美国学区房选房攻略

　　2014年11月，美国的留学签证有效期由之前的一年延长到五年，此举对于莘莘学子及家长来说是一个重大好消息，国人送孩子去美国读书的热情倍增。

　　美国经济正在稳步复苏，预计未来很长一段时间内美国仍然占据全球老大的地位。如果有考虑去美国生活的话，买房置业是必须经历的一堂课。

　　在美国买房，与国内有很多相通的地方。其中，买房置地的三要素，第一是位置、第二是位置、第三还是位置！其中，好学区就意味着好位置。如果有父母希望将孩子送往美国读书，买学区房绝对是稳赚不赔的理财之道。

　　为何要买美国学区房

　　美国的不动产拥有永久产权，土地私有，买下来就是自个的了，还可以传给子子孙孙，无穷尽也。当然，前提是他们要一直交得起税，传给子孙的时候也要缴纳遗产税，给当地政府做点贡献。

　　更诱惑的是，对比国内自住房的价格，美国房产不那么贵。即使是在美国房价最高的几个城市之一，如洛杉矶，均价80~100万美元的独立屋，折算成使用面积，比起北京的房产也便宜一大截。更不用比其他外在条件如车库，花园，阳台，以及美好的空气。如果再对比北京、上海的学区房，那么美国房产绝对是家长们的心头大爱。

　　2014年11月，美国的留学签证有效期由之前的一年延长到五年，此举对于莘莘学子及家长来说是一个重大好消息，国人送孩子去美国读书的热情倍增。经纪人遇到全款购买学区房的中国妈妈，经常发现宝宝刚出生，或者才两三岁。而在孩子能够用上房子之前，交给物业公司打理出租，即使每年有房产税，但算下来租售比和性价比仍比在国内买房划算。

　　与留学签证一起放开的还有商务旅游十年签证。以后去美国不再需要一次次单独签证，我们也能拥有一场说走就走的买房之旅。

　　全球排名前二百的名校，美国至少囊括了一百所。重视孩子教育，从娃娃抓起的中国家长，早就关注到了这巨大差别。不少父母已经送孩子去美国读中学，甚至小学。那么有余力的情况下，为了孩子日后留学准备房产，也是势在必行。

　　美国学区房N大好处

　　美国学区房主要针对的是公立学校，这一点是与国内相同。私立学校没有片区的概念，此处不讨论。居住在学区内，无论是租住还是自有房产，孩子都可以免费上该区域的公立学校，甚至孩子坐校车都不必再花钱。

　　地方政府从收取的房产税中拨款给公立学校，因此片区内的房价越贵，税收越多，学校能够得到的经费就越多，也就有更多的资金用在学校建设和师资培养上。于是，学校排名前和学生成绩好，便吸引家庭条件好、重视子女教育的家庭到该区居住，因此形成良性循环。

　　我们可以这样理解：学区的教育质量，都是居住在学区内的家庭直接出钱买单，无论家中是否有学子，都要一样出钱。好学区吸引人们前来居住，房价自然而然提升。2008年，在美国大部分房屋价格跳水的时候，好学区的房价不降反升。好学区的房子和普通学区房子，价格相差巨大。

　　学区内如果主要是居民区，商业设施少的话，房产税会比较高。而商业设施和企业较多的话，这些企业缴纳的税收也会用来提升地区内的教育，居民的房产税额相对就会比较低，负担就会减轻。

　　在美国入学没有产权和户籍限制，唯一要求的就是真实居住，自住房或者租房都是可以的，报名时提供水电账单即可证明。要注意的是，如果买来是为了自己孩子，好的公立学校入学还需要排队等候很久，这就要提前打听好自己关注的信息，以免耽误。

　　大家常常说起美国的学区房，主要针对两种不同的学校。一种是大学城附近的学区房，主要是大学生租住，这种用来投资，或者给孩子上大学时居住一间，同时租出其他房间，就比较划算。而针对中小学和幼儿园来讲的话，主要看的是地区内的高中成绩好坏。美国的小学和初中阶段，孩子学习任务相对不重，而到了高中必须埋头苦读，为了自己的目标大学而努力奋斗。因此高中学校质量好坏，对孩子日后的发展还是至关重要的，高中评分高低，直接关乎房价。

