让利于民方能抑房价

　　近日，北京土地拍卖市场地王不断涌现，地王的中标者都是“中”字头国企，那些民企则连缴纳保证金参加投标的勇气都没有。每当央企和民企在同一市场上竞争时，就像是一场重量级拳手对轻量级拳手的不公平竞争。这种景况在煤炭、钢铁、石化、航空服务等资本密集型的行业中都不同程度地显现。

　　这些年由于经济的高速发展，央企一方面从垄断行业中获得大量垄断收益，另一方面则是大量的存量资产（特别是土地）获得额外溢价，这些年常看到动辄几十亿元甚至上百亿元的授信签约仪式。获得大额授信额度的央企要买值钱的硬货，土地当然是最好的标的物。

　　一个企业要做“强”，需要有优秀的团队、良好的管理制度、健康的企业文化、良好的创新能力等形成“核心竞争力”，从企业发展层面看，国企的制度安排并不具有做“强”的基因。国企不能做“强”，但并不妨碍其做“大”。“做强”需要的是内功，而“做大”则可借助外力。

　　近年来的一个趋势是，大型国企纷纷从原来的垄断行业向竞争行业扩展。特别是大型央企通过各类控股公司向外延伸，俨然是一个巨型的经济八爪鱼。上世纪90年代对国企的改革，形成的一个共识是：国企退出竞争性行业。

　　1995年～2005年，房地产行业基本是民营企业天下，竞争充分，市场环境也相对公平，房价上涨是一个缓慢渐进的过程。2005年以后，国企纷纷进入房地产行业。地产行业是一个资本密集型行业，大型国企凭借着强大的融资能力，迅速扩展。大型国企的进入，迅速改变了地产市场的游戏规则。

　　地产公司的盈利模式，从开发和提供适合市场的产品，变为囤地-改善资产负债表-融资-收割（套现）土地升值红利。地产生意从产品生产的实体经营，演变为资本经营的虚拟生意。现在的地产公司，只要有钱，所有的操作工序包括设计、工程建筑、工程监理、销售和物业，都可以外包。

　　3月18日，国资委宣布78家国企退出房地产业。但可以预见，短期内地产业的游戏规则还不会改变，“地王”还会不断涌现，“面粉”还会贵过“面包”。

　　如果要改变这种局面，办法其实很多。可以选择的方案之一是法定（强制）分红比例。如果每年强制国企将50%的盈利向国民分红，每年的国民红利将达5000亿元。这部分红利资金可以分别按比例注入：实名制的国民福利基金(最该实名制的项目）、社保基金、医疗基金、贫困基金、教育辅助基金等。

　　强制分红制度有利于将“国有资产”转为实实在在的“国民福利”，还可以有效约束国有企业盲目扩张的冲动。最重要的是增加国民福利，刺激有效的内需，促进经济发展模式的转变：由投资驱动型转变为消费驱动型。

　　第二个办法是强制（立法）地方政府将一定比例的卖地收入投入廉租房和安居房建设。去年中国卖地收入为1.5万亿元，如果将该项收入的20%～30%，即3000亿元～4500亿元投入廉租房和安居房建设，一方面增加了城市房屋的有效供给，高房价将会得到有效抑制；另一方面将安居工程的投入变为政府的“硬预算”。

　　在香港不乏上亿元或数千万元的豪宅，房价问题之所以不会演变为社会问题，那是因为政府为近乎50%的低收入居民提供了廉租房和公屋。为城市低收入人群提供保障性住房应定位为“准公共产品”，这应该是政府长期公共政策的方向。

　　此外，国企应该完全从地产竞争市场中退出，但是国企的房地产公司可以承担起城市保障性住房的建设、开发和运营管理。国企应该定位为“准公共产品”的提供者，一如城市的水电公交系统的运营。

　　上述三条如能逐步落实，则“面粉价贵过面包价”将不会再现，房价将得以平抑。