房地产投资将更趋理性

　　住房制度改革和长效机制的建立实际上是一种理念的更新和新体系的重构。要理解中央实施的各种房地产调控政策，还需要从系统角度分析

　　中央经济工作会议2017年12月18日至20日在北京举行。会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。而此前中共中央政治局会议对2018年的房地产市场发展用了精炼的15个字：“加快住房制度改革和长效机制建设”。

　　2017年，中国房地产市场总体运行平稳，价格过快上涨趋势得到有效控制。“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念得到贯彻执行，不动产登记制度的实施进入收尾阶段，集体建设用地建设租赁住房、租购同权等制度进入试点环节。中国新的住房制度正在酝酿，房地产市场长效机制正在逐步完善。

　　2017年中国房地产市场运行情况

　　从总体运行看，2017年中国房地产市场运行平稳，国房景气指数始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上。截至2017年11月，国房景气指数已经连续21个月处于95至105点之间的适度景气水平。

　　从70个大中城市住宅销售价格变动情况看，2017年无论是新建商品住宅还是二手住宅，大多数城市表现为售价同比上涨。在2017年6月和7月，新建商品住宅售价同比上涨城市数甚至达到70个，呈现全面上涨局面。

　　从供给侧的投资角度看，2017年中国房地产市场投资逐月同比增速基本保持稳定，略有波动和下降。2017年2月房地产投资累计增长8.9%，截至2017年11月房地产投资累计增长7.5%。相比2012年到2014年期间动辄10%到30%之间的投资增速来说，2017年房地产投资增速相对温和，更显理性。相比2015年的投资增速持续下降和2016年的波动来说，2017年的投资增速更显稳健。

　　从需求侧的房地产市场销售情况看，2017年商品房待售面积同比增速全年呈现负增长且持续下行，同比增长率由2017年2月的-4.6%下降到2017年11月的-13.7%，商品房待售面积从2017年2月的7.06亿平方米下降到2017年11月的5.96亿平方米。由此可见，2017年房地产市场去库存取得显著成效。

　　2017年影响中国房地产市场变化的因素分析

　　房地产市场的影响因素是多方面的，本文从供给和需求的分析框架出发，对房地产市场供给侧和需求侧的几个关键影响因素进行分析。

　　1.供给侧因素。2017年，房地产开发投资的资金来源正增长，但是增速下降，说明房地产业资金来源暂时有保障，但是资金面收紧。商品房和商品住宅的竣工面积累计增速均在年内由正转负，由此带来商品房供给下降。

　　影响当年房地产市场供给的因素包括资金、年初库存、年内竣工面积等。土地等因素也对房地产市场的供给有重要影响，但是因为当年的土地成交情况影响的主要是未来房地产市场的供给，所以在分析2017年中国房地产市场供给侧影响因素时，主要考虑资金和房地产竣工面积两个指标。

　　从资金面角度看，房地产行业是资金密集型行业，房地产开发投资的资金来源是最重要的影响因素之一。2017年房地产投资本年资金来源增速总的来说稳中有降、前高后低，2017年上半年同比增速基本稳定在10%左右，2017年下半年逐月下降，截至2017年11月，累计增速下降到7.7%。纵向比较，2017年房地产投资本年资金来源同比增速普遍低于2016年同期，但是要明显好于2014年和2015年。

　　从房地产市场供给看，房地产市场当年的供给主要取决于年初的库存和当年的竣工面积。2017年房地产竣工面积累计增速持续下行，且由正转负，从2017年2月的15.8%下降到2017年11月的-1%。

　　2.需求侧因素。2017年，虽然房价上涨，但是由于房价涨幅持续回落，意味着投资房地产的收益率下降，房地产市场上投资和投机的需求得到了有效调控。

　　房地产市场的需求包括刚需、改善型需求、投资需求、投机需求等多方面。而就房地产市场的稳定性来说，价格因素和价格的涨幅是影响需求的关键因素，如果市场预期价格会加速上涨，房地产的投资和投机属性就会受到市场的格外关注。

　　从房价角度看，2015年到2017年间，商品房和商品住宅平均售价均表现为每年上升一个小台阶，2015年、2016年、2017年的商品房平均售价分别为6800元左右、7600元左右、7900元左右。

