调控之后，再探燕郊

　　燕郊，隶属河北省三河市，距北京市区仅30公里，西部与北京通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。独特的地理位置优势，令燕郊从众多小镇中“杀出重围”，成为京外卫星城之一。

　　因为承接了一部分北京楼市外溢需求，自2007年开始，燕郊成为开发商掘金的热土。今年以来，燕郊房价一路高歌猛进，按照吃钱的势头突破“4万元”大关指日可待。

　　然而“冲关大戏”在北京新政之后戛然而止，一盆冷水兜头泼下，燕郊投资客大量离场，成交近乎腰斩，房价也在松动。

　　潮涨潮落，北京一句话

　　文/张佳竹

　　北京“9·30”新政让燕郊又火了。

　　燕郊每次“上头条”似乎都离不开北京：北京限购，燕郊成投资洼地；通州确认行政副中心地位，燕郊房价应声上涨。

　　这一次，北京二套首付从严，燕郊出现大量抛盘。很多燕郊楼市投资者认为短期内燕郊房价将进入下降通道，有部分投资者开始出售房产套现。

　　要知道，在北京新政之前，燕郊房价正雄赳赳气昂昂跨过“4万元大关”，其房价涨幅甚至带动了整个区域楼市的平均价格冲上全国城市涨幅前几名，房价从一年前8000-10000元的水平直接跃升了几个台阶。

　　如今，燕郊的房价“号称”已跨上4万元的台阶，这个价格不仅“秒杀”了北京边缘的平谷延庆密云顺义，甚至也让丰台、石景山、昌平甚至通州一些楼盘都自叹不如。虚高的房价为许多业内人士和购房者所诟病，认为燕郊楼市存在大量泡沫。在这场风波之下，燕郊楼市将何去何从也备受关注。

　　投资客大量离场

　　这一次调控，燕郊并未遭遇任何政策，但这里与通州只一条潮白河之隔，对北京市场最敏感，还深受北京楼市传导效应的影响。目前，许多投资客开始抛盘离场，自新政以来，燕郊每日新增挂牌量已达到100多套。

　　“8、9月份时候，单个门店的二手房成交量在每月20套左右。”据燕郊当地一中介介绍，因为新房缺乏供应，加之二手房价格要低于当时的新房价格，所以买卖很火爆。但自新政以来，燕郊二手房出现了明显降温，投资客大量抛盘。

　　“挂牌入市的房源近1个月几乎多了50多套。”上述中介表示，这个数量相当于原本门店之前就有的房源一半。

　　除去这家地方性门店外，诸如链家、我爱我家等大型中介都出现了类似的情况。而在安居客、58同城、赶集网上的燕郊二手房房源也都出现了明显增长。

　　记者从链家网上看到，10月7日，燕郊二手房源挂牌量为9485套，此后一周时间内，以平均每日新增100套的速度不断攀升。至10月13日，二手房源挂牌量已到达10237套，一周时间，燕郊房源挂牌量突破万套大关。

　　10月16日，燕郊区域内二手房挂牌数量上升至10523套，新政发布近半月，燕郊便新增1000余套房源，激增的速度堪比2-9月间价格跳涨的速度。

　　值得注意的是，这是近几个月来，燕郊二手房源首次突破10000套，8月份的时候，链家网显示燕郊房二手房源约为5000套。

　　而这也仅仅是链家一家中介机构的数据，实际在售二手房数量应该更高。

　　有业内人士分析称，链家在燕郊的二手房市场占比约为三分之一，以此估算，整个燕郊楼市的二手房源目前至少在三万套左右。

　　在投资客丁海（化名）看来，及时撤离是明智的。“现在包括燕郊、香河在内的环京地区，房价上涨周期已经到了一个顶峰，继续上涨的幅度不会太大。”丁海告诉记者，北京调控新政让他感到后怕，北京楼市政策的变动对燕郊楼市的影响太大，如果本轮调控北京房价开始止涨或下跌，环京地区只会更惨。

