广发证券：风险逐步显现，下调保利评级
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-12-28 09:44
正当遏制房价过快上涨的多项政策相继出台之际，23日上海又现新地王，央企中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价高达32484.26元。
政府是否会进一步出台更为严厉的调控措施像一把悬在房地产市场之上的达摩克利斯之剑。已经连续下挫的地产股是否还有投资机会成为投资者最为关心的话题。
为此，广发证券房地产花长劲对记者坦言，目前房地产行业受政策的影响较大，很难迎来一波跨年度的行情，现在并不是介入的良机，只适合观望。
《投资者报》：2008年是房地产行业最黯淡的一年，但2009年以来，全国房价却呈现出飞速上涨的局面，尤其是上海、北京等一线城市，是何因素驱动？您对于中国明年的房价又有何预期？
花长劲：房价的上涨主要是供需之间的不平衡被打破，供给和需求的矛盾必然激发整个房价的快速上涨。
今年以来，房价飞速上涨的根本原因就在于需求的飞速上涨，因为去年人们对于房地产市场的不稳定性都报以看空和观望的态度，这部分需求今年才得到有效释放。
另外，商业银行从2009年开始纷纷对客户实施首套房贷两成首付和七折利率的个人住房按揭贷款优惠政策，以及部分城市房价在今年年初下滑的态势，也导致了需求的释放。当然，也有成本推动的因素，也就是地价的上涨。
至于明年的房价，从全国的平均水平来看，我们预计会停止目前快速上涨的势头，房价的波动幅度可能在一个较小的范围之内，不过仍会面临政策的不确定性。但是，各个城市的房价会出现分化，比如说广州的亚运会和上海的世博会可能会推动广州、上海的房价继续上涨。
《投资者报》：保利地产作为房地产企业的龙头，最近频繁拿地，连续4个月内，6次获得“地王”，最近又拍到了北京的一块地。您如何看待保利地产如此疯狂的拿地举动？
花长劲：保利地产的拿地策略还是基于公司的基本经营状况和销售状况，他们目前的规模在地产类上市公司中排名第二，今年的销售收入已经达到400多亿。
按照他们对于未来经营扩张速度的测算，目前公司仅有的土地储备远远不足，无法支撑近几年的快速增长，需要通过拿地来弥补土地储备的不足。
而问鼎“地王”则是“主动”加“被动”的结果。一方面是公司的主动表现，另外一方面有被动因素，毕竟目前各个公司“抢地”事件也是层出不穷，这也凸显出国家土地供应不足的问题，说白了就是“僧多粥少”。再加上今年房地产公司的销售不错，手头上有充裕的现金。
不过，如果未来房价停止上涨，甚至下跌，那么拿地也存在一定的风险。总的来讲，“拿地”还是同公司的整体经营状况以及未来的发展有很大的关系。
《投资者报》：从项目开发的范围看，保利地产主要集中在一、二线城市，三线城市较少，而随着大量农村人口的涌入，三线城市房地产发展的空间可能更大，毛利率相对更高。您如何看待保利的项目开发策略？
花长劲：目前来看，比较大的地产公司如保利地产、万科、招商地产的项目主要都集中在一、二线城市，三线城市较少。保利在三、四线城市也有项目，比如丹东。虽说在三、四线城市进行房地产开发的毛利率水平可能不亚于一、二线城市，而且目前来看，三、四线城市房地产成交量也不少。但是，如果将眼光集中在单个的三、四线城市来看，需求量有限。
比如说上海等一线城市，项目的收益率可以维持在比较高的水平，因为上海主要集中了全国的需求，尤其是长三角一带的需求都会在上海释放，这是一线城市面临的机遇。再看看三、四线城市，他们的需求主要依靠当地市场的拉动，但是百万左右人口的城市不可能有较大的需求，尽管项目的毛利率很高，但是项目整体的周转速度却很慢。不仅难以做大，管理成本也相应较高。
比如说在上海，一个平方米可能赚1万，毛利率为30％，而在一个小城市，毛利率可能会达到40％，但是一个平方米可能只赚1000元。所以从现金的周转速度来看，肯定是一线城市更快，三、四线城市更慢，并且单个面积的营业额也是一线城市远高于三四线城市。
目前来看，一线城市房价处在较高水平，各个房地产公司陆续向二、三线城市转移，包括保利地产在内，已经迈出全国发展的步伐，在全国18个大中城市有相应的项目。
《投资者报》：但是保利地产主要侧重于普通物业，对于商业物业的开发力度较小？
花长劲：虽然商业物业的回报率较高，但资金需求量也很大，如果保利地产想要快速成长，必然会减少在商业物业中的投资，除非未来扩张到一定的规模，销售收入达到一定量的时候，才会逐渐开发商业物业。
不过，保利地产还是有其独特的国企背景优势。当前房地产行业的趋势就是“国进”，换句话说，也就是大量的国营企业正在进入房地产行业，在这样的大趋势下，原先具有国企背景的房地产企业更有利，他们在贷款和审批上都有一定的优势。
《投资者报》：未来保利地产在扩张中，还会面临哪些风险？您对于保利地产2010年业绩有何预期？
花长劲：随着未来规模的扩大，管理费用还会不断增加，此外由于“地王”项目较多，还会面临房地产市场波动的风险。
从业绩上看，保利地产明年应该能保持20％左右的业绩增长，预计2010年每股收益为1.21元。鉴于目前的市场状况，估值也会下调至25元左右。
《投资者报》：地产股是否有望迎来一波跨年度行情？目前是否是介入的良机？
花长劲：目前房地产行业受政策的影响较大，很难迎来一波跨年度的行情，现在并不是介入的良机，只适合观望。