　　好的学区房，主要说的是学校的评分高，学生成绩好，出勤率高。南加州以API(加州公立学校学术表现指数)来衡量学区内高中的质量，在网上还可以查到心仪学校的SAT(美国的高考，Scholastic Aptitude Test)成绩是否较好，学校的社会活动多少也是衡量学校好坏的一个指标。而纽约有另一套评分标准。还有网上的学校评分是家长根据学校情况综合打分，也有重要参考价值。

　　美国新闻US News网站的教育版块于2014年评比了美国境内超过19，400所公立高中，为每个学校颁发金银铜三种勋章，同时列出了每个学校在读学生数目，教师数量，AP通过率等等信息。

　　据2001年统计数字，全美有26，407所公立高中和10，693所私立高中。前一百强主要集中于加州，纽约州，华盛顿州，弗罗里达州，弗吉尼亚州，马里兰州和德克萨斯州。加州，德州，伊利诺伊州，俄亥俄州和纽约州的公立高中数目最多。

　　为孩子选择高中时不仅要考虑学校好坏，也要反过来考虑学校是不是太热门太抢手，牛孩会不会太多，孩子入学后竞争过于激烈也会很头疼。美国大学不仅看所有的中学成绩和社会活动，还有一个考量指标，就是孩子是否处于学校的前10%。因此根据自己的情况综合全面衡量学校是否适合自己的需求，是非常必要的。

　　好房哪里选？

　　洛杉矶(Los Angeles)

　　房价中位数54万美元

　　西海岸由于距离中国近，气候温暖舒适，一向是华人置业的首选区域。好莱坞全球闻名，比弗利山庄是著名的富人区，这些区域华人较少，虽然沿海，但是公立学校排名一般，有钱人的孩子都去了较好的私立学校。华人相对较多的是东部和北部地区。好学区主要集中于这些地区：尔湾(Irvine)，核桃市(Walnut)，钻石吧(Diamond Bar)，奇诺岗(Chino Hills)，阿卡迪亚(Arcadia)，圣马力诺(San Marino)等地。

　　旧金山(San Francisco)

　　房价中位数105万美元

　　湾区在2009年全美房价最低谷之时，房子还是要抢才能买到。高科技公司吸引了无数高端人才落户这里，就业机会多，薪酬水平高，房价也就不断上涨。投资这里的公寓和独立屋，长期看好。不在这里工作的家庭，很多都知难而退去其他好地去选房，跟码农抢房子，难度有点大。

　　纽约(New York)

　　房价中位数46.3万美元

　　世界金融中心之一，集商业，金融，教育，娱乐等世界顶级产业和人才于一处，人口密集，地铁24小时运行，购物天堂，永远不愁没有人来租房，因此纽约置业，选对位置和房型，长期投资回报率令人满意。

　　著名的曼哈顿区(Manhattan)房价中位数超过100万美元，是哥伦比亚大学，纽约大学，联合国总部所在地。次贷危机严重时，曼哈顿区的房子影响不大。

　　特别要提到的是纽约的长岛，这里是华人抢学区房的首选之一，环境优美，学区优异，与曼哈顿的钢筋水泥大都市风格完全不同，长岛在海边，更加宜居。美国学校权威评比机构NICHE的2015年全美学校评比中，长岛杰里科(Jericho)学区的三所小学囊括了全美前三名，学区为全美第二名，房价中位数69.8万美元，整体比大颈学区贵。

　　长岛的大颈学区(Great Neck)，曼哈塞特(Manhasset Hills)学区，罗斯林(Roslyn)学区，赛奥赛特(Syosset)学区，华盛顿港((Port Washington)学区均在全美前列。大颈学区房价中位数65万美元，拥有顶级学区，性价比相对超高。

　　波士顿(Boston)

　　房价中位数48.2万美元

　　与纽约同在美国东海岸，气候虽然不为华人所喜欢，但是这里的世界名校云集，哈佛大学和麻省理工学院的魅力无限，完全秒杀东岸冬天的暴风雪天气这一缺点，成为国人为孩子购买学区房与投资的热门城市之一。波士顿的学区房投资概念主要集中于高校学区房，大都会区有超过一百所大学，源源不断的莘莘学子来了又去，出租也是非常容易的事情。更有很多父母为孩子预先买好房，便于留学时使用。

　　华盛顿哥伦比亚特区(Washington，D.C.)

