调控加码

　　调控过去一个半月，楼市量价毫无悬念的下跌。对于调控的持续性和坚定性，业内议论纷纷，也有人调侃说“最近这一个月限购限贷是熟悉的味道，熟悉的套路，把过去的事和现在看到的事对比，你就知道现在的房地产市场是处在一个什么样的位置。”

　　无论如何，此轮调控仍在深度加码。近期，西安、南京、深圳、武汉、杭州等城市分别出台楼市新政，预示着房地产调控新一轮风暴袭来。从具体政策来看，这些城市分别在规范商品房明码标价、严格落实楼市调控新政、调整公积金贷款首付、提高主城区购房门槛等方面巩固现行政策。

　　限贷、限购下的楼市

　　文/龚小锋

　　距离楼市“调控月”已过去一段时间，频频出现在大众视野中的词语是“断崖式下跌”、“楼市寒冬”“冰点期”等词汇，调控的影响是否真如此？

　　确实，限贷、限购政策的影响逐渐显现威力，部分城市楼市进入调整期，但各大城市市场反应冷热不一。业内人士普遍预计，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于相对的低谷期，而在明年两会之前，市场的监管也不会有所松动。

　　一线城市行情普降

　　有网友开玩笑说，现在“大街小巷站街人——中介被打扫得一干二净，职业经理人像度蜜月一样有了一个任性假期。”尽管也没那么夸张，但这一个月确实发生了许多没有经历过的事情。

　　一线城市楼市成交量普遍迎来下行拐点，10月北京商品住宅创下5个月来最低；深圳新房推售面积环比下跌77%，新房市场供应几乎停滞；上海10月成交套数6502套，环比下跌18.21%。

　　相比北京楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。根据亚豪君岳会统计数据显示，10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。

　　“高端项目的成交量还可能进一步下滑，”北京一名房地产人士表示，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。

　　事实上，越来越多计划入市的楼盘出现“爽约”现象。东坝的利锦府一名销售人员表示，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，至少70%的首付阻挡了很多改善型置业客户。

　　“按照以前首套房首付30%来算，以首套房购买一套最低约交700万元左右，限购以后首套房最低首付40%，也需要900多万元。而对于许多改善型购房人来说，首付提高到70%，意味着首付也升到了1600多万元，多出了几百万元首付。”上述销售人员表示。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为明显，这会导致很多豪宅入市难，特别是前期地王项目，取得预售证的难度将大为增加。

　　“我们在北京的高端项目肯定也受到一些影响，不过应该不算太大，之前我们对客户资格筛查得非常严格，有的项目是五个客户对一套房，所以可选范围较大。”北京龙湖一名人士告诉记者。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新房交易萎缩，一是新政出台后，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩；二是近两年新房市场远郊化、豪宅化，新政后换房人首付比例提高，部分购房需求延缓或取消购房计划；三是适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺。

　　与北京一样陷入僵局的深圳也是如此，近两年房价一路狂飙的深圳调控后出现量价齐降的现象。首先是成交量大幅下降，深圳市规土委的最新数据显示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

　　深圳成交量的急速下滑，最受影响的非房地产中介莫属。据当地媒体报道，深圳中原地产数家门店关闭，有的门店正在拆除，还有的已被业主再次出租，改作他用。

　　中原地产大陆区副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦证实了这一说法，他坦言，“深八条”政策后，深圳房地产市场成交量下滑严重，深圳中原因此暂停新开中介门店，存量门店如果不是位置特别好，租约到期后不再续租。

　　“我们是吃成交量的饭，成交量下滑对我们有很严重的打击，不再新增门店是为了适应新的市场环境，冻结现有规模。”郑叔伦说，“这一轮政策力度比较大，需要较长时间消化才能恢复正常，买卖双方需要适应新的环境，我估计明天春节后才有可能慢慢恢复一些成交量。”

　　二线城市冷热分化

　　“现在是楼市最好的时代，也是最坏的时代，有房的担心，没房的迷茫”，有业内人士在朋友圈这样写道。

　　坚挺的一线城市也扛不住了，此前火热的二线城市也深受调控影响，以南京为例，南京楼市10月份的成交量也创下新低，环比9月份下跌近5成。厦门10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。苏州、无锡等市成交量均出现了大幅下探。

