如何“玩赚”长租公寓？放长线钓大鱼成趋势

从创业者到运营商再到酒店、房企，长租公寓吸引越来越多的资本涌入。2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将在1.6万亿-2万亿之间。此外，在租房人口比例上，我国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。可谓长租公寓崛起正当时。

在盈利方面，从当前看来，巨大的市场背后存在盈利难的问题。

长租公寓回报率 1%—2% ？

万科董事会主席、CEO郁亮在2017年中期业绩会上说“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。”

据了解，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5—7年，而项目的租赁周期一般为5年—10年，较长的盈利周期、较短的租约和不确定因素之间形成了矛盾。

据华箐证券报告分析显示，根据目前的数据对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析。入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0。人房比达到百间11人百间则息税前利润率也将为0。综合来看，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。

而关于长租公寓回报率低的问题，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。 龙湖冠寓品牌属于集中式长租公寓。是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团推出的第四大战略主航道业务。龙湖目标是到2020年长租公寓这块收入达到20个亿。

由此可见，长租公寓虽然暂时收益比较低。但从长远来看，长租公寓收益必然可观，各路玩家集中放长线钓大鱼。

如何“玩赚”长租公寓？

未来域副总裁徐郝捷对安家融媒记者表示，长租公寓的出路在于多元化经营和消费经营。未来的租赁市场需求量大发展空间很大。

在多元化的经营模式上，成本的控制也是盈利的一方面，在市场竞争激烈的背景下，中低端的公寓更受欢迎。安家融媒记者调查当前的北京长租公寓市场，五环以内租金范围在4000——8000元之间，个别地段的豪华装修租金过万。在很多人看来，能租得起这样的公寓，那么一定有在北京的购买能力，所以为何要租房，何不去买一套呢？如何将房租降下来，让刚需租房者能够承受的起，才是长租公寓规模化发展的关键。

除了租金之外，交通配套设施也带来了溢价能力，窝趣创始人刘辉在接受记者采访时曾表示，距离交通节点近的项目能获得更高投资回报率，位置优质的项目溢价空间大。选址为影响定价中重要的因素。

中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中显示，长租公寓的盈利来源可分为四部分：

一是批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源；

二是装修投资回报为通过装修提升的溢价；

三是未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年，而租出房屋的租期多数为1年；“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因；

四是衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。

集中式的长租公寓盈利前景大市场长租公寓分类主要为集中式和分散式，魔方公寓、乐乎公寓、熊猫公寓等为集中式，我爱我家相寓、自如有家为分散式公寓。

据了解，集中式盈利前景普遍好于分散式前景。首先装修成本是长租公寓投入成本的重要组成部分，集中式的长租公寓一般是原有物业改造，租约一般为5-10年，足以覆盖前期的成不投入和低盈利。此外，集中式长租公寓受规模效应的影响，成本降低；而分布式的长租公寓从业主手中获取房源，租约3年，甚至有些为一年左右，盈利不确定。

各路企业家各显神通

长租公寓扩张的背后是资本的支持，那么融资成为一些企业的命脉。在资金获取上，近几年来各长租公寓企业各显神通。安家融媒从时间节点上来列举几个企业进行分析：

2013年8月份新派公寓创始人兼CEO王戈宏和赛富投资基金阎焱一起发起了赛富不动产基金。低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。

2016年3月，YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上投放产品。

2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。这单ABS产品采用优先级／次级支付机制，其中优先级共设三档，预期期限分别为1年、2年和3年，产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，给出的预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息。

在国家政策上，从一些城市的租售同权政策到近日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等，近两年来，国家对于租赁行业的发展大力支持，也在助力长租公寓企业的发展。

随着行业烈火燃起，各大军团杀入，目前政策利好，很多房地产开发商都关注到长租公寓这个领域，根据克而瑞数据显示，TOP30房企中，已有13切入了长租公寓领域，这一数字还在不断增加。房企布局长租公寓具有自持物业的优势，在盈利上，同样准备着放长线钓大鱼。

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