明年整个房地产行业可能都会处在一个比较艰难的时期，我们对于地产股的走势也不是很乐观，可能会与市场基本持平，跑赢市场的难度比较大。
……
政府是否会进一步出台更为严厉的调控措施像一把悬在房地产市场之上的达摩克利斯之剑。已经连续下挫的地产股是否还有投资机会成为投资者最为关心的话题。
为此，广发证券房地产花长劲对记者坦言，目前房地产行业受政策的影响较大，很难迎来一波跨年度的行情，现在并不是介入的良机，只适合观望。
《投资者报》：2008年是房地产行业最黯淡的一年，但2009年以来，全国房价却呈现出飞速上涨的局面，尤其是上海、北京等一线城市，是何因素驱动？您对于中国明年的房价又有何预期？
花长劲：房价的上涨主要是供需之间的不平衡被打破，供给和需求的矛盾必然激发整个房价的快速上涨。
今年以来，房价飞速上涨的根本原因就在于需求的飞速上涨，因为去年人们对于房地产市场的不稳定性都报以看空和观望的态度，这部分需求今年才得到有效释放。
另外，商业银行从2009年开始纷纷对客户实施首套房贷两成首付和七折利率的个人住房按揭贷款优惠政策，以及部分城市房价在今年年初下滑的态势，也导致了需求的释放。当然，也有成本推动的因素，也就是地价的上涨。
至于明年的房价，从全国的平均水平来看，我们预计会停止目前快速上涨的势头，房价的波动幅度可能在一个较小的范围之内，不过仍会面临政策的不确定性。但是，各个城市的房价会出现分化，比如说广州的亚运会和上海的世博会可能会推动广州、上海的房价继续上涨。
《投资者报》：保利地产作为房地产企业的龙头，最近频繁拿地，连续4个月内，6次获得“地王”，最近又拍到了北京的一块地。您如何看待保利地产如此疯狂的拿地举动？
花长劲：保利地产的拿地策略还是基于公司的基本经营状况和销售状况，他们目前的规模在地产类上市公司中排名第二，今年的销售收入已经达到400多亿。
按照他们对于未来经营扩张速度的测算，目前公司仅有的土地储备远远不足，无法支撑近几年的快速增长，需要通过拿地来弥补土地储备的不足。
而问鼎“地王”则是“主动”加“被动”的结果。一方面是公司的主动表现，另外一方面有被动因素，毕竟目前各个公司“抢地”事件也是层出不穷，这也凸显出国家土地供应不足的问题，说白了就是“僧多粥少”。再加上今年房地产公司的销售不错，手头上有充裕的现金。
不过，如果未来房价停止上涨，甚至下跌，那么拿地也存在一定的风险。总的来讲，“拿地”还是同公司的整体经营状况以及未来的发展有很大的关系。
《投资者报》：从项目开发的范围看，保利地产主要集中在一、二线城市，三线城市较少，而随着大量农村人口的涌入，三线城市房地产发展的空间可能更大，毛利率相对更高。您如何看待保利的项目开发策略？
花长劲：目前来看，比较大的地产公司如保利地产、万科、招商地产的项目主要都集中在一、二线城市，三线城市较少。保利在三、四线城市也有项目，比如丹东。虽说在三、四线城市进行房地产开发的毛利率水平可能不亚于一、二线城市，而且目前来看，三、四线城市房地产成交量也不少。但是，如果将眼光集中在单个的三、四线城市来看，需求量有限。
比如说上海等一线城市，项目的收益率可以维持在比较高的水平，因为上海主要集中了全国的需求，尤其是长三角一带的需求都会在上海释放，这是一线城市面临的机遇。再看看三、四线城市，他们的需求主要依靠当地市场的拉动，但是百万左右人口的城市不可能有较大的需求，尽管项目的毛利率很高，但是项目整体的周转速度却很慢。不仅难以做大，管理成本也相应较高。
比如说在上海，一个平方米可能赚1万，毛利率为30％，而在一个小城市，毛利率可能会达到40％，但是一个平方米可能只赚1000元。所以从现金的周转速度来看，肯定是一线城市更快，三、四线城市更慢，并且单个面积的营业额也是一线城市远高于三四线城市。
目前来看，一线城市房价处在较高水平，各个房地产公司陆续向二、三线城市转移，包括保利地产在内，已经迈出全国发展的步伐，在全国18个大中城市有相应的项目。
《投资者报》：但是保利地产主要侧重于普通物业，对于商业物业的开发力度较小？
花长劲：虽然商业物业的回报率较高，但资金需求量也很大，如果保利地产想要快速成长，必然会减少在商业物业中的投资，除非未来扩张到一定的规模，销售收入达到一定量的时候，才会逐渐开发商业物业。
不过，保利地产还是有其独特的国企背景优势。当前房地产行业的趋势就是“国进”，换句话说，也就是大量的国营企业正在进入房地产行业，在这样的大趋势下，原先具有国企背景的房地产企业更有利，他们在贷款和审批上都有一定的优势。
《投资者报》：未来保利地产在扩张中，还会面临哪些风险？您对于保利地产2010年业绩有何预期？
花长劲：随着未来规模的扩大，管理费用还会不断增加，此外由于“地王”项目较多，还会面临房地产市场波动的风险。
从业绩上看，保利地产明年应该能保持20％左右的业绩增长，预计2010年每股收益为1.21元。鉴于目前的市场状况，估值也会下调至25元左右。
《投资者报》：地产股是否有望迎来一波跨年度行情？目前是否是介入的良机？
花长劲：目前房地产行业受政策的影响较大，很难迎来一波跨年度的行情，现在并不是介入的良机，只适合观望。
明年整个房地产行业可能都会处在一个比较艰难的时期，我们对于地产股的走势也不是很乐观，可能会与市场基本持平，跑赢市场的难度比较大。
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