　　据中国指数研究院统计，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

　　据南京某楼盘工作人员透露，近期购房者的到访量明显下降，周末来看房的人群还不到九月份的一半，一些暗降动作也是出于无奈。从成交量上来看，新政对于南京新房成交量堪比“腰斩”。而在价格上，据克而瑞数据显示，10月南京成交均价20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板块6涨4跌，冷热不均。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，目前来看，调控还要持续一段时间。今年底明年初南京限价会有松动，不然市场无法交代，但限购应该会中长期存在。明年春节前后，市场压力应该不小，一些项目可能会出现降价促销的情况。

　　南京房地产学会会长吴翔华则认为，受到政策的影响，购房者出现了观望情绪。与此同时，市场分化加剧，热点板块的热点项目同样会遭遇买房人争抢。

　　近期，南京河西的仁恒江湾天成，214套房，吸引了920组购房者到场。凡是摇到号进去选房的，几乎没有弃号，能买到就非常激动。除了仁恒，河西金地中心风华、佳兆业城市广场、朗诗熙华府等开盘也是多为售完。

　　而对另一条“四小龙”——厦门而言，调控之后影响的主旋律似乎不太一样。

　　一名厦门房地产人士表示，厦门调控后呈现一种被摁住、被控制住的状态。在接下来的在六个月之内，价格会趋向稳定，不会大起大落。

　　据克而瑞数据显示，10月厦门商品住宅成交1010套，成交面积11.72万平方米，成交面积环比下跌24.4%。

　　在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建看来，如果算上限价，厦门应该是“三限”，而这些政策对于目前厦门楼市的打压还是非常明显的。特别是10月份，整个月的成交量被压缩得非常低。

　　楼市进入观望期

　　“由于价格涨不上去，降低了开发商对房源供量的积极性。且1-8月各大开发商去化非常理想，手里握着大笔资金，所以，对于供量不上心，基本上都是在捂盘。”张建表示，楼市慢慢会进入一个稳定和观望的态势。

　　国家统计局10月底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆节期间的调控政策，从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分二线热点城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

　　易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱也分析称，从目前市场趋势来看，预计11月市场成交量还会继续下滑。在部分城市投资客的全方位“退潮”之后，热点城市的需求侧必然会受到很大影响。

　　他还坦言，三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

　　调控政策频出后，不仅是楼市成交量出现大幅的下跌，购房者进入观望期，就连房企拿地的积极性也被泼了一盆冷水，面对土地市场，多数房企也在观望，不敢轻举妄动。

　　据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，监测的40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回归至年内较低水平。

　　一名房企高管表示，斩获多幅地王的房企们正在积极做减法，卖股减压换现金流或成高价拿地房企的解套路径。项目到后期也就只有找投资方介入，往往会遭到狠命压价。因此只有在项目初期合作最合适，如果市场向好双方可以一起赚钱。

　　仲量联行研究部总监周志锋认为，市场如果出现横盘或调整，将加大地王项目的危机。对开发商来说，或者把项目折损后卖掉，或者用时间换空间等待市场向好后再上市。

　　一些二线城市，如杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发，稀释风险的现象。早先，绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作，第一个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。

　　10月初，有“地王制造机”之称的信达地产减持杭州滨江奥体地块股权至50%，这是块总价拍出123亿元的全国总价地王。接盘者融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%与10%。

　　再出手防反弹

　　文/龚小锋

　　在国庆期间，20多个城市密集出台了调控措施。而仅仅一个月后，深圳、武汉等地再度出台新规。第二轮调控大幕正式开启。

　　即使没有加码政策的城市，也在中央三令五申之下，对调控政策进行了更加严格的执行。包括在金融层面上限制土地资金违规使用、收窄房企资金渠道、治理场外杠杆，还包括在市场营销层面上治理虚假广告、违规销售，禁止市场炒作。

　　多地再出新政

　　11月14日，深圳、武汉新政先后出台，其中，深圳提高了公积金贷款的首付比例，武汉则进一步收紧了本地和非本地户籍的购房数量上限。同一日，南京提出4项措施以落实调控新规，西安也提出严查开发商9种行为。

　　深圳公积金贷款比例提高。根据11月15日深圳住房公积金管理委员会下发的通知，住房公积金缴存职工家庭名下在深无房、购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%；使用公积金购买第二套房的，首付款比例不低于70%。

　　而按照2015年4月开始执行的政策，对购买深圳首套住房的家庭，以套型建筑面积是否低于90平方米为界，分别执行公积金贷款首付款20%和30%的比例；对购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