　　房价中位数40.9万美元

　　华盛顿特区是美国首都。这里是美国联邦政府机关、各国驻美大使馆的所在地，也是世界银行、国际货币基金、美洲国家组织等国际组织总部的所在地，并拥有相当多的博物馆。该地区面积不大，居民以政府部门公务员为主，收入和就业非常稳定，经济波动很小，居民受教育程度是全美最高。

　　该地区的学区也是美国首屈一指，整体水平远远高于其他地区。此地集中了多个国家的外交官和派驻官员，精英们的孩子们享受华盛顿优质的公立私立教育，同时也建立了小朋友们未来的优质朋友圈。

　　西雅图(Seattle)

　　房价中位数44.7万美元

　　西雅图近年来因电影而为大众熟知，贝尔维尤(Bellevue)的公立和私立高中均在全美前100名，拥有全美高中排名第九的国际学校(International School)，同时这里也是全美最安全的城市之一。房价中位数65万美元，现在还在不断上涨中。

　　雷蒙德(Redmond)是微软总部所在地，柯克兰(Kirkland)房子价格相对最好学区要便宜一些，房子较新，还有就是离微软和google也近。微软和google的码农近些年也喜爱在瑟马米什(Sammamish)购房。华盛顿大学学区和萨莫赛特(Somerset)学区也都是热门。Bellevue学区的Medina附近是富人区，好房百万起。

　　亚特兰大(Atlanta)

　　房价中位数20万美元

　　亚特兰大是乔治亚州首府，华人也热衷于在这里购房。这里房价低，环境优美，交通方便，而因为物价低廉，吸引了包括可口可乐、达美航空、UPS、HolidayInn及南方贝尔等大的总部和一千多家工厂企业入驻，是美国东南部商业、运输业和工业中心。

　　好学区在北部富人区，约翰.克里克Johns Creek、阿尔法瑞塔Alptarella、苏瓦尼Suwanee、德卢斯Duluth、米尔顿Milton、罗斯维尔Roswell，比福德Buford等地。居民多为世界五百强的白领和企业高管，收入水平高，学历高。30万美元都可以买到很好的学区房，50万美元在这里就可以买到豪宅。

　　圣地亚哥San Diego

　　房价中位数47.5万美元

　　作为高科技发展城市，教育资源优质，楼市发展健康，也成为了中国人美国置业的热门城市。圣地亚哥在洛杉矶南一百多英里的西海岸边，气候温暖，阳光明媚，城市规划好，风景宜人，也是西海岸旅行必到之处。卡梅尔谷CarmelValley是位于圣地亚哥西北部的富人区，学区极佳，交通极为方便。

　　休斯顿(Houston)

　　房价中位数18.7万美元

　　是美国第四大城市，房价相对一线城市便宜太多，由于诸多石油公司落户休斯顿，能源多，经济条件好，工作机会多，物价便宜，也为关注性价比的中国买家所青睐。二三十万美元就可以买一栋很好的独立屋，看多了纽约洛杉矶的房价，来到这里顿时觉得处处便宜得不像话。

　　只要能够接受较热的天气，休斯顿也是一个很好的选择。较好学区凯蒂Katy和糖城(SugarLand)的独立屋比较新，价位在20-30万美元就可以买到，富人区Memorial的春枝(Spring Branch Independent School District，SBISD)学区房价在50万美元起，邻近市中心西侧的西大学城(West University)和休斯顿独立学区(HISD)的名校BellaireHighSchool，附近房屋七八十万到百万美元，也仍有买家趋之若鹜。

　　奥斯汀市(Austin)

　　房价中位数30万美元

　　德州阳光热烈，州税和地方税负在美国五十州中排名47，消费低，生活舒适，房价便宜。众多科技公司如Dell，Facebook，谷歌Google，半导体制造商AMD(Advanced Micro Devices)，电信运营商AT&T，IBM入驻奥斯汀。

　　中央商务区公寓楼供不应求，租金稳步上涨，房地产开发如火如荼。Liberal Arts and Science Academy和KIPP Austin Col两所学校位列全美高中前100。

　　以上房价中位数数据来自Redfin90天内统计的销售价格(不是挂牌价格)，仅供参考。

　　TIPS：

　　为孩子选择美国的高中时不仅要考虑学校好坏，也要反过来考虑学校是不是太热门太抢手，牛孩会不会太多，孩子入学后竞争过于激烈也会很头疼。

　　酸樱桃