中国楼市将重蹈日本覆辙?
- 来源:凤凰生活
- 关键字:中国,楼市,重蹈覆辙,日本
- 发布时间:2010-11-24 15:48
上世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
而中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人地相似。在《中国房地产崩盘时间表》的热帖中可以看到，2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场，2007年房价飙升，2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
中国大陆楼市泡沫早2007年就明显出现，但无论中央政府怎么调控，无论民间“空头”专家如何呼唤大家别买，无论买不起房的人如何叫骂，无论地方政府如何建设保障房，房价依然坚挺上扬。而且，更奇怪的现象是，每次中央一调控，房价就报复性上涨，以致政策要出台前，地产中介就告诉购房观望者赶紧出手。虽然中介是忽悠，但居然都歪打正着，没道理可讲。
当然，空方人士也继续喊空，他们也分析得有理有据，早就有人分析认为，中国楼市将重蹈日本覆辙，因为两者的发展过程有惊人相似之处：
上世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
而中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人地相似。在“中国房地产崩盘时间表”的热帖中可以看到，2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场，2007年房价飙升，2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
那么，中国楼市到底会不会在一两年内重蹈日本覆辙？本刊请来房地产独立评论人牛刀等专家进行分析。专家观点不代表本刊立场，仅供参考。
官方房地产专家：这几年不会崩盘
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，当前高房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭遇“崩盘”的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
易宪容最后这句话讲得比较保守，他认为几年内不会崩盘，但没有预测具体年份。
而广州社科院研究员彭澎则详细分析了中国与日本之间在国情和政策上的不同，以此证明虽然时间表有些类似，但并不一定意味着中国楼市会像日本一样“崩盘”。
彭澎称，首先，中国的人口红利短时间内还不会消失，而这是日本楼市泡沫化过程中不曾有的现实，学者普遍认为还有15-20年的人口红利期，这对中国楼市形成了支撑；其次，中国大规模的城市化进程使得未来将有数亿农民转化为城镇居民，这一过程还会带来大量的住房需求；再次，当年日本被迫大幅升值，从而使得日本楼市泡沫化加剧，而目前从中央的态度来看，中国不会轻易受美国胁迫大幅升值；最后，从去年底以来，从中央到地方政府都频频表态要平抑房价，因此有理由相信中国能够成功控制住房价。
中国发展研究基金会副秘书长汤敏则直接对调控方法提出质疑：过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。
汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。
“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”
汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
其实，汤敏言下之意是，目前的调控没有起到预期的作用，还必须出台更完善的调控政策与调控指标。从侧面上，也可以看出他对楼市崩盘感到很难。
此外，许多政府官员和体制内专家都认为“中央政府有能力调控房价”，理论上也分析得有理有据。他们还认为，目前中央抑制投资和投机的购房行为的思路是正确的，但力度还可以更大一点，应该加大二套房以上持有者的税负，这是短期内就能够做到的。
独立评论人牛刀：中国楼市崩溃时将比日本猛
房地产评论人牛刀是近几年非常活跃的地产评论人，他在接受本刊采访时认为：
中国政府和民众正在作出艰苦的努力，设法化解泡沫。但是，作为一种经济现象，仅仅依赖行政的手段和道德的诉求，不能解决根本问题。经济的问题，最后的解决方式一定是经济的手段，不痛下杀手，就不可能化解泡沫。
牛刀悲观地认为，目前的手段不可能化解泡沫，因为政府不想看见大量的开发商破产倒闭，大量的职业炒房客跳楼——当然，跳楼只是一种形象的说法，更不想看见土地价值降至低点，无力扭转对房地产的依赖趋势。那么，导致的后果就是房价泡沫破灭，情形相对拉美和日本来讲，更加严重。
政府的善意可能害了一大批人。此时政府应该发出更加明确的信号，因为事态的严重程度不是现在所能预估的。政府其实已经向市场发出了信号，只是这个信号不明确，导致开发商不愿降价，炒房客不愿抛盘，一些普通的买房保值的民众依然在凑钱交首付。而政府实际上已经无力再发行钞票了，依赖货币推动的房价上涨缺乏动能，当一切的矛盾焦点聚焦在一起的时候，泡沫就将开始破灭。