　　武汉则在10月的政策基础上继续加大了限购力度，武汉本地和非本地户籍的购房数量上限，分别降至了两套和一套，并相应提高了首付比例。其中，武汉户籍居民家庭，在主城区首套房申请商业房贷最低首付由25%上调至30%；二套普通商品房的首付比例仍为50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；拥有二套房及以上的在主城区暂停向其出售。

　　非武汉户籍居民在主城区购房，要求提供购房之日前2年连续缴纳社保或个人所得税的证明，补缴的不予认定，首付比例为30%；对于已有一套住房及以上的，暂停出售。

　　除了深圳、武汉，杭州从11月10日起也已开始实施进一步的住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款等措施。

　　中原地产分析师卢文曦认为，目前虽然市场成交量有明显收缩，但价格松动不明显。在这样的市场反应下，此轮调控可以看作是预防楼市反弹的一招，防止楼市的“冷却”只是短暂的反应，所以加码调控力度让楼市能有更彻底的调整。

　　违规销售遭“严打”

　　在多地加码调控政策之外，由中央和地方层面配合的各项政策也在逐步深入。让新城控股高级副总裁欧阳捷颇为感慨的是，这次楼市疯狂的肇事主角不再专指房企，也对中介的弄虚作假、扰乱市场展开整顿风暴，对自媒体传播谣言、炒作市场封号、关停，房企的违规操作和不正当经营也同样受到治理。

　　除了在限购限贷方面出台新政外，规范楼市秩序也是近一段时间的政策着力点。此前，不少炒作现象弥漫在楼市中，尤其是一段关于“杭州一楼盘开盘抢房挤破门”的视频在互联网上传播，后经查证，是楼盘销售通过认筹，故意制造紧张气氛，被责令限期整改。

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉直言，此轮房价暴涨，有“去库存”异化、信贷宽松、供地不足等因素，但实地调研显示，开发商和中介机构人为制造供不应求、房价上涨信号是罪魁祸首。

　　早在国庆期间，住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单，后又发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为作了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。

　　此后，不少房企在全国媒体中开启大规模删软文的模式，个别项目在京取证、销售后，也一改此前高调宣传的套路。其中，北京国锐房地产开发有限公司、北京天旭运河房地产开发有限公司等上榜。其开发的国锐·金顶、京贸国际城等项目均因捂盘惜售而涉嫌违规，并被暂停网签。

　　国锐·金顶一名销售人员介绍，国锐·金顶共有4栋高层商住公寓、3栋复式商住公寓、2栋住宅楼、2栋写字楼，目前除1栋住宅楼和2栋写字楼尚未取得预售证外，其他都已取得，目前住宅楼和复式商住公寓均有可售房源。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去部分房企的商品房销售报价比较随意，尤其是行情较好的情况下，会随意涨价，这使得此类住房交易市场比较混乱，进而造成购房者的购房成本加大。

　　中介市场也受到了大力整顿。“最近好多做房产中介的朋友都在拼命删除自己发布在微信朋友圈、微博、论坛、网站的房源信息。”厦门一名房产经纪人陈先生说，因为这些房源信息可能存在失实或未经业主委托等问题。

　　北京在10月初对中介行业进行更大力度的整顿。口头通知要求“没有业主手写委托书、房产证和身份证复印件的房源必须下架、中介行业不允许渲染学区房”。

　　这些下架的房源包括假房源和一些缺少证件需要补齐资源的房源。由于中介公司内网会有百万套房源，有真有假，以往中介公司对此并不进行管理，经纪人在对外发布时会依据个人需求转发。

　　对此，严跃进指出，近期监管层针对房产中介的整顿很有必要，因很多违规的业务都是部分中介盲目创新导致的。尤其是一些互联网中介平台，此前很大程度上游离于监管之外，导致不少资金违规流入了楼市，造成了楼市资产泡沫的扩大。

　　房贷政策层层收紧

　　早在10月份，金融政策对房地产领域进行了密集的窗口调控。央行已剑拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，央行要求各商业银行加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　最近，济南、南京等多地发布互联网金融风险专项整治工作方案，“首付贷”“众筹买房”等违规互联网金融业务成为重点整治对象。

　　深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关互联网金融会员企业，停止“首付贷”、“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，违规企业须在一个月内完成清理整顿。

