有钱难买地

　　10月，房地产宏观调控政策层层加码，商品房成交逐步下滑，全国土地市场也未能幸免，呈现“量价双降”的走势。据机构统计数据显示，10月，全国总金额超10亿元、溢价率超100%的地块有17宗，9月则有50宗、8月有46宗。随着各地控地价、限房价、熔断等土地政策陆续执行，约束了高价地出现的几率。

　　如今对于房企来说，不再是有钱就能拿到地。但部分品牌房企并没有放松拿地的步伐，反而视其为低成本扩充土地储备的好机会。

　　供应趋紧成交缩水

　　10月以来，各地高价地频繁出现的现象明显衰减。据中原地产研究中心统计数据显示，10月份，总金额超10亿元，溢价率超100%的地块有17宗，9月有50宗、8月有46宗。而到了11月前两周，高价地数量仍维持在低位状态，全国出现26宗超过10亿元的地块，其中溢价率超100%的11宗。

　　高价地数量减少的同时，土地成交额更是在大幅缩水。据同策咨询研究部数据显示，2016年10月监测的全国土地成交金额1892.76亿元，环比下降95.53%，同比去年10月下降51.23%。

　　与此同时，土地成交单价也回归至年内较低水平。据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月监测的40家品牌房企下滑最为明显的当属拿地成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。

　　从目前市场来看，导致全国土地成交量明显下调的原因，一是全国土地市场供应锐减，二是土地出让方式更加严格。

　　在供应方面，同策咨询研究部数据显示，10月全国共推出土地5066宗，推出土地规划建筑面积24866.32万平米，环比下降19.68%，同比下降66.78%。其中，一线城市“土地荒”、“土地严”的局面愈演愈烈。该月一线城市共推出土地规划建筑面积239.32万平米，环比减少10.41%。

　　2016年1-10月上市房企拿地金额及面积TOP20

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，北京10月共有4宗新的土地供应，较9月减少3宗，其中，2宗为商服金融类用地，2宗为工业用地，而居住类用地供应为0。成交上，10月北京共有3宗土地成交，与9月一致，其中仅1宗为居住类用地。

　　由于土地资源日益稀少，去年以来，北京土地价格不断攀升，高价地频繁出现，楼市日趋豪宅化、高端化，这对稳定房地产市场、满足广大中低端住房需求形成了挑战。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖这样表示。

　　北京这一土地市场现状几乎是一线城市的缩影。10月其他一线城市供应及成交也是寥寥，据同策咨询研究部数据显示，上海共推出8宗土地，除浦东1宗商办综合用地外，其余几宗都是动迁安置地和工业用地，而土地出让收入和楼面均价较上月大幅下滑，降幅达78.97%和37.08%。广州、深圳两市共推出土地13宗，较上月小幅回落，宅地仅2宗。

　　土地政策蜂拥而至

　　在供应减少的同时，土地出让制度更加严格。作为一线城市的代表，北京在9月30日出台的楼市调控新政中，明确严控地价的同时，对试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。同时鼓励房企自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。此后的10月13日，北京市规划国土委推出4宗“限房价、竞地价”试点地块，这也是落实“9 30”新政的首批试点地块。

　　除北京外，10月，全国多地集中颁布土地调控政策，其中深圳、福建、南京等地推出土地限价令，而合肥要求房企限参拍1宗宅地，郑州推出网挂熔断机制，其目都在于控制土地价格。

　　10月17日，南京9宗地块正式挂牌，这是南京楼市调控新政后首次土地拍卖。商住用地均设置了现房销售起始价以及最高限价，同样采用之前现房销售和摇号的规则。在拍卖中新增一项规定，房企与股东、子公司不得竞拍同一地块。这意味着对开发商的资格审查更为严格，而之前9月21日南京出现的64家房企摇号拼抢江宁区1宗地块的现象或将消失。

　　2016年10月十家品牌房企拿地平均楼面价及成交总价

　　无独有偶，合肥市近期出台的房地产新政中规定，竞买人报名参与居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。

　　10月19日，福建发布通知，要求土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式出让土地。

　　与福建的方法相似，10月31日，郑州提出土地网挂熔断，如果网上报价达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止，然后转入现场一次竞价或转为网上一次竞价。

　　相比之下，深圳宅地出让条件更是罕见。11月10日，深圳推出三宗居住用地，首次采用“双限双竞”办法挂牌出让，限的是销售房价和成交地价，竞的是成交地价和人才住房面积。以龙华宅地为例，地块最高溢价率限制在30.23%、楼面价2.38万元/平方米，这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。深圳多名市场人士认为，此举基本是落实一个月前的“深八条”的相关规定。

　　随着土地市场的变化，住宅地块的出让方式也在动态调整中。11月12日，南京国土局推出了最新一批地块，与10月17日挂牌土地不同的是，这批土地中的5宗住宅用地并没有设置最高限价，也不要求现房销售。

　　9月28日，济南的“济八条”出炉，提高了土地竞买门槛。但10月底的一场土拍可谓是全城瞩目，期间由于网站负荷量过大，导致交易系统两次崩溃，土拍被一度中止。11月1日，国土资源局连发了三个通知，呼吁大家要理性对待济南楼市。业内人士认为，济南不排除还有政策推出的可能，来抑制房企拿地的热情。

　　品牌房企逆市储地

　　针对各地集中出台土地调控政策，研究院智库中心研究院总监严跃进表示，这是在拿地房企热情高涨的背景下，为了防止价格过快上涨，政府做出一系列的行政管制措施。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，截至日前，2016年从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史。随着各地政策的出台，从资金、需求、信贷等多方面约束收紧了地王出现的可能性。

　　10月的高价地主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。严格执行调控政策的城市，几乎告别高价地。

　　不过值得关注的是，虽然土地的“袋子”在收紧，但万科在土地市场沉寂一段时间之后，9月、10月开始激进拿地，两月共计拿地金额超两百亿元。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年10月，万科占据10月上市房企拿地金额TOP20排行榜榜首。10月共计拿地7宗，1宗来自广州，土地成交总额1.46亿元，其余6宗分别来自二线城市的大连、济南、沈阳和天津。

　　同策咨询研究部研究经理郑静认为，万科拿地激进论也许只是针对拿地总额相对变化而言，万科依然保持着谨慎的土地储备和拿地策略。但从土地存续比来看，万科亟待攻城略地，而从拿地金额和销售额占比来看，万科完全有能力“大手笔”消费。随着一线和重点二线限购限贷调控政策的相继推出，在一定程度上给土地市场集中降温，也给万科低成本扩充土地储备提供了机会，此时万科逆市拿地正是其聪明之举。

　　虽然目前各地土地政策不断加码，但不少品牌房企并没有放松拿地的步伐，尤其是一线及热点二线城市的土地，一直是各家房企争食的盘中餐。

　　增大土地供应一直在调控政策中被频频提及。胡景晖认为，北京“9 30”新政中提到加大住宅用地供应力度，重启70/90政策合理调整土地供应结构，将有利于推进土地供给侧结构性改革，优化土地供应结构，稳定房价。

　　袁秀丽

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