011年5月复星国际将复地私有化退市所付出的代价是26亿元港币。而复地的财报显示，2010年复地集团上市公司净资产约为人民币48亿元。

　　2010年6月，看好国内房地产市场的复星国际曾试图为复地输血。当时，复地集团曾提交“以每股2.26港元的价格向复星国际定向增发3.9亿股内资股，拟募集资金8.814亿港元”的议案。最终这一议案因股东大会赞成票投票数量未超过2/3而被否决，功亏一篑。

　　对复地来说，这个上市公司的身份不但没有好处，反而让实际控制人复星国际束手束脚。

　　2011年5月13日，复地正式从香港资本市场退市。复地集团(02337.HK)H股正式撤销在香港联交所的上市地位，成为内地首家在港退市的房企。

　　一方面，在港上市限制了复地集团海外融资的能力，这对资金需求旺盛的房地产开发企业来说无疑被扼住了咽喉；另一方面，由于香港上市规则中关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团在港整体上市的母公司复星国际（00656.HK）无法为复地注入更多资本，令复地的规模扩张受到限制。而复地较高的资产负债率也妨碍其进行融资。

　　回归复星的真实意义

　　摘掉复地“上市公司”的帽子后，复星提出了二次创业的概念，并为复地确定了目标：快速追赶第一阵营。此后，复地又公布了一个野心勃勃的目标：十年百亿。这里的百亿，不是销售额，而是利润。也就是到2019年，复地当年要实现100亿元的利润。

　　“在2012年初，复地制定的全年销售目标是150亿元，从目前的情况看，基本能够按期完成。”复地集团总裁陈志华在接受《瞭望东方周刊》专访时表示。

　　万科财报显示，其2011年实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。如此说来，复地的目标也就是在2019年超过万科目前的发展水平，即销售收入在现有基础上增长5倍左右。

　　公开资料显示，2011年复星在地产方面的投资超过100亿，其中有超过70亿元用于拿地。如果折合成土地，那复地就等于新增土地储量339万平方米，这使其在16个省市拥有权益前土地储量的总建筑面积达到1700万平方米。目前，在土地储备体量等方面，复地创下了历史新高。

　　然而，在复地疾速追赶的过程中，别的企业也依旧前行。单靠复星在资金方面的支持，复地能否再进入第一阵营还是个未知数。

　　以万科为例，2010年其拿地所用资金为595.3亿元，2011年这一数字下滑46.3%，但仍高达319.7亿。2012年10月起，万科的拿地激情似乎有重新喷发的迹象。10月，万科拿地共耗资近52亿元，在深圳、厦门、杭州、北京、天津、贵阳等地共增加7个项目。刚进入11月，万科又在宁波和徐州投资近20亿元拿地。其他一线房企，也纷纷表现出了拿地的积极性。

　　复地将如何追赶？

　　面对外界的疑惑，陈志华对本刊表示：“在复地退市后，复星对复地的支持并不仅仅在于资金的注入。摆脱资本市场规则限制之后，复地在资金、人才、项目资源等方面都能毫无掣肘地获得复星的支援。”

　　实际上，陈志华也是在复星调整复地战略的背景下刚刚加入复地的。

　　“有时候，复地在拿地时会用到复星很多资源。例如，我们到某地区拿项目，当地政府在地价上做一个折让，同时要求复星在医药方面投入。当然，这种情况下的地价反映不出市场行情，复星仍要以市场价格将地块交给复地。”复地董事长张华告诉本刊记者。

　　“如果是上市公司，很难向投资者解释这块地为什么会有一个溢价。但如果不借助复星的优势，有些项目复地根本就进不去，因为地方政府并不愿意单单引进一个地产项目，而是想最好能同时引进多个产业。”张华说。

　　在张华看来，要看清如今的复地，必须站在复星的层面。在复地退市的同时，复星将复地、上海星浩股权投资管理有限公司（以下简称“星浩资本”）以及旗下其他房地产业务的协调管理，整合到了复星地产控股公司这个全新的平台。

　　而这个平台最大的职能就是协调和调配，复地的项目也在这个平台中被重新配置。例如，星浩资本2011年获得的3个项目中最好的大连东港项目，就是由复地“划拨”给星浩操作的。星浩资本成立于2010年8月，业务定位于城市综合体，复星是其最大股东。星浩资本CEO赵汉忠年初在接受本刊专访时透露基金的发展目标是“5年内募资规模达到250亿到280亿元，并实现IPO”。

　　押宝房地产私募

　　除被纳入复星系大棋局之外，复地回归一线房企的一大希望被寄托在私募基金的发展上。“我主抓开发，张华董事长更侧重基金。领导者的分工就能体现出复地未来发展的重点。”陈志华告诉本刊记者。

　　2010年，复地成立了复地投资集团，并陆续成立了三支基金团队，即智盈投资、共赢资本、基金发展事业部。至此，复星系下拥有了三个地产基金管理平台，星浩资本侧重于城市综合体，复地旗下的智赢和共赢则分别偏重于住宅开发项目和城市新区产业园区综合体。此外，复地还以管理合伙人的身份出资2000万元，参与发起盛世神州房地产投资基金。

　　张华认为，投资业务最直接的作用，就是减少由于调控频繁、市场波动产生的不利影响，保证业绩的稳定增长。“我们的目标是到2019年，私募房地产基金的利润要占集团利润的20%。”

　　私募房地产基金的作用还不仅仅在于利润和业绩上的贡献。

　　“现在银行的开发贷款虽然整体压缩，但复地至今还有30多亿贷款额度没有用。对复地来说，大力发展私募基金，用意不在于补充杠杆的不足，而是补充资本金的不足。私募房地产基金的壮大，能使整个集团的发展规模更快地扩大。现在我们不是没有项目，而是项目太多。”张华说。

　　目前，复地旗下的房地产基金共发行十多支基金，涉及金额34亿人民币。

　　当然，上述这些都是复地退市前的成果。2010年，复地提出“双轮驱动”概念，所谓“双轮”，就是房地产开发业务和投融资业务。张华说，复地目前正在抓紧推进美元基金、Blinded Fund（盲基金）和FOF（Fund of Funds）基金业务。

　　张华认为，美国的QE3出来后，热钱泛滥，所以美元基金首先要抓紧。2011年1月，美国凯雷有限公司宣布与复地及其母公司复星国际建立全面战略合作意向框架，拟定未来10年双方将在中国合作开展投资。而战略合作的第一步，就是凯雷公司旗下一只由公众持有、非流通的房地产信托基金为复地旗下子公司提供了4000万美元额度的融资。

　　至于Blinded Fund，则是相对于目前市场上大多数房地产基金而言，“大多数基金只是原来的信托换一个方式，根据某个具体项目发行基金，我们要做的基金，是大家先把钱筹集好，再去找项目。”

　　“2012年，复地一共拿了6块地，土地储备255万平方米。但我们现在还要考虑怎么整合复星的资源，使地产与复星的文化、消费、医药产业对接。”张华说，“复星内部跨行业的企业很多，我们尝试做一个内部的协同。”

　　在复地退市一年后，其新路线渐渐明晰，那就是依托复星系的资源，在发展地产业务的同时，通过私募基金发展推动公司整体规模的扩大。

　　但是，现实的困难依然摆在眼前。“目前，复地土地储备是1750万平方米，每年新开工250万平方米，在建600多万平方米。在北京、上海这样的一线城市，土地储备还是很不足的。”张华表示。

　　复地的复兴之路，仍需一步一个脚印。

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏|上海报道