　　此外，各地还纷纷传出银行对于个人房贷的审核收紧的消息。近日，上海市市场利率定价自律机制发文，全面叫停接力贷、合力贷，并严禁前妻、前夫参与还贷。

　　深圳也传出各家银行开始要求更加严格地审查房贷资料，审查的重点包括客户收入、流水的真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。

　　广州也有消息称中国银行在广州地区严查假离婚申请房产贷款消息，要求离婚不满月不能办房产贷款，复婚或被要求提前还款。虽然随后中国银行广东省分行澄清表示房贷政策暂无变化，但对贷款审查力度的确在加强。

　　兴业银行相关负责人表示，该行上海分行已落实差别化住房信贷政策；要求受理接力贷等按揭业务时审慎贷前调查。加强借款人第一还款来源审核，确保还款能力充足。

　　有媒体报道，民生银行上海分行叫停部分非标准个人按揭贷款审批。叫停的非标准个人按揭贷款包括：离婚时间在6个月以下的个人按揭贷款申请，以及接力贷、合力贷等。

　　金融贷款机构伟嘉安捷房贷专家吴昊认为，对商业银行来说，合力贷、接力贷这类业务的风险大，房屋产权不够明晰，建委只认房产证上的名字，一旦出现坏账在处置时会很麻烦，所以北京地区的商业银行早已停止此类业务，即使在外地这类业务的占比和体量也不大。

　　在吴昊看来，临近年底，商业银行贷款收紧是普遍趋势，放款速度也比较慢，对个别风险较大的业务进行严格审查也是比较正常的，预计对市场不会造成太大影响。

　　在房贷收紧之下，对楼市的影响不言而喻，尤其是重点城市。世联行董事长陈劲松近日表示，中产阶层加杠杆确实阶段性已经到了极限，所谓“极限”就是中产阶层的房贷和日常生活及工资收入的比例已经接近极限，所以本轮提高首付门槛，会对改善、刚需和投资都产生非常大的影响。

　　世联行预计今年很可能是中国房地产阶段性成交总额的最高点，明年成交总额会下滑。陈劲松表示：“比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市，成交量会有严重的萎缩，萎缩的程度可能超出想象。”

　　房企融资受限

　　目前房地产调控除了限购、调整供需之外，利用金融手段降低杠杆也十分重要，收紧房贷和房企融资，都是其中重要手段。从目前情况来看，以金融手段降杠杆、抑制楼市投资投机性需求的措施正在不断加码，未来一段时间调控趋势将会延续。

　　房企配资受到严格限制。一名房企人士介绍，一个月以前，房地产开发商还可以在开发初期进行配资，即交付的土地款中有30%使用房地产开发商自有资金，剩余70%来自金融机构放贷，办证开工后再将其转为开发贷款。

　　现在，房地产开发商只能以100%自有资金拿地后再申请正常的开发贷款，融资金额大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一来，对于一些资金紧张的房企来说，拿地压力就大了。

　　11月15日，南京市国土部门公布了本次土地网拍的新政——开发商拿地必须完全使用自有资金，包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外，换句话说，房企必须全款拿地。加上一个月前推出的“一家房企只能拿一幅地块”的新规，今后开发商在南京拿地既要“限购”，又要“限贷”。

　　近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年经济工作时指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。这是2014年以来决策层首次在货币政策基调的表述上提出抑制资产泡沫。

　　为抑制房价过快上涨，银监会在10月召开的三季度经济金融形势分析会上提出，严控房地产金融业务风险，并强调“规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域”。

　　上交所、深交所又于10月底下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业债募集资金不得用于购置土地。

　　最新的地方性房地产调控政策出现在上海。11月3日，央行上海总部发布文件称，进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策，维护房地产金融市场秩序。该决议同时要求各商业银行“切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场”。

　　有房企人士表示，10月全国范围内的开发商土地交易配资都开始受到了限制，有的房地产公司甚至接到当地政府要求“地价别拍太高”。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入。

　　他还指出，甚至一些购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，以及一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也有直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。

　　楼市会冷多久？

　　文/龚小锋

　　虽然楼市热度在各路调控政策的“围剿”下直线下降，但对于本轮楼市会冷多久，公说公有理，婆说婆有理。本轮楼市调控政策的难度在于，如何在既控制房价非理性上涨的情况下，又促进楼市去库存工作的开展。因为与热点城市相比，三四线城市楼市的库存压力依然严峻。

