让利于民方能抑房价

  • 来源:投资者报
  • 关键字:房价
  • 发布时间:2010-04-06 13:39
  近日,北京土地拍卖市场地王不断涌现,地王的中标者都是“中”字头国企,那些民企则连缴纳保证金参加投标的勇气都没有。每当央企和民企在同一市场上竞争时,就像是一场重量级拳手对轻量级拳手的不公平竞争。这种景况在煤炭、钢铁、石化、航空服务等资本密集型的行业中都不同程度地显现。

  这些年由于经济的高速发展,央企一方面从垄断行业中获得大量垄断收益,另一方面则是大量的存量资产(特别是土地)获得额外溢价,这些年常看到动辄几十亿元甚至上百亿元的授信签约仪式。获得大额授信额度的央企要买值钱的硬货,土地当然是最好的标的物。

  一个企业要做“强”,需要有优秀的团队、良好的管理制度、健康的企业文化、良好的创新能力等形成“核心竞争力”,从企业发展层面看,国企的制度安排并不具有做“强”的基因。国企不能做“强”,但并不妨碍其做“大”。“做强”需要的是内功,而“做大”则可借助外力。

  近年来的一个趋势是,大型国企纷纷从原来的垄断行业向竞争行业扩展。特别是大型央企通过各类控股公司向外延伸,俨然是一个巨型的经济八爪鱼。上世纪90年代对国企的改革,形成的一个共识是:国企退出竞争性行业。

  1995年~2005年,房地产行业基本是民营企业天下,竞争充分,市场环境也相对公平,房价上涨是一个缓慢渐进的过程。2005年以后,国企纷纷进入房地产行业。地产行业是一个资本密集型行业,大型国企凭借着强大的融资能力,迅速扩展。大型国企的进入,迅速改变了地产市场的游戏规则。

  地产公司的盈利模式,从开发和提供适合市场的产品,变为囤地-改善资产负债表-融资-收割(套现)土地升值红利。地产生意从产品生产的实体经营,演变为资本经营的虚拟生意。现在的地产公司,只要有钱,所有的操作工序包括设计、工程建筑、工程监理、销售和物业,都可以外包。

  3月18日,国资委宣布78家国企退出房地产业。但可以预见,短期内地产业的游戏规则还不会改变,“地王”还会不断涌现,“面粉”还会贵过“面包”。

  如果要改变这种局面,办法其实很多。可以选择的方案之一是法定(强制)分红比例。如果每年强制国企将50%的盈利向国民分红,每年的国民红利将达5000亿元。这部分红利资金可以分别按比例注入:实名制的国民福利基金(最该实名制的项目)、社保基金、医疗基金、贫困基金、教育辅助基金等。

  强制分红制度有利于将“国有资产”转为实实在在的“国民福利”,还可以有效约束国有企业盲目扩张的冲动。最重要的是增加国民福利,刺激有效的内需,促进经济发展模式的转变:由投资驱动型转变为消费驱动型。

  第二个办法是强制(立法)地方政府将一定比例的卖地收入投入廉租房和安居房建设。去年中国卖地收入为1.5万亿元,如果将该项收入的20%~30%,即3000亿元~4500亿元投入廉租房和安居房建设,一方面增加了城市房屋的有效供给,高房价将会得到有效抑制;另一方面将安居工程的投入变为政府的“硬预算”。

  在香港不乏上亿元或数千万元的豪宅,房价问题之所以不会演变为社会问题,那是因为政府为近乎50%的低收入居民提供了廉租房和公屋。为城市低收入人群提供保障性住房应定位为“准公共产品”,这应该是政府长期公共政策的方向。

  此外,国企应该完全从地产竞争市场中退出,但是国企的房地产公司可以承担起城市保障性住房的建设、开发和运营管理。国企应该定位为“准公共产品”的提供者,一如城市的水电公交系统的运营。

  上述三条如能逐步落实,则“面粉价贵过面包价”将不会再现,房价将得以平抑。
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