燕郊产业空心化困局

　　燕郊位于北京正东，距天安门广场35公里，隶属于河北省三河市，西部与北京市通州区相邻。昔日的燕郊，辖区内只有8个村庄、3.3万人口，是一个以农业生产为主的京东小镇。

　　这个十年人口和房价都增长了十倍的小镇，正迎来前所未有的发展机遇--京津冀一体化和北京市政府东迁。近年来，紧挨北京的地理优势与时时搭乘政策利好“顺风车”，使得燕郊一跃升级成北京边郊地区最热门的置业板块，令无数“北漂”趋之若鹜。

　　然而，透过光环细看这一区域，几近失控的推盘节奏与开发体量，在几年间埋下了大量房屋质量、配套建设上的隐患。“加速度”、“高利润”之手埋下的质量“打折”、设计规划不合理、配套滞后等硬伤持续暴露出来，令“燕郊新移民的梦想生活”在现实中频遭幻灭。

　　产业之城发展走向空心化

　　在行政规划上，燕郊已经是不折不扣的产业开发区了。1992年8月，燕郊正式成为省级经济技术开发区；2010年11月29日，经国务院批准，燕郊高新技术园区升级为国家高新技术产业开发区。这就意味着燕郊一直以来的定位就是产业导向，绝非房地产导向。

　　按照燕郊高新区坚持“产业立区”的战略，将全力打造高新技术产业生态，积极发展高新技术产业，大力推动产业升级，实现产业聚集。燕郊形成了以电子信息、新能源、新材料、装备制造、生物医药、绿色食品为主的高新技术产业和以休闲旅游、现代物流、健康医疗为主的现代服务业双轮驱动的产业体系，拥有多个中国乃至世界之最的龙头项目。全区规模以上企业170家，国家科技部认定高新技术企业30家。

　　然而，记者调查走访发现，这个国家级高新技术产业开发区确实规划了大片产业基地，但多年过去，大都只停留在规划图纸上，其现实的开发进程早已脱离了设计的轨迹。例如燕郊东南各庄聚集了成片的工业开发区，宽广的马路两侧，是各类名目的产业基地。但沿着这些工业基地的牌子往深处走，就会看到另外一个景象：搁置的厂房，成片空旷的土地，正在拆迁或等待拆迁的村庄，随处丢弃的垃圾，墙上的大标语写着：“治理脏、乱、差”，“生男生女一个样”。

　　燕郊已经建成的产业基地，情况也并不乐观。包括百世金谷·燕郊空港国际产业园、天山国际、全景工业园、兴远高科产业园、龙钰国际、精工园、晶龙产业园、田园牧歌、首尔园等在内的项目，其体量动辄上千亩，少则上百亩。不过记者发现，与住宅类似，这些产业园项目大部分以销售为主，目前售价普遍在10000-20000元/平方米之间。尽管规划之初这些项目有着不同的产业规划和立项，但在销售环节，产品均逐渐趋同，大部分属于生产制造以及研发办公的独栋或者联排别墅。

　　以“百世金谷·燕郊空港物流国际产业园”为例，该项目规划用地面积2000亩。一期占地198亩，二期占地670亩，三期占地1032亩。园区销售员称，该项目一期是针对物流企业建设的“钢结构”厂房，层高10米或者12米，目前已经销售完毕。二期在售产品属于框架结构，层高4米或者6米，也就是说，从产品设计来看，已经不再适用于物流企业，而是针对商贸或者研发类公司。三期将建成配套的住宅以及商业，或者假日卖场。百世金谷一期产业园区入住的十多家企业，大部分是科技、电器、文化类公司。一位管理员告诉记者，除了几个厂房是由老板自己的物流公司占用，其他都租给了各种各样的公司。

　　这并非燕郊最大的物流产业园。记者查询资料得知，2012年9月，燕郊启动了“世界级物流园”项目，规划占地10平方公里，分三期10年建成，总建筑面积1465万平方米，号称投资将达800亿。来自燕郊开发区管委会的消息称，就在2012年，燕郊共计启动了80个亿元以上工业及服务业类和基础设施类项目集中开工，总投资达1400亿元，以物流以及航天制造业为主。

