梁希森的地产奇迹：让玫瑰再度绽放

　　在玫瑰园三任主人回天乏术之时，梁希森接手了这个烂摊子，运用智慧和实力，让玫瑰园起死回生，创造了地产奇迹。

　　关键时刻

　　绚丽的玫瑰园在1997年显露出它的窘境，其三任主人回天乏术，将一盘烂棋丢给了农民企业家梁希森。

　　关键抉择

　　原本是建筑商，后来被迫变成承包商的梁希森逆天地认为，玫瑰尽管带刺，但它终会绽放。他开始接手烂摊子，竭力将其盘活。

　　应对策略

　　早在做建筑商的时候，面对地产商不能及时回款，他垫钱；变成承包商后，他也不急于求成，继续往里面垫钱，直等到完全破产拍卖时，他才以最优的价格拿下该项目，并用智慧和实力，踏踏实实做好客服和销售工作，创造条件让玫瑰园起死回生。

　　策略结果

　　果然，玫瑰园再度绽放：其销售达标，多次被评为全国地产“十优”，梁希森以他创造的地产奇迹成功进入地产界。

　　带刺的玫瑰，你敢碰吗？虽然碰它是不得已的，但梁希森还是创造了逆天传奇：在玫瑰园即将毁了梁希森的同时，却又给他了一次人生的转机。当然，这种转机更多取决于他关键时刻的做法。

　　一盘烂棋

　　在梁希森被迫接手前，玫瑰园曾三易其主。第一位玫瑰园的主人是刘常明，他凭借权力得到了这一项目，可是他连一点楼盘开发的经验都没有，也缺少持续不断的开发资金。最根本的是，他从一开始就压根没有打算认真做项目，他无非就是想拿玫瑰园设一个局，企图炒一把楼花而已。为此，刘常明雇佣美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁地刊登广告，四处招商。他就像一个狡黠的猎人，把天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。

　　猎物是主动找上门来的香港商人邓智仁，利达行的传奇老板。他以独特而高远的目光一眼就瞄上了玫瑰园。玫瑰园经过他的一系列的市场运作后，一开盘就以别墅最高价卖出80套，他在炫耀销售业绩时不无得意地说，“我发现自己太有房地产的才能了，房地产挣钱也实在太容易了”。但当时他乐得大嘴张开还未及合拢，麻烦就一个个接踵而至。前任刘常明留给他的是一堆违规的批文，很多销售许可虽得到高层允诺但没有市政府的合法复核手续。前任不道德，后任兜着走。很快，他十分轻易地赚得的钱又被轻易地拿了回去。不仅如此，随着工程的进展，他一点点地筑起了高高的债台。

　　此时败局已定：玫瑰园占地近50万平方米，而当时上海和北京成功的别墅项目很少有超过10万平方米的，因此玫瑰园的规模之大超出了正常的市场容量；况且，玫瑰园主打外销房，而哪怕是在深圳这样毗邻港澳的外向型城市，楼市的外销比例也不过10%。所以，无论刘常明还是邓智仁，这两位看上去精明得无人出其右的家伙，却都被房地产泡沫繁荣的假象给迷惑了。很快，眼看着，时间把玫瑰园从一个人见人宠的芙蓉美人变成了风韵早逝的迟暮弃妇。

　　好容易熬到1997年，玫瑰园第一期工程的186套别墅建成，并部分通过验收合格、取得产权证，达到入住水平，而另外的202套别墅主体完工、待装。特别是，全部49.9万平方米别墅区的基础建设已告完成，由于规划超前、设计时尚，别墅区给人的印象颇佳，的确有“第一别墅”的大家风范。而面对这一片大好形势，邓智仁却笑不起来，他的利达公司已无后续资金跟进，连让已缴纳房款的首批买家入住的活动资金都没有了。

　　然后来了第三个接盘人陆苍。他认为每平米1800美元的市价全场售出，是很有优势的，再者，玫瑰园一期开发仅用了200亩地，尚余600亩，且已经是基础设施齐备的“熟地”，陆苍被玫瑰园的美丽外衣给诱惑了。不幸的是，本想来摘桃子的陆苍却栽在了自己请来的经理人梁振山的手里，此人一向“做人不守法、办事不合规”，当年曾经被邓智仁扫地出门，因此陆苍挽救玫瑰园的行为既得不到前任邓智仁的配合， 又惹上了比两位前任更多的官司，最后陆苍以梁振山的被捕而宣告“摘桃”失败。北京市中法裁定玫瑰园进入破产还债程序，要求债权人向法院申报债权，最后债权申报总额高达10亿元人民币。1998年7月21日，法院公告，玫瑰园正式破产，有法院破产清算组接管，并择日拍卖。

　　接手不？

　　按道理说，梁希森眼前看到的情况已与往昔不同：第一，玫瑰园名声已败，购房者的心理障碍不可逾越；第二，盖的半不拉拉的别墅经风吹日晒雨淋数年，售价已大打折扣；第三，希森集团没有做过开发商，经验不足。其实，最关键的是，中国房地产市场的是否景气，将最终决定玫瑰园这一超大楼盘的命运。

　　多数人看来，此时，号称国内最大的利达集团名下的玫瑰园因资金短缺，已陷于停工状态，梁希森接手这样的项目简直无异于自投罗网，其结果必定是血本无归。但乐观的梁希森不这样看。他说，以玫瑰园知名度之高、影响力之大，在北京乃至全国都无可比拟，接手这样的项目，对于自己这个刚刚涉足房地产业的外地企业主来说，机会难得，梁希森决定介入。

