王石为万科拨拉降价算盘
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2008-11-14 15:44
《投资者报》记者：曾郁兰
“听说了吗？万科楼盘又降价了。”
万科——中国地产界的龙头企业，其一举一动，已成业界的风向标。在房屋销售旺季来临之际，万科的降价，无疑震撼整个中国的楼市。近日，万科再掀降价风潮，平均降幅高达27%。
《投资者报》获悉，万科即将开盘的一个北京朝阳公园项目，降价幅度也将达到20%。
万科降价经
早在今年五一假期，万科就对其总部所在地——深圳房价进行过调整，新房成交均价从最高峰下调了近48%，当周的成交均价成为2007年10月迄今的最低值，成交面积同时创造了最高纪录。
事实上，2008年3月以来，深圳的大部分新开盘楼盘，价位都比去年有所下调。万科、金地在深圳的楼盘也不例外，新一期的开盘价，都比前一期的开盘价降了10%-25%，并在深圳引发了一系列老业主要求退房等纠纷。
一些本地的开发商在明降开盘价后，又以各种促销、团购、打折、特价房一口价的暗降方式，将降价促销进行到底。在各种促销的刺激下，深圳本地成交面积已好过2007年10月以来的最低水平，但是，2008年8月一手房成交面积，仍比去年减少18%。
其间，也有开发商承诺，“7~9月的试购期内，若房价下降，房子可无条件退订”，但收效似乎并不明显。现在，这些开发商只有一个目的：趁着金9银10，尽早出货。
8月底至9月初，新一轮降价风潮随之而来。对于降价，万科董事、副总裁兼董秘肖莉对《投资者报》记者的解释是：“越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。万科在各地市场的调整策略显现出不同的表现，各市场成交量和供应量配比等方面都有差异，具体采用什么策略也不能一概而论。”
现在，万科的降价不再局限于深圳，并已延伸至上海、杭州、北京等地。8月30日，万科在上海在售的8个楼盘开始中秋促销；9月2日，万科杭州项目的4个楼盘同时降价15%-27%。据业内消息，万科在北京长安公园旁的楼盘，也准备以周围楼盘价位的8折开盘。
而与深圳相比，北京、上海才是万科布局的重点。万科2008年中报显示：上半年，深圳的结算面积占全国的比例是5.32%；北京占11.63%，上海占18.17%。
万科在深圳的在售楼盘以高利润的别墅为主，2008年上半年深圳净利润率达18.58%；而上海在售楼盘则多是普通高层住宅，2008年上半年的净利润率为9.5%。从市场情况来看，普通住宅正是开发商急于降价脱手的主要产品。
肖莉表示，小户型正在获得市场青睐，随着调整的深化，这一特征日趋明显，公司在下半年调整全年开发计划，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配。
万科在下半年做出开发计划的调整，无疑是要推出更多的小户型，现在率先降价将普通住宅消化，则是为下一步向普通购买者推售小户型做铺垫。
顺应宏观调控
“降价是万科的必须手段。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺告诉《投资者报》记者。他认为，在股权激励的机制下，即使管理层无法把握万科的股价，万科的管理层至少也得做一件事，保证利润的增长。
按照万科（2006年~2008年）的股权激励计划，除了2007年度的4600多万股股票的归属待定之外，2008年度预提的激励股票6000多万股股票也悬于空中。
当务之急，是要满足2008年股权激励计划的各项业绩考核指标：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%，如公开增发或配股，当年每股收益增长率超过10%。
万科2008年上半年的净利润是20.61亿元，2007年全年的净利润是48.44亿元，如果实现净利润同比增长15%以上，那么，2008年全年的净利润必须达到55.7亿元，其中，2008年下半年的净利润就得达到35亿元以上。由此可见，万科下半年的利润压力大于上半年。
从半年报中可以发现，万科目前正在降价的楼盘，竣工日期多在今年年底，也就是说，如果这些楼盘销售出去，就可以结算成2008年的收入，无疑对完成2008年下半年的利润指标大有帮助，对达到股权激励指标也大有裨益。
对此，肖莉表示：“公司无法预测股价的波动，管理层能做的是，把全部精力集中到公司业务上。”
而另一方面，降价可以加速回笼资金，用回收的资金买进更便宜的地，将来建成的楼盘在定价上才能更有竞争力。不降价促销，就可能错过逢低纳入土地的新一轮地产周期的机会。万科在半年报中也提到，今年1~6月份，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
截至6月30日，万科的期末现金余额达154亿元，这要归功于去年8月万科百亿增发所储备的现金。而实际上，今年上半年，万科也同样遭遇全国资金紧缩的压力，半年内筹资净额只有24.45亿元，与去年同期的65.23亿元相去甚远。
可以看出，除了万科自身的策略调整原因，顺应宏观调控，也是其降价的重要原因。
8月27日，央行和银监会下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。
此前，开发商预测下半年政策不会继续从紧，并对此抱有等待心态。但邓志旺表示，国家没有放松信贷，市场化程度较高的深圳等主要城市，至今也没有出台相关政策。
在低迷的市场环境中自救，降价也就成为万科等众多开发商的必然选择。同时，降价也符合中央政府控制房价上涨的意愿。这对于万科这家全国性地产企业来说，无疑更利于其在日后的扩张中增加政府印象分。
