组合拳能否“救市”？

　　继央行和银监会在2014年9月29日松绑房贷之后，住建部、财政部、央行三部门又在10月9日发文，要求各地放松公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。5个多月前，中国人民银行副行长与15家商业银行座谈，并在会上提出优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等五项要求，市场称“央五条”。不过，“央五条”提出至今，房地产市场信贷趋紧状况没有出现明显改善。

　　叠加效应给楼市加温

　　谢逸枫（亚太城市房地产研究院院长）

　　此次公积金新政将贷款的首付与利率下调及异地互认和转移接续，目的是降低首次置业与改善需求的购房入市门槛，尽最大限度满足买房。同时，达到去库存与平衡供需矛盾的目的。

　　因此，此新政可与之前松绑房贷的政策形成“组合拳”的“叠加效应”，促进楼市复苏，刺激住房消费，给楼市“加温、助热”。

　　但由于房贷与公积金新政的落实与执行需要时间及去库存的压力，当前房地产市场总体相对低迷，复苏到回暖需要一个过程。

　　实际上，公积金异地互认作为鼓励刚需购房者入市的有效办法，由于管理不便等因素，一直未获政策层面的推动。如今，在这一时间节点被提出，可见提振楼市信心的愿望比较强。

　　但由于受资金额度、政府管理、地方利益等因素的影响，公积金异地互认的工作还需打破多重藩篱，出台更多实操性政策才能落地。因为这涉及公积金归集资金的跨市甚至跨省调配，而目前各地公积金使用是不均衡的，因此公积金使用额度偏紧的城市对执行异地互动的政策就缺乏主动性。以广州为例，广州的公积金使用率已经达到全国最高比例，如何执行国家政策，确实面临“无米之炊”的尴尬。

　　警惕过度放贷影响提取

　　余丰慧（财经评论员）

　　不管是放宽商业银行的房贷政策，还是公积金房贷政策，共同目的之一都被认为是“救市”。目前，央行放松房贷的“救市”效果尚不明显。那么，公积金“救市”效果又会如何呢？

　　从公积金规模来看，目前缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，而公积金贷款总额不得而知。但可以计算的是，公积金剔除提取总额、贷款总额以及预留提取准备金后，总量有限。

　　《通知》提出，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住房贷款额度。假如这个“住房公积金个人住房贷款发放率”是指公积金贷款与缴存公积金比率的话，那么该比率设定之高之宽是少见的。必须警惕和防止放贷过度导致公积金出现“钱荒”，最终影响到职工正常提取公积金的权益。

　　还要提醒的是，目前的高房价已经远远超出了国民收入的承受能力，这是市场需求望而却步的根源所在。以高房价为特征的中国房地产市场，不是通过放水货币信贷就能救的。一味放水，可能适得其反。放水货币信贷必然推高房价，而房价越高需求就越谨慎；购房人越买不起房，市场就会越来越低迷，最终只有一条路：泡沫破灭。对此，必须有一个清醒认知。

　　银行“冷落”房贷新政

　　郭施亮（职业投资者）

　　不可否认，随着房贷新政的逐步推行，我国部分主要城市的销售环境会有所改善。但面对如此犀利的“救市”举措，市场对房地产市场的上涨期望却不太强烈。

　　实际上，影响未来中国房地产市场走向的因素有以下几点：

　　一是商业银行对房贷新政的落实力度。一般而言，当房贷政策放松后，将会大幅刺激住宅需求，以此起到房地产市场投资热情回升的作用。然而商业银行等机构的落实积极性并不理想，房价的提振效果也会大打折扣。

　　二是货币政策。2009年我国采取四万亿的刺激政策，并实行极度宽松的货币政策，带动了当时房价的迅速上涨。2012年以后的房价上涨，除了当时相对稳健且略灵活的货币政策外，管理层多次的降准政策及对房地产调控态度的转变也产生了积极影响。

　　三是地方对房地产的依赖度。因分税制改革的持续深入，地方的事权与财权之间的矛盾也愈演愈烈。显然，房地产业成为了地方财政增收的主要渠道之一。未来随着地方对房地产的依赖度逐步降低，土地价格虚高现象也会得到修正，最终有利于房价的理性回归。

　　四是不动产登记制度、房产税及遗产税等重磅政策的推出，将会影响中国房地产市场的最终走向。

　　扭转市场周期性调整并非易事

　　易宪容（中国社会科学院金融研究所研究员）

　　只要中国的“房地产化”经济出现周期性调整，社会经济生活中隐藏的问题都会暴露出来，并对整个中国经济生活产生巨大冲击。

　　今年以来的国内房地产市场的周期性调整不仅拖累了宏观经济，也让国内银行体系的一些风险暴露出来。这迫使政府拯救楼市。

　　但市场普遍认为，要扭转国内房地产市场的颓势并非易事。此次央行“救市”或可在短期内对部分城市住房市场的成交量产生一定刺激作用，但从中长期来看，扭转房地产市场的周期性调整趋势是不可能的。

　　首先，国内住房市场已出现严重供给过剩。这就是央行“救市”政策的重点放在“去库存化”的关键所在。但实际上，要化解当前国内楼市严重过剩的住房供给问题并非易事。

　　其次，这次央行房贷新政对早些时候没有实施任何限购的中小城市或绝大多数三四线城市来说没有多少影响，所以“救市”效果也有限。

　　再次，在一些房价过高、早几年限购政策紧的城市，房贷新政解决了住房投资者信贷的可获得性问题，但是融资成本及融资杠杆率问题没有解决，而后两个方面是影响投资者预期收益最为重要的因素，所以住房投资者不可能像2008年那样涌入住房市场。

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