　　谨慎介入、步步为营

　　与那些夸夸其谈自命不凡的风流人物不同，梁希森的出身可谓卑微至极。他是我同岁的德州老乡，只上过一年学。但聪明睿智的他有着敏感的商业头脑，从创办面粉厂、手工作坊起步，先后办起了毛巾、五金加工、建筑装饰、钢结构等企业，很快他那个叫做“希森”的公司资产过亿，成为远近闻名的农民企业家。

　　1996年，当梁希森从老家来到北京寻求商机时，他一眼就相中了玫瑰园，很快成为玫瑰园的施工商。这期间他“冷眼向洋看世界”，眼看着这个项目遭受风吹雨打，世事飘摇，各类江湖人物频繁出入。他不急不慌地埋头盖着房子。玫瑰园第二位主人邓智仁付不起施工费，他不硬讨，为了保证施工，他一笔笔从老家调来资金往里垫。几年下来，邓智仁的利达集团所欠施工和其他开发资金超过亿元，不知不觉中梁希森变成了玫瑰园最大的债主，彼时，梁希森“冤大头”的名声不胫而走，对此，他呵呵一笑，不置可否。

　　当第一批40套别墅建成，他与邓智仁重新签订合同，他的身份由建筑商变成了承包商，项目的配套设施由他出资兴建，并负责办理房屋产权。对于邓智仁信誓旦旦，保证还钱的承诺，梁希森也只是憨厚地呵呵一笑，他从山东调来上亿元的资金和1800名民工，继续一砖一瓦地盖着房子。

　　很快，利达集团欠款达到2.38亿，作为地产商的邓智仁希望梁希森能以零成本收购玫瑰园，梁犹豫再三，终于拒绝。而此时，玫瑰园绝大多数已建别墅的产权证一张张落入梁希森手中，面对纠纷四起、八方法院分别冲进玫瑰园张贴封条的情况，他紧急从家乡调来500万现金交给法院，希望能够启封销售。然而，暴风雨来势汹汹，他的动议未成，最后没办法，梁希森遂以最大债权人的身份向法院起诉，希望通过破产来保住最后的利益。

　　梁希森在整个玫瑰园事件中扮演的角色耐人寻味。他走进这个园子的时候，是一个希望赚点施工建设费的包工头，可一个又一个冒险投机家逼得他一步步往更远的地方跑，他被人推着向前走。尽管行进的每一步都很艰难，但这位山东农民却始终保持着一种朴素的警觉和天生的狡黠。别人往他身上套圈，他来者不“惧”，始终岿然不动。可以说，他玩的这个游戏比上述冒险投机家还要大，还要惊险。他的意志和眼光远在这些人之上。

　　该出手时就出手

　　1999年6月，法院宣布玫瑰园以3.88亿元人民币起拍，这比前一年的评估价又缩水了2亿多元。而且，这基本上是一个没有任何悬念的拍卖，除了梁希森，谁还愿意染指这座名声狼藉的大园子？就在拍卖公告宣布后，拍卖行的电话几乎被打爆，但百分百来自媒体记者，而报名参加竞拍的买家一个也没有。

　　几番风雨，匆匆春来又归去，谁人不感慨，最后有资格和能力呵护玫瑰园这位薄命红颜的竟是一位纳言无学的农民，这很像一出中国的经典古装戏。果然，一个月后，在北京中国大饭店举行的拍卖会持续了不到5分钟，希森集团以高出基价1000万元的价格拍得玫瑰园。这起拍卖被媒体戏称为中国效率最高、最为默契和最为幽默的拍卖会。

　　玫瑰再度开放

　　2000年6月10日，北京玫瑰园项目重新开盘。

　　接手这个“烫手山芋”和“带刺玫瑰”，梁希森信心满满。对于困难他了如指掌，应对自如。

　　首先，还在做承包商的时候，他的工程就做得好，项目安排得井然有序，赢得业主的好评。如今成为了地产商，他用实际行动让玫瑰园的购房户放心，他能够把事情做好，把玫瑰园建成一个他理想中的“世界级的园林化别墅区”。 为此，他聘请加拿大北佳集团参与主持玫瑰园的后期设计，包括建筑整体规划设计、园林设计、房地布局等，他还在物业管理方面聘请香港A级资质的凯莱物业管理公司。结果，他接手玫瑰园后，一二期的购房者没有一人要求退房。

　　梁希森还投资3000万元人民币，将京昌路至玫瑰园的道路修建完成；房屋售价也从原本1500美元每平米降至人民币9000元每平米。

　　梁希森果真没有让业主失望。在梁希森接手玫瑰园后的2000年9月，建设部专家组评审了全国范围内在建和竣工的400多个优秀房地产项目，玫瑰园和其他4家北京楼盘获“环境金奖”，这是玫瑰园破产后第一次获得正面形象的推广。

　　梁希森的一系列举动感动了“上帝”，这个“上帝”不是别人，正是房产市场，接手半年，梁希森卖掉了玫瑰园100多套别墅。此时，大环境也越来越好。由于北京市政府从20世纪末的1999年停止了对于所有别墅项目的审批，别墅地盘变成了不可多得的香饽饽。随着中国加入WTO和中关村科技园区的成熟，跨国机构及国内其他省市的高价层人士大量涌入，别墅市场重新“火”了起来。 2004年，玫瑰园入选“中国十大超级豪宅排行榜”，位列第四。 玫瑰园终于绽放。

　　文/武杰