　　据记者了解，在整个燕郊购房者群体中，来自北京及全国的投资客占到7成左右，“投资就是为了赚钱，一旦感觉价格高点来临，肯定会套现，我觉得近期二手房源增加是个风向。”在燕郊天洋城投资了一套小一居的吕思涵（化名）准备借这次调控，出售手上的房子，从燕郊抽身。

　　需求低迷，新盘惜售

　　“北京周边楼市投资性人群较多。主要是看未来升值空间。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，从历史经验来看，环京楼市会先于北京市场做出反应。

　　郭毅认为，随着调控政策影响的进一步发酵，包括燕郊在内的环京区域市场可能会出现比较显著的下调。

　　新政影响下，燕郊市场最显著的一个变化是新盘几乎零入市，入市后也无人问津。

　　据记者了解，日前燕郊传出开盘信息的楼盘仅有御东郡一家。最早，该项目的开盘时间定于10月22日，随后推到了10月28日，并采取了低调开盘的方式。

　　“价格在27000元/平方米左右。”据该项目销售人员介绍，目前项目在售的有40年、70年两种产品，均有房源可售。

　　不同之前“开盘即售罄”及“无房可卖”的火爆场面，新政后开盘的御东郡已经很难再达到之前的销售水平。

　　“现在环京楼市购房客群流失的很严重。”据环京某项目销售总监表示，主要的原因是由于持观望态度的人增多。

　　在这样的背景下，开发商也一改推盘热情，玩起了捂盘惜售。

　　“我们现在仅有十几套‘迷你墅’产品在售，房源少，已经供不应求，所以不再对外宣传。”天洋城四代销售人员透露称，目前楼盘其实有商住项目可售，但是房管局不允许项目售价超过备案，而天洋城四代25000元/平方米的价格不符合规定，所以并不着急推盘。

　　同样“淡定”的还有五证俱全、且有大量房源的中兴和园。

　　记者走访得知，中兴和园二期开盘价暂定为25000元/平方米。在燕郊新房均价3万元以上的市场下，这个价格吸引了大批购房者，从9月份起，中兴和园蓄客量已经达到上千人，经审核后，至少有600人争抢500套房源。

　　但随着北京新政落地，中兴和园二期在开盘时间上也打起了太极。原本定在10月29日开盘，后来推到11月5日，又从11月5日无限延期。

　　项目销售人员解释称，公司并不想在房价下滑的情况下低价卖房，但因为是央企，需要在燕郊市场起表率作用，只能按照备案价格销售。

　　郭毅认为，燕郊新房由于供地不足房企库存有限，且后期轨道交通将会连通北京，因此房企惜售心态明显。

　　成交近乎腰斩

　　在供给和需求都不给力的情况下，燕郊楼市无可避免地陷入了成交低谷。

　　记者多方查询，仍未能获取到燕郊近期一手房成交的数据，但从采访情况来看，燕郊多家楼盘的销售均表示10月几乎零成交。

　　另一方面，从与燕郊类似的大厂、香河楼市的成交量上，或许能够一窥燕郊的成交情况。

　　据经济观察报报道，今年9月，大厂新建商品住宅成交512套，日均成交量为17套。10月11日、12日两天共成交了8套住宅；香河9月累计成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日当天成交量为65套。两地日均成交量均远远小于9月。

　　一位长期关注燕郊楼市的业内人士称，10月以来，环京楼市成交量大约减少了近四分之三，“原来转化率基本在20%左右，比如说今天来了100个人看房，最后有20个人能成交，现在成交5个就不错了。”

　　二手房或许更能反映市场真实的情况。

　　据燕郊兴达二手房一名中介介绍，进入10月，少量成交主要集中在折价二手房中，“比如一套房子业主报价3万元，9月时，业主稍微优惠点就成交了，现在基本没可能，除非比市场价低两三千元吧，但也不一定会成交。”

　　他发现，10月与之前有一个明显的区别，原来由于价格持续上涨，业主出售意愿不强，优质房源少，“很多业主从1万元的时候就挂上了，就是不卖。”现在，业主出售意愿强烈了，但购房者观望情绪浓了。

　　燕郊链家二手房一名中介也表示，9月燕郊链家每天平均成交量在15套左右，“10月份到现在成交量还不如9月一天的成交量，卖房的越来越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

