养老地产的发展路径选择

　　养老地产项目开发，具有资金投入大，服务体系要求高，资源整合难度大，区位要求高等特性。

　　养老地产的市场是巨大的，只是目前成熟的商业模式欠缺，产品及服务还没有得到市场的认同，缺乏潜在客户的消费拉动，投资收益状况不佳，因而有意进入养老地产的企业，不妨先从发展路径入手。

　　养老地产是当前住宅地产调控时期新生的投资热点。尽管各级政府大力提倡，地产公司摇旗呐喊，行业人士鼓掌助威，但市场还缺乏客户有效需求的拉动，潜在的客户还处于对养老地产项目不尽认同的状况。

　　总的来说，养老地产还是雷声大雨点小的状态，究其原因：一、服务滞后，众多企业还在走房地产开发、销售的老路，服务环节有待提升，老人入住后仍有后顾之忧；二、老龄人口的消费意愿抑或是消费能力不强；三、养老地产的特殊性导致行业进入门槛高，机会成本高。

　　由于养老设施利润微薄，投资回收期长，在资金成本、土地成本高企的条件下，企业需要具备足够的资本实力，或者具备足够稳定的现金流支撑。出于适应不同身体条件老人需求，需要丰富产品及服务类型，以满足不同身体条件老人对居住、护理的要求。相应地，企业需要在物业销售与持有之间寻求平衡，目前以售养租还是行业主流。

　　对于不同类型公司，资源条件及占位不同，对养老地产项目介入的方式也不尽相同。龙头地产公司由于资源整合能力强，品牌影响力强，资金实力强，目前我们看到的主要方式是在居住社区中配建。

　　由于其土地属性要求高，配套服务要求全，成熟的独立开发养老社区开发模式、服务模式还没有显现。相比而言，对于核心城市的中小开发企业，目前投资热情较高，但主要的方式还是依托养老地产项目开发，综合旅游度假、休闲养生等概念，圈占土地，核心还是地产开发。对于具备强大资金实力的保险公司，基金等等机构，目前还是处于观望阶段，没有实质性地推出项目。

　　养老地产项目的开发成功仅仅是第一步，后续的服务才是成功关键，类似于持有型商业项目，需强大的外部合作方资源支持，才能够为客户提供必备的服务，包括：护理、医疗、餐食、心理顾问等。采取外引内联的方式，形成巩固合作方资源联盟，才能够有效整合外界资源，给潜在客户足够的信心入住。可以看到的是，国内具备一定市场规模的养老服务机构，其商业模式的设计、服务的理念、产品及服务结构的设计，都充分借鉴了国外的先进经验，同时在本土化的过程中，围绕医疗护理、度假养生等环节，形成了自身的服务特质，给老人带来了更好消费体验。

　　至于具备市场基础的城市，我们提倡深耕发展。养老项目需要资源整合，但是一些资源整合的难度不小，尤其是本地优势的医疗护理，借势发展的是捷径。故在具备一定市场空间的城市，不妨尝试深耕细作，形成社区养老、养老院、养老社区等多层发展的局面，从而形成优势资源的共享、客户资源的共享、推广宣传平台的共享，为养老地产相关联的各级项目带来源源不断的资本，进而推动养老地产的发展壮大。

　　文/张辉

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