牛刀分析认为，日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数为0.47，超过国际警戒线的0.07。中国不一样啊，中国今年的基尼系数要突破0.52，泡沫破灭时的基尼系数要突破0.54，远比日本严重。降低基尼系数的唯一办法，就是将房价。我做了一个简单的推测，房价明年如果下降20%的时候，基尼系数会维持今年的水准；房价下降30%时，基尼系数会降低到0.50，仍然是泡沫破灭的风险区；只有降低到40%以后，基尼系数会降低0.49，那么，中国就不会有泡沫破灭的威胁。但是，很难做到。
日本房价破灭时，日本的货币十分坚挺，对美元的大幅升值为市场所认同。而中国现在的货币是政府在一手操纵，如果恪守规则，那当然是万民之幸；但是，万一哪一位高官手指头一松，可以想象几万十几万亿的货币就会流向市场。就算遵守规则，每年17%的货币增长也不可持续，今年M2余额将会突破70万亿，超过GDP的一倍，比美国还要高出10万亿人民币，并且无法回收。市场上对货币的利率、汇率等十分敏感，极易产生信息混乱，很轻易的导致市场误判。
牛刀总结说，日本和中国还有国情和社会制度的不同，国际国内经环境的不同，对待住房的态度和立场也不同，所以，日本的普通民众在泡沫破灭时并没有多少人受到危害，只有炒房客这个群体出现问题，而中国的住宅问题涉及很多普通民众，一旦泡沫破灭，将会危及很多人。
政策继续干预市场，还是让市场自然调控？
目前，上海、深圳等地继续出重拳，出台“调控细则”。上海规定每户只能新购一套房，深圳出台“限购令”，规定深圳本市户籍居民家庭每户限购2套住房。
业内人士表示，从内容看，并没有严过“北京细则”，甚至从某种意义上而言，上海细则还表明，眼下房产税还是停留在“准备试点阶段”，真正落地还需时日。而深圳的所谓“限购令”，其实在具体操作中也起不了多大作用。
所以，在“双限令”作用下，深圳黄金周新房成交量却出人意料地呈现“暴涨”行情。深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。
种种迹象表明，无论是中央的调控政策，还是地方的具体调控细则，都无法把楼市泡沫挤掉。市场经济时代，与其这样边挤泡沫边膨胀，气球破不了，越吹越大，还不如让市场自己去调控，泡沫总有破裂的一天，到了那天，不管是不是重蹈日本覆辙，泡沫这么大，不破已经严重影响民生问题，与其让它影响民生问题和民愤，不如让市场自动去挤破这个气球。
……
而中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人地相似。在《中国房地产崩盘时间表》的热帖中可以看到，2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场，2007年房价飙升，2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
中国大陆楼市泡沫早2007年就明显出现，但无论中央政府怎么调控，无论民间“空头”专家如何呼唤大家别买，无论买不起房的人如何叫骂，无论地方政府如何建设保障房，房价依然坚挺上扬。而且，更奇怪的现象是，每次中央一调控，房价就报复性上涨，以致政策要出台前，地产中介就告诉购房观望者赶紧出手。虽然中介是忽悠，但居然都歪打正着，没道理可讲。
当然，空方人士也继续喊空，他们也分析得有理有据，早就有人分析认为，中国楼市将重蹈日本覆辙，因为两者的发展过程有惊人相似之处：
上世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：1985年日元开始升值；1986年大量资金进入房地产；1987年日本房价飙升3倍；1988年房价下降、地王拉升房价；1991年房价再次下降、楼市崩盘。
而中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人地相似。在“中国房地产崩盘时间表”的热帖中可以看到，2005年人民币开始升值，2006年同样大量资金进入房地产市场，2007年房价飙升，2008年房价下降、地王频出……因此该帖预测2011年中国楼市也将像日本一样面临崩盘。
那么，中国楼市到底会不会在一两年内重蹈日本覆辙？本刊请来房地产独立评论人牛刀等专家进行分析。专家观点不代表本刊立场，仅供参考。
官方房地产专家：这几年不会崩盘
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，当前高房价症结在于难以抑制的投机性需求。中国大量二三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭遇“崩盘”的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
易宪容最后这句话讲得比较保守，他认为几年内不会崩盘，但没有预测具体年份。
而广州社科院研究员彭澎则详细分析了中国与日本之间在国情和政策上的不同，以此证明虽然时间表有些类似，但并不一定意味着中国楼市会像日本一样“崩盘”。