　　链家二手房成交统计数据显示，今年10月，燕郊二手房仅成交176套，环比9月下跌59.35%，同比去年下跌15.35%。成交量遭遇腰斩，更创下今年以来新低，比此前成交量最低的3月还要少20套。而在之前，6月-9月燕郊二手房成交量分别为647套、406套、221套、433套，3月更是创下658套的成交高峰。

　　业内人士认为，北京新政后，燕郊市场投资需求有所缓解，二手房无人接盘，很难出现较好的成交态势。

　　房价开始松动

　　今年以来，燕郊房价一路高歌猛进，连续“破两万”、“破三万”，按照吃钱的势头突破“4万元”大关指日可待。

　　然而“冲关大戏”在北京新政之后戛然而止，一盆冷水兜头泼下，燕郊房价开始出现松动。

　　在新房领域，目前燕郊并未出现较大的波动，但开发商的报价已经“松口”，例如，中兴和园二期开盘销售均价由原来的27000元调整至25000元。

　　二手房的价格变化则更为明显。

　　链家网成交数据显示，9月首尔甜城、潮白家园、湾仔城等成交均价普遍在每平方米30000元左右。但现在有中介机构表示，首尔甜城已经有业主把售价降至26000元出手，其他小区价格也普遍下调。

　　其中的典型是夏威夷·蓝岸小区，8月份的时候，该小区二手房的价格基本都在2.8万元/平方米以上。然而，目前同样户型的房源，单价已经下跌到了2.5-2.6万元/平方米。

　　“星河皓月的二手房，9月份的时候成交了20多套，成交单价几乎都在2.8万元以上，其中最高成交单价超过3万元。但进入10月以后，价格不再坚挺。”链家一中介经理告诉记者，虽然星河皓月的房价没有明显下滑，但很多业主已经开始松口，允许议价和提供优惠。

　　“最近房源相比以前增加了三到五成不等，但是价格没有太大变化。”记者走访的燕顺路沿线几家房产中介这样表示，“北京新政发出之后，业主的反应比较冷静，单价也就下调了500元/平米左右，购房者的心态也稳定了很多，不像以前那么着急。”

　　一位中介从业人员认为，现在说房价松动还为时尚早，因为成交的都是业主着急出售的折价房，只能说正常价格成交少了。“如果成交一直低迷，不排除有一些投资客会主动降价出售，一旦信贷方面再出台严格的政策，投资客集中抛售房产，不排除引发价格大幅度下跌。”

　　业内人士称，虽然9.30新政会对燕郊楼市造成一定冲击，但通州城市副中心的利好是长期稳定的，另外平谷线、徐尹路等高速、城际铁路正在稳步推进，交通利好正在稳步变现，燕郊房价还有上涨的空间。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，从近期的房价数据来看，北京9.30新政对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那边的限购对燕郊的房价可能还是个利好，更多的人可能选择燕郊来置业。不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。

　　何时摘掉堵城的帽子

　　张佳竹

　　不知道从什么时候起，“睡城”、“堵城”成了燕郊的标签。这并不友善的称呼却真实、客观地反映出目前燕郊存在的问题：交通拥堵、生活配套落后、公共服务缺失。产业规划不合理和发展滞后，使得这个原本定位为卫星城的区域沦为“睡城”、“堵城”。

　　在业内人士看来，燕郊长时间里都会是北京楼市的有效补充，但弊端是产业基础、生活配套、交通情况三大问题仍看不到妥善的解决方案，年底通州与北三县的统一规划有望出台，届时燕郊能否有进一步改善将决定燕郊楼市未来的走向。

　　私车堵，公交挤

　　在燕郊住了三年后，马东（化名）对燕郊的交通已经从最初的暴躁、烦躁，变成了现在的麻木和无奈。

　　马东买的是夏威夷·蓝岸期房，为了提前适应燕郊的生活，还没交房就从北京搬来此地，从此开启了他口中“噩梦一般”的生活。

　　“公交车非常不好坐，我们早晨七点左右等公交车，半小时后能上车就算比较不错了，2013年拼车的还不多，只能挤公交。不管燕顺路，还是燕灵路，都特别堵，基本上没有一个小时，出不去燕郊。”在马东的描述中，这样的情况从2015年下半年开始更为严重，早晨7点10分左右坐车，8点40才能到白庙收费站，很多楼盘交房，又多了几十万人口，上万辆车，小小的燕郊每天早晨都堵得水泄不通。

