房屋产权“自动续期”的关键在于细则出台

　　——专访法经济学专家韩忠亮

　　有关“温州20年产权房屋到期续费”的各种报道，经过了一段时期的公众“情绪膨胀期”后，目前已逐步回归理性，但是参与讨论的各方对于各种观点仍然莫衷一是。

　　日前，《小康》杂志就此话题对北京市社会科学院经济研究所研究员、法治研究中心主任、北京大学经济学院产业与文化研究所研究员韩忠亮教授进行了专访。

　　《小康》：前些天媒体热炒的“温州20年产权房屋到期续费占房价三分之一”的消息，经过一段时间后热度大减，现在看来，当时媒体的报道解读是否过度？

　　韩忠亮：“温州20年产权房到期续费占房价三分之一”经媒体报道后，之所以会得到广泛关注，是因为公众简单地把这个事件中“产权房到期续费”与《物权法》第一百四十九条规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的阐述之间的“矛盾”联系在一起了，这涉及到受让人，也就是消费者的切身利益。因此，被媒体热炒也在情理之中。

　　对房屋产权到期续费的质疑正是通过媒体的热议和解读才引起了业内以及全社会的关注和重视。围绕温州市一批土地使用权期限仅20年的房屋产权到期后是否应该补缴土地出让金问题而进行的广泛讨论，不仅能为法律、法规的制定者提供不同的视角，也让民众在辩论中明白了该事件归根结底是一个法律问题。

　　《小康》：对于《物权法》规定的“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”，应该如何理解？

　　韩忠亮：《物权法》从表面上看只有寥寥四个字泛泛地规定了“自动续期”，究竟该如何续期，并没有附加限制条件，也就是说，需要还是不需要重新交纳土地出让金或者需要交纳的标准都没有明确规定，而且迄今为止，关于房屋到期土地出让续期的实施细则也尚未出台，国家也没有对住宅建设用地使用权续期的土地出让金收取标准作出明确规定，这就引起了对“自动续期”的不同理解。

　　一种理解为，“自动续期”并没有说不缴纳土地出让金，政府可以制定法律条文规定续费，并制定续缴土地出让金的实施办法。

　　另一种可以理解为，既然《物权法》很明确地指出自动续期，至少说明在法律上并没有规定到期后需要续费，这就意味着住宅建设用地使用权期间届满时，应该是无条件续期的，因此，是应该无偿续期的。

　　对于“应该无偿续期”可以从三个方面理解其合理性。首先，住宅建设用地使用权到期自动续期，就意味着这个法律效力赋予受让人无需申请也无需经由相关行政部门确认或重新批准，它的有效期是无限的。

　　其次，该法条没有增设“但书”条款，也就是立法表述中没有“但”或“但是”以下的部分。自动续期的情形没有附加任何条件对其进行说明和限定，表达清晰明了。

　　第三，为了与住宅建设用地区别，该法条第二款设有“但书”条款，表述上出现了明显的差异，其规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”，这与该法条第一款的“住宅建设用地期满自动续期”的表述有明显的不同。如果自动续期还要附加条件也就不能称其为“自动”了，《物权法》中的第149条第二款“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”也就是画蛇添足，多此一举了。

　　因此，从上述三个方面的逻辑推断来看，我们将“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”理解为住宅用地到期后续期无需缴纳土地出让金具有一定的合理性。

　　《小康》：现有法律下，如果产权到期后，我们应不应该有偿续期？《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等几部法律，我们该听哪个的？

　　韩忠亮：这是问题的核心和精要，但其实，这个问题最难回答。首先我们来看《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条续缴的规定，与《物权法》相比较，从立法层次属于行政立法，后者为人大立法，应遵循后者。而且按照新法优于旧法的适用原则，前者是1990年由国务院令第55号发布的，晚于后者《物权法》2007年的发布时间，不具有对物权法约束的效力，因此，应当适用《物权法》规定，即房屋土地使用权期满后续期不续费。

　　《物权法》为第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过并于2007年10月1日颁布实施的。而《中华人民共和国城市房地产管理法》的修改版，是第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过并实行的，与《物权法》同属人大立法，而且立法通过时间晚于《物权法》，无论是按照新法优于旧法的适用原则，还是对《物权法》的补充原则，《城市房地产管理法》(修改版)都应该具有效力。如果确有效力，那么住宅建设用地使用权到期后虽然自动续期但需要补缴土地出让金。

　　《小康》：如果有偿续期，在您看来，应该如何续费？温州续缴土地出让金模式和曾经青岛、深圳出现的续缴情况会不会成为模板？

　　韩忠亮：如果我们假定上面分析的法律适用确有效力应该续缴，那么就存在如何续缴的问题了。我们可以从三个方面来考虑续缴。第一，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，按照土地的市场价格向国家缴纳土地出让金；第二，尽量降低收取标准，按照基准价的一个百分比收取出让金；第三，由于房屋使用寿命有所不同，有的房屋使用寿命不一定能达到70年，所以缴纳标准应该根据房屋使用安全测试得出的数据所确定的可续期受让年限来缴纳，这样，对受让人，也就是消费者可能会更公平些。

　　总之，国家尽快出台住宅建设用地使用权期间届满后有关续期的实施细则已经是现实的需要，这关乎到民心的安宁和社会的安定。

　　《小康》：国际经验对我国房屋使用权的法律改进有无借鉴？

　　韩忠亮：我们可以借助国际上的一些经验来做一下对比讨论。一些国家是通过税费的形式来实现房屋使用持续性续费的，房屋能使用多少年就交多少年的税，不能使用了，税费也就终止了，这样就不存在“到期续费”的问题了，同时能确保房屋使用的本元属性，即“居住属性”，也能遏制房屋的金融杠杆属性。

　　还可以按阶梯税率缴税，比如英国百姓在购买第一套房产时，国家给予一定比例的补贴，第二套房不但不补贴，反而税收很高，第三套房税率就更高了。英国的经验是否能够对我国的到期续费有一些启示呢？当然，西方国家和我们的国情不同，但多一些借鉴也是取长补短、虚怀乐鉴的美德。

　　文|《小康》杂志中国全面小康研究中心 刘源隆