内地开发商和投资客双双瞄上香港楼市

　　20余座城市推出的楼市“限购令”、人民币贬值预期的升温等因素的叠加让内地投资客和开发商将目光部分地移至香港

　　“十一”黄金周期间内地20余座城市推出的楼市“限购”令，加之市场对人民币贬值预期升温，或将促使部分内地投资客将目光移至香港，带动香港楼价上涨。

　　“我们这个区域（将军澳）上周推出的蓝塘澳，大客户中内地客估计占到四成。豪宅市场内地买家更多一些，港岛南区10月初推出的豪宅新盘，很大一部分是内地买家。”中原（香港）地产朱生向《投资者报》记者表示。

　　避险情绪升温 投资客进入香港楼市

　　香港多个区域的地产中介对《投资者报》记者表示，近一个季度，香港一手新楼盘，尤其是豪宅市场，内地客较今年前几个季度明显增多。

　　“自从‘双辣招’之后，这几年内地买家数量减少很多，但最近明显又多了起来。内地‘十一’假期后又开始限购，我们预计会有越来越多的内地买家来香港市场。”位于港岛的一家地产中介代理向记者表示。

　　会德丰地产曾公开表示，其九龙项目One Homantin的内地买家占其9月份销量的20%，该项目6个月前启动时，内地买家约占5%。

　　根据香港税务局最新数据显示，9月份涉及双倍印花税及买家印花税的登记数据创1年以来新高，反映投资者及大陆客是新一轮楼价升浪的主要推动者。

　　香港税务局表示，9月涉及双倍印花税(DSD)的个案达4317宗，环比急升26%，创去年6月以来15个月的新高。其中，住宅部分占2604宗(环比急升52%)。而土地注册处资料显示，9月整体二手住宅登记数字仅4558宗，涉及双倍印花税的住宅个案占整体注册宗数的57%，反映市场由投资者主导。

　　自2004年香港楼市复苏，此后香港房价开启了一波10年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，指数从2003年末30点上涨至2014年120点，上涨了3倍。

　　在此背景下，2012年10月，为抑制热钱涌入导致香港楼市上涨过快的状况，香港特区政府出台“双辣招”，提高额外印花税税率（SSD）及适用期。例如，物业持有期在6个月内出售，税率由原先的15%增加为20%，如物业持有期超过6个月但在12个月内出售，税率由原来的10%增至15%，如物业持有超过12个月但在36个月内出售，税率调为10%。

　　同时，针对非香港永久居民，实施买家印花税。香港临时身份、外地人士或以公司在香港购房，均需负担额外15%的买家印花税，如果在3年内出售物业，将按照出售时间征收额外印花税。

　　另外，因2012年香港楼市涨幅巨大，特区政府规定，在2013年2月23日或以后签立购买住宅或非住宅物业的买卖协议，均须缴纳双倍印花税(DSD)。2014年5月特区政府做出修订，香港永久性居民买入新物业的6个月内，出售其在香港原有唯一物业，可豁免双倍印花税。

　　根据香港土地注册处数据显示，9月份，香港住宅楼宇买卖总值为560亿港元，成交量升至7826个单位，而8月份总值为406亿港元，当月的成交量为5821个单位。

　　分析称，推动香港楼市反弹的力量一部分来自已经拥有一套物业的本地居民，“虽然他们购买第二套物业需要缴纳双倍印花税，但是全球市场负利率现象促使他们投资房产，以求实现资产保值增值”。

　　此外，双倍印花税款的大幅上升，显示内地买家和非本地居民也对香港楼市的反弹带来一定促进作用。

　　美联集团最近发布的一份报告称，因中央政府重启“限购”令，相关措施减少内地买家于内地置业的需求，部分资金势将流进本港物业市场。

　　另外，人民币兑美元中间价持续下跌，创2010年以来新低。“受惠于港元与美元挂勾，来港置业可避免因人民币进一步贬值所带来的损失，故今次人民币贬值为内地买家南下置业增添诱因。”

　　分散投资 内地开发商赴港“抢地”

　　除内地买家外，美联集团近日发布的一份报告还显示，2015年“811”汇改后，人民币大幅贬值，促使内地开发商来港投地，以求分散投资，此举带动内地开发商2015年财年购买土地占香港总出让土地三成。

　　报告称，2016年财年至今，内地开发商在香港购买土地占比约为一成。尽管内地开发商今年在香港购地占比缩减，但根据香港地政总署的数据显示，今年上半年，内地房地产公司通过政府招标，买下了大约40，869平方米（合439，910平方英尺）的公共住宅用地，较上年同期增长了5倍。香港地政总署公布，2015年内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企，占全年香港土地出让金总额的55%。

　　在香港拿地的开发商中包括在内地的房地产企业龙头万科。2015年，万科以38亿港元在香港屯门拿下一块住宅用地，今年2月，万科再次以13.06亿港元竞得香港深水埗住宅用地。

　　除万科外，中海、保利、世贸也不断扩充在香港的土地储备。中海今年以21.3亿港元击败恒基地产、长实地产、英皇集团等香港本土地产企业，拿下位于香港新界的一块土地。保利置业则在今年以40亿港元中标九龙附近海景宅地，世贸从2014年开始布局香港，2015年10月，世贸以70亿港元投得九龙地块。

　　最近内地在香港竞得的土地，是五矿地产在8月份以溢价41.4%的价格买下位于香港九龙油塘崇信街与仁宇交界内地段第44号住宅用地。此地块吸引了丽新、恒地、会德丰在内的13个财团入标。该地块此前估值为22.67亿港元至28.34亿港元，每英尺楼面地价为4000港元至5000港元，最终成交价格为每英尺楼面地价7068港元，比预期上限价格高出41.4%。

　　美联集团报告分析称，今年内地重启楼市调控，预期将促使内地发展商到香港投地更加积极。内地发展商青睐香港，还与人民币贬值、内地开发商希望分散投资、减少风险有关。

　　仲量联行香港研究部总监马安平表示，香港吸引内资房企的另一个原因是，公开和公平的土地出售流程。

　　《投资者报》记者 罗玲文