　　以产业为名的圈地故事，近几年在燕郊频繁上演。从文化创意到生物制药；从物流基地到高新技术，从投资上百亿到动辄上千亿，演员或许不同，剧情却大同小异。

　　一位不愿具名的销售负责人告诉记者，由于燕郊的产业园产业类型单一，主题功能缺乏明显标识，也没有大型知名企业的带动，各产业园招商并不容易。“燕郊产业园面向的客户并不在河北，而是北京以及外省市客户，但实际上，很多企业对这个行政区域并不认可。政府也缺乏主导性。另外，燕郊虽然规划了大量的工业园区，但配套以及基础设施方面根本跟不上。”他无奈地表示，“企业肯定是追求利润的，所以燕郊产业园最后都做成了别墅类的独栋或者联排类产品”，因为这种产品，既可用于办公、做企业会所，也可用于居住。

　　事实上，很多规划的产业项目最终因种种原因搁浅，不少项目最终变成了房地产开发项目。

　　这个曾登上《纽约时报》的小镇，因楼市火热而成为了世界焦点。而在此之前，北京市政府机关搬迁至通州的消息传出后，邻近通州的河北燕郊楼市就已被大肆炒作，部分项目已出现单价超过30000元/平方米的楼盘，而且众多项目一房难求。但是，世界级的知名度和量价齐升的地产市场，却没改变燕郊地产混乱的现状。据记者近日在燕郊走访中发现，该区域建筑密度高、房屋质量低劣、物业服务不规范等等各种问题在燕郊楼市层出不穷，且难以解决。消费者对于房屋问题投诉和产权问题都不断出现。同时，燕郊地产的寡头垄断和土地市场的种种问题，也在十年间达到了登峰造极的程度。

　　一个镇承载一座城的重负与期待

　　恐怕没有其他地方像燕郊这样，几乎以一个“镇”的行政规格承接了一座“城”的发展期待。数年之间，几倍于实际发展能力的扩张需求，迫使开发商们放弃“按部就班”而选择加快速度。由此造成的后果之一，就是许多住宅楼盘被“揠苗助长”，仓促建设过程中留下种种的后遗症。

　　随着北京房价上涨，部分北漂选择在房价相对较低的燕郊置业，尽管楼市一片火爆，但燕郊房地产市场却一直处于严重封闭状态，本土企业长期占据主导地位，福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列、天洋控股开发的天洋城系列是整个燕郊房地产市场绝对主力。

　　港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业。“燕郊房地产市场很封闭，这么多年来，虽然市场火爆，但是从没有一线房企进入，不是不想进来，是进不来，本地企业拿地便宜，也没有任何附加条件，外地企业进来不仅拿地价格高，而且必须配建一定的公建项目，最主要的原因是当地政府和本地开发商之间已经形成利益链条，容不得别人进来，在燕郊能大片拿地的也就那么几家开发商。”当地一位地产项目负责人告诉记者。

　　据上述人士透露，燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径：其一是通过正常招拍挂程序拿地；其二是城中村改造项目，即燕郊下属各个村庄改造项目；其三是通过变更土地用途。而在燕郊，以后两种途径为主。

　　燕郊城中村改造项目以当地开发商为主。在工业用地用途的变更方面，作为一个国家级高新区，燕郊一直以来土地供应主要侧重工业用地、仓储用地和金融商业用地，商品房住宅用地供应量相对较少。随着燕郊人口不断攀升，原有建设用地已经难以满足房地产需求，再加上房地产行业利润较高，开始出现工业用地、仓储用地和其他综合性用地通过变更规划变为建设用地的情况。

　　整个燕郊，类似工业用地变更项目很多，以汇福悦榕湾项目为例，该项目原为汇福国际健康中心项目，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下来的时候都是工业性质或者综合用地，放几年就能变更土地性质”，这成了公开的“秘密”。据其介绍，由工业用地或者综合用地变更为商住用地，主要通过改变规划实现，“最难的是把农用地变为国有建设用地。只要成为国有建设用地，再进行土地性质方面的变更就容易多了”。

　　此外，还有部分项目以创意产业园、工业项目配建住宅、增加综合用地商住部分来实现。首尔甜城项目为燕达集团与韩国几家企业合作开发的创新产业园项目，但据记者了解，截至目前，正在建设中的只有住宅和公寓。而由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有红木林住宅项目。目前，夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。无独有偶，天洋城四代项目为航天现代服务业发展区项目，整个项目除了一个航空博物馆即将建成外，全部为住宅、公寓及配套商业项目；百世金谷开发的燕郊产业园和世界华人收藏博物馆项目亦配建大量商品房项目。