　　从房价涨幅看，2017年，70个大中城市商品住宅售价同比上涨的城市的平均涨幅持续下降，截至2017年10月新建商品住宅售价同比上涨城市的平均涨幅已经下降到6.83%，表明房价过快上涨得到有效控制。

　　2018年房地产投资及市场展望

　　展望2018年房地产市场发展，同样可以从供给和需求角度分析，供给角度包括当前房地产市场的建设情况、土地储备情况、房地产行业未来可能面临的融资压力，以及需求方面可能存在的变化，尤其是造成房地产市场波动的投机需求可能会出现什么样的变化。

　　1.供给侧因素。2017年，房地产待售面积累计增速持续下降，并由正转负，施工面积增速为正、运行平稳，新开工面积稳中有降，土地购置面积累计增长率一反多年常态，转为正增长且增长率持续上升；受全球宏观经济环境和国内去杠杆等因素影响，房地产行业面临资金面收紧的局面。

　　在制造业或者军工产品生产方面有“生产一代、试制一代、研发一代、储备一代”的模式，实际上房地产市场同样存在类似的模式，可以总结为“竣工一代、施工一代、新开工一代、土地储备一代”。因此，分析未来的房地产市场供给，可以分析当年房地产施工面积、新开工面积和土地成交面积等指标。2017年房地产施工面积累计增速始终保持正增长，累计增速稳定在3.1%左右；2017年房地产新开工面积累计增速同样始终保持正增长，但是总体呈下降趋势；2017年房地产业土地购置面积增速持续上升，从2017年2月累计增速6.2%上升到2017年11月的16.3%。由此推测，未来两三年内，中国房地产市场的新建商品房供给量将保持平稳增长，供给增长率不排除稳中有升的情况。

　　从资金面角度看，2017年美联储第三次加息，全球资金面收紧；中国一方面在国内着力去杠杆，另一方面着力应对美国加息和缩表带来的影响，由此可能会导致国内企业普遍感受到资金链收紧，从而促使房地产企业的投资更趋理性和温和。

　　2.需求侧因素。2017年7月17日，广州发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，随后北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，两份文件均提到了相似意见，即赋予符合条件的住房承租人子女享有就近入学等公共服务权益。除北京和广州外，武汉、佛山、郑州等10个城市同样在推行租售同权试点。

　　租售同权对房地产市场带来的影响是，一方面租售同权有可能解决当务之急的刚需，但是另一方面租售同权可能带来房租的上涨，从而使优质房源成为“下金蛋的鸡”，由此反而会使优质房源成为投资的热门标的。其带来的不利影响可能是刚需的租房负担提高，优质房源的投资和投机需求反而增加。

　　未来房地产政策取向

　　近期召开的中央经济工作会议和中共中央政治局会议已经对2018年的房地产市场发展作了定调和部署，我们认为可以从以下方面来理解。

　　1.对调控政策和改革逻辑的理解。对于如何改革，如何构建房地产市场的长效机制，专家已经有了众多解读，但是公众似乎存在一种误解--将房地产长效机制等同于房产税的制定出台，这种理解是片面的。住房制度改革和长效机制的建立实际上是一种理念的更新和新体系的重构，房产税只是其中的组成部分。要理解中央实施的各种房地产调控政策，还需要从系统角度分析。

　　（1）“房子是用来住的，不是用来炒的”。要理解中央实施的各种房地产调控政策和改革逻辑，切入点在于中央确定的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念和精神。这表明过去将房地产作为国民经济支柱产业的经济发展思路正在发生根本性转变。发展经济要实业兴国，需要依靠科技创新，推动创新创业，而房地产的作用则要回归到满足人民群众居住需求的本质属性上。

　　（2）抑制当前房地产市场普遍存在的投机炒作行为。为了推动房地产市场居住属性的回归，一定要抑制当前房地产市场普遍存在的投机行为。房地产市场投机行为的逻辑是房价上涨幅度远高于资金成本，且房地产能及时变现收回投资。要有效抑制投机行为，需要从多个环节掐断投机者的盈利逻辑。