　　迎来深度调整期

　　在调控层层加码的高压之下，可以预见，10月份还仅仅是一个开始，未来楼市或将进入深度调整期。

　　在房价方面，易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱认为，10月房价并没有发生明显变化，大多数一二线城市房价指数仍会保持缓速上升。

　　“基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑，一手房价格还会继续保持。二手房10月份挂牌价已经出现松动，预计11月议价空间将一进步扩大。”丁祖昱说。从整体平均价格来说，随着“限价”力度不断加大，未来还是有可能会出现结构性下滑。

　　热点城市销量与房价之所以会出现环比下降，一方面确实是由于调控导致高端需求受限、客户减少，另外热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足，市场可售房源减少，楼市自然降温。

　　根据中央目前的态度，如果部分热点城市仍无法取得明显效果，还将采取更为严厉的管控措施。目前多个城市掀起的第二轮调控政策加码，正反应了中央政府对于本轮调控的态度。

　　丁祖昱认为，市场预期下调对于稳定楼市特别是土地市场是极有好处的，此前，一些项目的土地溢价率远远超过新三板股票的市盈率，并且受到银行资金和各路资本的追捧，土地市场的泡沫远远超过我们的想象力。调控虽然来得迟了，但来了终究还是好的，不然的话，市场已接近丧心病狂。

　　本轮调控，大房企相对淡定，受市场销售火爆影响，不少房企提前2个月完成销售目标。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。

　　在他看来，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。

　　三四线城市的焦虑

　　面对调控，不同城市反应冷热不一，合富辉煌的最新报告分析认为，从不同城市的市场表现来看，前期房价和地价飙升幅度过大、市场投资性需求比重高的城市，或许市场调整的幅度会相对大，调整时间会更长一些；前期市场表现相对温和，自住、改善或长期理财投资型需求主导的城市，市场调整的幅度相对小，调整时间也会相对短。

　　如果说一二线城市的热度还能再扛一扛，那么，三四线城市日子从来没好过过。丁祖昱表示，三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

　　与“如火如荼”的热点城市相比，三四线城市去库存可谓“压力山大”，从目前状况来看，三四线城市存销比仍高达30多个月。

　　在本轮楼市高潮中，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，这一轮小周期就结束了。

　　现在，三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更有增无减。而当前，再调控力度加大的情况下，无疑会增加这些城市的去库存难度。

　　欧阳捷指出，未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源，中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。

　　针对三四线城市库存问题，近日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪表示，中国房地产政策要强调稳，房地产调控应该采取结构性方式，用中长期策略应对短期问题，而不能全线打压，以防止房地产行业可能的崩盘对宏观经济的影响。

　　中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌认为，2016年中国楼市去库存有所成效，但仍显不足。2017年去库存的问题将更加严峻，需要更加精准有力。

　　在他看来，去库存要结合新型城镇化、发展城市产业以创造就业机会、提高农民工收入、鼓励农民工进城购房，并且，要进行土地制度改革，赋予农民宅基地流通性，让其可以变现并创造购房需求。

　　政策或从紧超一年

　　本轮楼市调整期将持续多久，基于调控政策执行多久，目前业界普遍认为，本轮调控政策持续时间至少会超过一年。

　　欧阳捷就表示，明年两会之前调控政策不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失。在他看来，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

　　也有不少业内人士认为，目前经济不景气，对于房地产的调控政策可能很难坚持。不过，陈东琪近日指出，中国经济也存在亮点，所以明年不会延续惯性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之间。

　　届时如果放开调控政策，是否意味着房价再度反弹？知名经济学家马光远近日给出了一个值得探讨的说法，他认为，目前房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化，人均居住面积实际上肯定超过了35平米，国际公认的供需平衡线，住房短缺的历史宣告结束，除了少数城市，大量的城市住房出现过剩。

　　而之所以今年以来房价仍然暴涨，此前，已有不少业内人士指出，与以往不同，本轮楼市增长更多是货币现象。

　　马光远因此判断，2017年是中国房地产历史大转折的一年，到2018年，中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市，房地产会面目全非，能够投资的区域屈指可数。

　　在他看来，中国可能有那么几个极奇葩的个别城市，在调控周期结束后房价仍然会上涨，但大量城市将基本告别上涨，即使管理层仍然在制度建设上不上心，对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹，也只是平静湖面的一片涟漪，很难再掀起惊涛骇浪了。