　　对于燕郊交通的不便，白姗（化名）也深有体会。

　　“我亲戚在燕郊上上城住，有时我会过去过夜，每次去了以后真的不想再去第二次。”白姗告诉记者，从西山旗出发，她需要乘坐592或运通119线到地铁8号线，再转乘地铁6号线，再转乘公交，每一次都是伤筋动骨的折腾。

　　她的亲戚更惨，以前每天早晨5点半就得起床，15分钟到20分钟上车，上车就睡觉。下班回来时相反，但是回来的时候一般没座，到家8点多，吃了饭歇会就得睡觉。“因为第二天还得早起。”

　　另一位住在燕郊的朋友告诉记者，住在潮白人家附近，早晨如果出来的晚点，基本都是上不去车的，只能拼车。

　　“回燕郊是一场战争，而去北京则是场灾难”，刚搬到燕郊不久的蒋毅（化名）表示，来燕郊后第一次上京便领教到了。

　　“等了五六辆公交车，愣是挤不上去。因为车里人太多，有的公交车站，干脆不停车。因为只要开门，别说上人了，肯定有人被挤下来。”

　　蒋毅想着既然坐公交挤不上，那就开车。结果高峰期从头堵到尾，从燕顺路到白庙收费站，几公里的路程，堵了快两个小时。“几分钟挪一步，几分钟挪一步。而且，开车成本也特高。”

　　“这几年燕郊发展快，房子越盖越多，人越来越多，车也越来越多。公交车划了专用车道后，更苦了私家车，每天早晨过了八里桥就和通州的人民一起挤京通高速，这边的私家车基本都是京牌。”朋友郁闷地说，燕郊这样一个小镇挤进80万人，每天数十万人、上万辆车通过潮白河大桥涌入北京，不堵才怪。

　　环境鱼龙混杂，配套差

　　燕郊，北京房地产市场外溢需求的重要承接地，和10年前相比，燕郊的房价增长了八九倍。但坚定看空燕郊的人，有着充分的理由——时隔数年，环境无甚改变，区域内的基础设施建设几乎毫无变化，只有房地产一家独大地在发展。

　　“学校、医院、购物、交通，这么多年只有一点儿进步，这不像一个成熟区域应该有的样子。”时隔4年，再次来到燕郊的李茂（化名）感叹道。

　　马东告诉记者，燕郊的生活配套确实很一般，有大超市和商场，但种类比北京少，东西也不如北京新鲜。“一般小菜市场都缺斤少两严重，也有很多欺行霸市的，如纳丹堡、美林湾等小区附近的菜市场。菜价和消费跟北京差不多，有的还略贵。”

　　“之前燕郊房价的极速增长更多的是受益于政策上的利好和全国房产业预期的向好，这种暴涨实际上反映的并不是燕郊的真实状态。”链家地产燕郊门店这位中介人员甚至认为，对比其他区域，燕郊的生活配套着实不能算好，宜居的房子不多，物业水平也不高。

　　从高速驶入燕郊，除了基本的小饭馆，更多的是一些当地的小房产中介门店。以名声较大的上上城小区来说，社区道路并未修整，小区内部也较为杂乱，从卫生到秩序无不混乱。

　　号称管理严格的高品质小区东方夏威夷，其来往车辆、小三轮的出入也较为随意。根据当地中介的介绍，这个小区的入住率大概只有50%，而大多数闲置下来的房子都交由中介保管钥匙，以方便售卖。