　　因此，中央和地方政府实施的各种房地产调控政策可以系统梳理为以下四个方面。

　　第一，从购买环节打击投机。从需求角度出发进行限购，比如北京的房地产在限购之前全国人民都可以购买，那么北京的房地产市场面临的需求者则是全国人民，一旦限购实施，北京的房地产市场面临的需求则迅速缩减为在北京有购房资格的人；从购买能力出发进行限贷，限贷的目的主要是增加投机者的资金压力，有效降低杠杆和风险。

　　第二，从持有环节向投机和投资行为施加压力。抑制房价过快上涨，有效降低投机和投资行为的收益率；研究制定房产税，这将进一步增加投机和投资行为持有环节的成本，使其收益率进一步收窄。

　　第三，从变现环节打击投机。即从供给侧出发进行限售，一般而言，刚需和改善型需求者购房之后不会在短期内换手，但是投机者则可能在短期获利之后变现，因此，限售政策能降低房地产的流动性和换手率，有效抑制投机行为。

　　第四，从其他方面引导炒房资金分流。资金进入房地产市场进行炒作，原因是多方面的。比如资本有逐利性，哪里收益率高，资本就流向哪里；又如多年的宽松货币政策释放的流动性，使投资渠道缺乏。因此，在房地产市场对投机性资本进行围追堵截并不能根本解决问题，这些资金最终还是需要一个出口。堵不如疏，国家可以通过鼓励发展实体经济，转变经济增长动能等方式引导资金流向实体经济等利国利民的领域。

　　（3）打击投机，同时也要防止误伤。为了推动房地产市场居住属性的回归，一方面要打击投机行为，另一方面又要考虑到不能误伤人民群众真正的居住需求和改善型需求。这就需要对房地产市场实施分类调控，而分类调控的基础就是对不同人群进行精准识别，这是建立在不动产登记制度基础上的。另外，为了满足“居者有其屋”的理想，并不意味着要回到福利分房的老路上去，我们要坚定地用市场化手段解决问题。这就要求重构住房制度，首当其冲的就是针对不同购买能力的人群提供不同的住房产品，包括公共租赁住房、中小户型、大户型、高档别墅等，其中尤为重要的是公共租赁住房的建设，以及租售同权制度试点。

　　2.当前需要关注的几个制度热点。一是不动产登记制度。根据前面分析的房地产调控和改革逻辑，其中不动产登记制度的实施在其中扮演着基础性角色，类似于精准扶贫战略中的精准识别，是后续工作开展的基石。据报道，不动产登记制度正在加速实施。住建部和国土资源部正在要求各地加速推进不动产登记平台建设。一方面，市县一级的不动产登记已经接入全国不动产信息登记平台，比预期提前。另一方面，对于存量的纸质房屋产权登记信息，住建部和国土资源部要求2017年年底前必须全部复制和移交到不动产统一登记平台上。这意味着不动产登记制度实施已经进入收尾阶段。

　　二是房地产税制度。在不动产登记的基础上，房地产税是实施分类调控、维护房地产市场稳定发展的重要手段。目前来看，房地产税的出台时间并没有明确，但是根据相关报道可知，房地产税的大方向是已经确定了的。近日，财政部部长肖捷谈及房地产税时明确表示，未来的房地产税将按照房屋评估值征收。而且房地产税的征收对象不仅仅局限于居民住宅，还包括工商业房地产。为了保障人民群众的居住型需求，可能采取的措施是在普遍征税之后针对首套房再进行申请退税。

　　三是集体建设用地建设租赁住房试点。国土资源部网站信息显示，2017年9月26日，国土资源部在武汉召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作做出全面部署。这一试点的启动对房地产市场有重要影响：一是开始着力构建租购并举的住房体系；二是构建城乡一体的建设用地市场。这样，一方面可以使集体土地所有者享受经济发展带来的成果，另一方面可以有效增加房地产市场供给，有效抑制房价和租金的过快上涨，进一步为实现租购同权打下坚实基础。

　　（作者单位分别为北京师范大学经济与资源管理研究院、国家发展和改革委员会经济体制与管理研究所）

　　张琦 陈伟伟

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