……
“听说了吗？万科楼盘又降价了。”
万科——中国地产界的龙头企业，其一举一动，已成业界的风向标。在房屋销售旺季来临之际，万科的降价，无疑震撼整个中国的楼市。近日，万科再掀降价风潮，平均降幅高达27%。
《投资者报》获悉，万科即将开盘的一个北京朝阳公园项目，降价幅度也将达到20%。
万科降价经
早在今年五一假期，万科就对其总部所在地——深圳房价进行过调整，新房成交均价从最高峰下调了近48%，当周的成交均价成为2007年10月迄今的最低值，成交面积同时创造了最高纪录。
事实上，2008年3月以来，深圳的大部分新开盘楼盘，价位都比去年有所下调。万科、金地在深圳的楼盘也不例外，新一期的开盘价，都比前一期的开盘价降了10%-25%，并在深圳引发了一系列老业主要求退房等纠纷。
一些本地的开发商在明降开盘价后，又以各种促销、团购、打折、特价房一口价的暗降方式，将降价促销进行到底。在各种促销的刺激下，深圳本地成交面积已好过2007年10月以来的最低水平，但是，2008年8月一手房成交面积，仍比去年减少18%。
其间，也有开发商承诺，“7~9月的试购期内，若房价下降，房子可无条件退订”，但收效似乎并不明显。现在，这些开发商只有一个目的：趁着金9银10，尽早出货。
8月底至9月初，新一轮降价风潮随之而来。对于降价，万科董事、副总裁兼董秘肖莉对《投资者报》记者的解释是：“越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。万科在各地市场的调整策略显现出不同的表现，各市场成交量和供应量配比等方面都有差异，具体采用什么策略也不能一概而论。”
现在，万科的降价不再局限于深圳，并已延伸至上海、杭州、北京等地。8月30日，万科在上海在售的8个楼盘开始中秋促销；9月2日，万科杭州项目的4个楼盘同时降价15%-27%。据业内消息，万科在北京长安公园旁的楼盘，也准备以周围楼盘价位的8折开盘。
而与深圳相比，北京、上海才是万科布局的重点。万科2008年中报显示：上半年，深圳的结算面积占全国的比例是5.32%；北京占11.63%，上海占18.17%。
万科在深圳的在售楼盘以高利润的别墅为主，2008年上半年深圳净利润率达18.58%；而上海在售楼盘则多是普通高层住宅，2008年上半年的净利润率为9.5%。从市场情况来看，普通住宅正是开发商急于降价脱手的主要产品。
肖莉表示，小户型正在获得市场青睐，随着调整的深化，这一特征日趋明显，公司在下半年调整全年开发计划，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配。
万科在下半年做出开发计划的调整，无疑是要推出更多的小户型，现在率先降价将普通住宅消化，则是为下一步向普通购买者推售小户型做铺垫。
顺应宏观调控
“降价是万科的必须手段。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺告诉《投资者报》记者。他认为，在股权激励的机制下，即使管理层无法把握万科的股价，万科的管理层至少也得做一件事，保证利润的增长。
按照万科（2006年~2008年）的股权激励计划，除了2007年度的4600多万股股票的归属待定之外，2008年度预提的激励股票6000多万股股票也悬于空中。
当务之急，是要满足2008年股权激励计划的各项业绩考核指标：年净利润增长率超过15%，全面摊薄的年净资产收益率超过12%，如公开增发或配股，当年每股收益增长率超过10%。
万科2008年上半年的净利润是20.61亿元，2007年全年的净利润是48.44亿元，如果实现净利润同比增长15%以上，那么，2008年全年的净利润必须达到55.7亿元，其中，2008年下半年的净利润就得达到35亿元以上。由此可见，万科下半年的利润压力大于上半年。
从半年报中可以发现，万科目前正在降价的楼盘，竣工日期多在今年年底，也就是说，如果这些楼盘销售出去，就可以结算成2008年的收入，无疑对完成2008年下半年的利润指标大有帮助，对达到股权激励指标也大有裨益。
对此，肖莉表示：“公司无法预测股价的波动，管理层能做的是，把全部精力集中到公司业务上。”
而另一方面，降价可以加速回笼资金，用回收的资金买进更便宜的地，将来建成的楼盘在定价上才能更有竞争力。不降价促销，就可能错过逢低纳入土地的新一轮地产周期的机会。万科在半年报中也提到，今年1~6月份，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
截至6月30日，万科的期末现金余额达154亿元，这要归功于去年8月万科百亿增发所储备的现金。而实际上，今年上半年，万科也同样遭遇全国资金紧缩的压力，半年内筹资净额只有24.45亿元，与去年同期的65.23亿元相去甚远。
可以看出，除了万科自身的策略调整原因，顺应宏观调控，也是其降价的重要原因。
8月27日，央行和银监会下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。
此前，开发商预测下半年政策不会继续从紧，并对此抱有等待心态。但邓志旺表示，国家没有放松信贷，市场化程度较高的深圳等主要城市，至今也没有出台相关政策。
在低迷的市场环境中自救，降价也就成为万科等众多开发商的必然选择。同时，降价也符合中央政府控制房价上涨的意愿。这对于万科这家全国性地产企业来说，无疑更利于其在日后的扩张中增加政府印象分。
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