彭澎称，首先，中国的人口红利短时间内还不会消失，而这是日本楼市泡沫化过程中不曾有的现实，学者普遍认为还有15-20年的人口红利期，这对中国楼市形成了支撑；其次，中国大规模的城市化进程使得未来将有数亿农民转化为城镇居民，这一过程还会带来大量的住房需求；再次，当年日本被迫大幅升值，从而使得日本楼市泡沫化加剧，而目前从中央的态度来看，中国不会轻易受美国胁迫大幅升值；最后，从去年底以来，从中央到地方政府都频频表态要平抑房价，因此有理由相信中国能够成功控制住房价。
中国发展研究基金会副秘书长汤敏则直接对调控方法提出质疑：过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。
汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。
“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”
汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。
其实，汤敏言下之意是，目前的调控没有起到预期的作用，还必须出台更完善的调控政策与调控指标。从侧面上，也可以看出他对楼市崩盘感到很难。
此外，许多政府官员和体制内专家都认为“中央政府有能力调控房价”，理论上也分析得有理有据。他们还认为，目前中央抑制投资和投机的购房行为的思路是正确的，但力度还可以更大一点，应该加大二套房以上持有者的税负，这是短期内就能够做到的。
独立评论人牛刀：中国楼市崩溃时将比日本猛
房地产评论人牛刀是近几年非常活跃的地产评论人，他在接受本刊采访时认为：
中国政府和民众正在作出艰苦的努力，设法化解泡沫。但是，作为一种经济现象，仅仅依赖行政的手段和道德的诉求，不能解决根本问题。经济的问题，最后的解决方式一定是经济的手段，不痛下杀手，就不可能化解泡沫。
牛刀悲观地认为，目前的手段不可能化解泡沫，因为政府不想看见大量的开发商破产倒闭，大量的职业炒房客跳楼——当然，跳楼只是一种形象的说法，更不想看见土地价值降至低点，无力扭转对房地产的依赖趋势。那么，导致的后果就是房价泡沫破灭，情形相对拉美和日本来讲，更加严重。
政府的善意可能害了一大批人。此时政府应该发出更加明确的信号，因为事态的严重程度不是现在所能预估的。政府其实已经向市场发出了信号，只是这个信号不明确，导致开发商不愿降价，炒房客不愿抛盘，一些普通的买房保值的民众依然在凑钱交首付。而政府实际上已经无力再发行钞票了，依赖货币推动的房价上涨缺乏动能，当一切的矛盾焦点聚焦在一起的时候，泡沫就将开始破灭。
牛刀分析认为，日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数为0.47，超过国际警戒线的0.07。中国不一样啊，中国今年的基尼系数要突破0.52，泡沫破灭时的基尼系数要突破0.54，远比日本严重。降低基尼系数的唯一办法，就是将房价。我做了一个简单的推测，房价明年如果下降20%的时候，基尼系数会维持今年的水准；房价下降30%时，基尼系数会降低到0.50，仍然是泡沫破灭的风险区；只有降低到40%以后，基尼系数会降低0.49，那么，中国就不会有泡沫破灭的威胁。但是，很难做到。
日本房价破灭时，日本的货币十分坚挺，对美元的大幅升值为市场所认同。而中国现在的货币是政府在一手操纵，如果恪守规则，那当然是万民之幸；但是，万一哪一位高官手指头一松，可以想象几万十几万亿的货币就会流向市场。就算遵守规则，每年17%的货币增长也不可持续，今年M2余额将会突破70万亿，超过GDP的一倍，比美国还要高出10万亿人民币，并且无法回收。市场上对货币的利率、汇率等十分敏感，极易产生信息混乱，很轻易的导致市场误判。
牛刀总结说，日本和中国还有国情和社会制度的不同，国际国内经环境的不同，对待住房的态度和立场也不同，所以，日本的普通民众在泡沫破灭时并没有多少人受到危害，只有炒房客这个群体出现问题，而中国的住宅问题涉及很多普通民众，一旦泡沫破灭，将会危及很多人。
政策继续干预市场，还是让市场自然调控？
目前，上海、深圳等地继续出重拳，出台“调控细则”。上海规定每户只能新购一套房，深圳出台“限购令”，规定深圳本市户籍居民家庭每户限购2套住房。
业内人士表示，从内容看，并没有严过“北京细则”，甚至从某种意义上而言，上海细则还表明，眼下房产税还是停留在“准备试点阶段”，真正落地还需时日。而深圳的所谓“限购令”，其实在具体操作中也起不了多大作用。
所以，在“双限令”作用下，深圳黄金周新房成交量却出人意料地呈现“暴涨”行情。深圳市规划与国土资源委员会网站公布的数据显示，10月1日至6日，深圳新房成交量为2313套，而去年同期深圳新房成交量只有660套。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。
种种迹象表明，无论是中央的调控政策，还是地方的具体调控细则，都无法把楼市泡沫挤掉。市场经济时代，与其这样边挤泡沫边膨胀，气球破不了，越吹越大，还不如让市场自己去调控，泡沫总有破裂的一天，到了那天，不管是不是重蹈日本覆辙，泡沫这么大，不破已经严重影响民生问题，与其让它影响民生问题和民愤，不如让市场自动去挤破这个气球。
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