　　记者走访时发现，燕郊的购房者绝大部分是来自北京的外溢人群，工作日年轻人不多，有的基本都是房产中介，白天看到的都是老人和孩子。

　　“基本都是带着孩子在小区内转转，外面的环境不太好，各种人都有，小区内安全些。”一位老人告诉记者。

　　除了生活配套外，区域内的教育、医疗资源也十分紧缺。

　　“小学一个班七八十个孩子是常态，有的班级甚至挤着九十几个学生，这样意味着教师很难全面照顾到所有的学生，教育质量不免堪忧。”白姗表示，学校在教育配套上也是捉襟见肘，从校舍到卫生间的配置都不足以满足如此庞大的学生数量，拥挤的条件下很容易存在各种安全隐患，大部分学生家长对此现状十分担忧，“因为教育问题，亲戚一直想把房子换到北京”。

　　环境污染严重是燕郊为人所诟病的另一原因。

　　在燕郊生活了5年的杨娇（化名）告诉记者，整个河北污染严重，燕郊也未能幸免。“水污染、空气污染尤其严重，没有完善的垃圾处理系统，经常看到小区门口，大街上垃圾成堆，污水无法排出。”

　　据记者了解，这与燕郊的市政规划不无关系，房地产过度开发，现有的楼房十分密集，市政基础设施建设却十分滞后。排水和取暖通道每年仅维修一次，夏天下雨，内涝严重。

　　“有个笑话说燕郊的开发商取名都是有先见之明的。夏威夷水岸、星河、航城、蓝湾、欧逸水岸等等，全是水景房的名字。”杨娇直言，快速扩张的结果就是越来越多的问题暴露出来、交通、基建用地规划，已经有点积重难返了。

　　改变正在发生

　　虽然房地产的过度开发和快速的城市化进程，使得燕郊面对复杂的城市治理局面，但比起几年前，燕郊的改变还是值得肯定的：从空旷的主干道，到如今的车水马龙；从小摊小贩，到一座座的商业综合体破土而出。

　　随着近年来京津冀一体化规划落地和通州交通状况的改善，或许在不久的将来，过着“北京燕郊双城生活”的上班族们，能结束这种辛苦奔波的日子。

　　据记者了解，从2015年5月开始建设的潮白河大桥预计将于2017年7月全部完工。这座连接燕郊北外环和通州徐尹路的交通要道，将极大缓解燕郊的进京难问题。

　　另一交通动脉——城际轨道交通平谷线也将于年底开工。公开资料显示，平谷线西起十四号线东风桥北站，途经朝阳区、通州区、燕郊、三河市，设站12座，总投资约231.7亿元，是京津冀首条区域快线。

　　此外，京唐高铁、北京——滨海城际铁路、环京城际铁路也被提上议程，规划在2020年前全部完工。

　　燕郊的产业发展有着明晰的未来版图——以中兴通讯以及汉王制造为代表的电子信息产业、以阳光硅谷电子科技有限公司为代表的新能源产业、以神威药业为代表的生物医药产业以及新材料产业、机械制造产业、软件及服务外包业。

　　在这个规划指导下，2015年燕郊高新区完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达到120亿元以上，园区高新技术企业达到300家，实现产值500亿元，经济贡献率达到70%。

　　方塘智库区域战略研究中心主任张五明认为，未来的燕郊有相当的发展潜力。

　　首先，燕郊的地理位置对于北京周边人口疏散区域有相当的优势。距离首都机场和建设中的第二机场都不远，处在两个机场的中心略偏北的位置，将会在未来的物流行业占据重要位置。

　　其次，北京市建设的副中心在通州，而燕郊距通州仅一河之隔，地理位置优越。庞大的“北漂”群体构成了燕郊第一代移民，他们有较高的学历，更有吃苦耐劳的创业精神，并且日益展现出强大的消费需求和消费能力。

　　这个优质的消费市场奠定了燕郊的城市空间布局和发展形态，随着北京对产业和外来人口限制门槛愈来愈高，燕郊的第一代移民对这座新城市的主导能力将越来越大，不仅是消费市场，还包括产业的集聚、城市精神的塑造等。

　　张五明认为，在经历了急切的、喧嚣的城市发展步调后，燕郊移民的子女们，在他们的父辈完成对燕郊的重塑的基础上，将有可能在更宽松、优良的环境中开启他们的事业和家庭，这个年轻的城市（不仅城市年轻，人口平均年龄也年轻）所展现出来的蓬勃生气可能会让很多城市艳羡。