　　更令人意外的是，还有项目在容积率上“偷梁换柱”。世界华人收藏博物馆项目，由百世金谷实业有限公司出资筹建，位于燕郊开发区南外环北侧，于2014年1月11日奠基。投资方表示将投入10亿元用于项目建设。据了解，该项目占地70亩，总建筑面积4.9万平方米，按此数据计算实际容积率为1.05，远低于规划报批的2.0容积率。多出来的容积率怎么不翼而飞了？原来，开发商来了个“偷龙转凤”，将剩余的容积率转到博物馆后面的商服公寓isoho上，将isoho公寓容积率由原设计的2.0提高到3.0以上，通过增加建设及销售面积，获取暴利。据了解，该项目在去年以商住两用房公开销售，现在已售罄。

　　按照燕郊开发区最初的规划，只有燕顺路两侧为居民区，其他地区主要为工业区，而目前，地产项目已经遍布整个燕郊。也因此，有业内人士预测道，“燕郊城区内的土地，很多已不适合做工业项目了，未来很可能会开发成住宅。”

　　“规划一张图”或破解困局

　　从2002年至今，燕郊开发楼盘超100多个，正在开发的20多个。楼市暴涨的背后也牵出了不少腐败事件。

　　2016年，廊坊市通报的市纪委查处的8起顶风违纪的典型案例，其中有两起村委会负责人接受开发商贿赂的案件，分别是：燕郊镇诸葛店村村委会主任杨贺，在诸葛店村拆迁改造过程中向开发商索要巨额财物，涉案金额3600余万元。高楼镇双营村党支部书记翟景林，在双营村土地流转过程中，向投资公司索要财物，侵占村集体土地流转资金，涉案金额1080余万元。

　　一位要求匿名的当地地产商说，这种“内容”高度一致的贪腐问题背后，深层原因往往只有一个，即地产无序开发。

　　燕郊的很多本土地产商一直热衷建住宅楼项目。原因很简单，房子不愁卖，利润比其他项目丰厚。因此也使很多地产商为了拿地不惜一切代价。

　　来自国家发改委的消息，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》主要包括五个方面，重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

　　在京津冀一体化的推进下，环京楼市区域经济的价值开始显现，北京的诸多产业开始外溢到周边区域。在众多产业中，香河楼市尤为引人注目，像万科、五矿等各大房企争相进驻，本地房企也迎来发展利好，香河板块似有了“兵家必争之地”的势头。

　　记者了解到，未来通州与北三县将加强跨界地区统一管控，统一规划，实现“规划一张图”，共同开展生态红线和城市开发边界划定工作，严控城市发展规模，加强生态廊道管控，并在城市副中心与中心城区、东部地区和北三县之间建设大尺度绿色空间，防止连片发展，从而保证地区的生态安全与合理开发。

　　据悉，京津冀协同发展战略深入推进，为破解“燕郊之囧”带来契机，当地正采取系列措施缓解目前的城市运行压力。交通方面，连接北京的潮白河大桥正在兴建，102国道“瓶颈路”有望南移，轨道交通也有望成为缓解燕郊拥堵的新通道。教育方面，政府将在新建小区配建教育设施、招聘更多教师等方面做出努力。

　　未来，随着北京行政机构外迁通州，燕郊等区域将与北京协同规划、明确定位、协调管理，打造“产城融合”、宜居宜业的卫星城，有效服务于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前规划，真正实现京津冀协同发展。

　　要缓解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解决产业协同问题。北京相关产业真正疏解出来、龙头企业外迁，才能带动整个产业链外迁，将人口、就业机会等吸附在外迁地，实现“产城融合”，否则“河北居住、北京上班”的难题就不易破解。

　　一些规划专家建议，未来京津冀有关区域宜打破各自为政、各自规划的局面，京津冀城镇群尤其是卫星城需有清晰明确定位，实现毗邻区域“规划一张图”，在空间、产业、生态、交通等重要层面实现真正协同，切实消除壁垒。

　　文/《小康》记者 郭煦 北京、河北燕郊报道