“因才施房”如何释放政策善意

　　日前，北京放出服务人才“大招”——《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》正式发布。根据意见，北京将向人才专配公租房、共有产权房和发放租房补贴，并不受户籍限制。

　　此前，深圳也发布文件：计划到2035年，新增筹集建设各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

　　“因才施房”是好事，但具体怎么做才能真正释放政策善意？

　　深圳：优惠力度大但需注意供应量

　　宋丁（地产评论人）

　　6月5日，深圳市住建局发布《关于深化住房制度改革加快多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，这份征求意见稿事实上已经绘出了深圳住房制度改革的路线图。

　　深圳拟将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三类。

　　第一类市场商品住房占住房供应总量的40%左右。第二类政策性支持住房占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分别占20%，售价分别为市场价的60%、50%。第三类公共租赁住房占20%，只租不售，租金为同地段商品房租金的10%到30%。

　　近一年来，武汉、郑州、成都、西安、北京、上海、天津等地相继出台了人才引进落户的政策，城市之间的人才竞争进入白热化阶段。作为一个以高科技产业为核心的创新型城市，深圳面临着巨大的人才竞争压力，这是深圳“因才施房”政策的大背景。

　　深圳方案发布后，不少媒体都冠以“20年最强房地产新政”“本科生毕业可6折买房”等标题推送。也就是说，只需要在深圳工作满5年，就能以6折的优惠政策购买甚至免费获赠租住的人才住房。简单计算下，一套90平方米的人才住房，按照深圳5万多的平均售价，总值在450万，6折则相当于优惠了180万。这180万，就是人才在深圳工作5年，除了正常薪酬外获得的额外收益。如果未来深圳房价持续上涨，这种额外财富增值效应无疑更加明显，对于高层次人才的诱惑力也是相当大的。

　　但是，需要注意到，深圳当前面临的最大问题就是可供建设土地面积几乎已经消耗殆尽。2016~2020年，当地可供住宅建设用地只有800万平方米左右，还不如现在一个中小型开发商的土地储备。深圳的“人才房”供应量可能不足，需要长时间轮候排队。

　　另外，市场情况表明，人才争夺在一定程度上诱发了高房价预期的苏醒，这应当引起警觉。而且，强制将市场化商品住房压缩到40%的比例，可能对过往的存量商品房以及目前新建商品房的价值形成一种反向激励，开发商会有惜售和价格上涨的冲动，这是监管方需要提前预计到的。

　　北京：倾斜政策促进产业新城的形成

　　张大伟（中原地产首席分析师）

　　划重点：北京供应“不限户籍”的政策房，释放了三个重要信息。

　　第一，北京人才新政试点的“三城一区”是指：中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科学城和亦庄经济技术开发区，还有其他创新型产业集群和示范区。这些区域代表的是创新新高地、高精尖产业基地和实体经济尤其是制造业转型升级的示范区。人才住房主要集中在上述区域。

　　第二，北京对于人才申请的条件并未放松，有筛选标准地争夺人才才是北京的目的。对于人才的筛选标准，北京将标准制定权下放到了区一级政府。由于各区、各园区重点发展的产业不同，发展所需的人才类型和层次也不同，北京市并没有对人才标准进行全市统一规定，而由各区、各园区综合考虑本区功能定位和发展方向等因素制定。比如，中关村科学城需要软件人才，它可能就会将这部分人纳入人才住房优惠对象之中；而大兴的园区可能有限考虑生物医药人才。

　　第三，亦庄经济开发区、昌平未来科学城、怀柔科学城等很多高精尖产业基地都在主城区之外，由于人才公租房和共有产权房主要在就业创业人才聚集区域布局，也面向区域内的人才租赁或出售，这将降低这部分人群的上班通勤时间。按照“产城融合、职住平衡”原则，也能够避免公租房出现转租和空置的现象，并发挥承接人口疏解的重要功能。

　　从整体角度，北京“因才施房”新政有利于北京创业就业人才的留下，进而打造高精尖产业；从区域层面，这种倾斜政策能让远离市区的园区具备更大吸引力，促进产业新城的形成；但对个体而言，人才住房保障政策的申请门槛并不低，房源的筹集也尚需时间，人才新政效果显现尚需时日。

　　非商品房不应进入市场

　　汤传尧（地产评论人）

　　过去两年，一线城市楼市调控效果明显，在此基础上，北京和深圳在推出人才房时，都采用双轨制，弱化市场，强化保障。他们的做法也代表了一线城市的住房顶层设计思路。

　　“因才施房”必然有诸多积极影响，但是有没有风险呢？我认为以下几点要给予重点关注。

　　首先，北京和深圳，非户籍人口的住房自有率都是偏低的。在这个问题上，深圳要比北京严重得多，深圳住房自有率仅36%，这意味着市场上仍然存在大量购房需求。大量的常住人口是希望买一套平价商品房的，但人才房、安居房、共有产权房数量有限，商品房价格又非常贵，这些人的居住需求该如何解决？目前来看，无论是北京还是深圳，都没有投入足够资源解决这部分人群的购房需求。

　　其次，供应始终难以大幅增加。实际上，北京的住房供应潜力是非常大的，深圳本地的供应潜力的确有限，但可以通过与汕头、惠州、东莞、中山等城市合作，大量发展卫星城，大量发展大型安居社区。遗憾的是，一线城市有相对严苛的人口规模控制指标，住房供应则以人口指标为标准，而不是以实际居住人口为标准的。这就决定了一线城市难以大幅增加住房供应。

　　最后，非商品房不应该进入市场。北京的共有产权房是完全封闭的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以进入市场。深圳政策的风险在于，只要时间足够长，人才房就成了个人私产，这等于是给人才发现金福利，却可能导致背离了人才房和安居房的初衷——居住需求。

　　人才房和安居房应永远封闭，如果没有能力买商品房，可以继续居住；如果有能力换更好的房子，那么人才房就让给其他符合购房标准的人，而不应该直接让持有者去市场上变现。

　　一旦可以变现，不仅增加了大量的审核成本，其漏洞也必然会被利用。

　　避免政策流于形式

　　栾安琪（华南理工大学法学院法治评价与研究中心助理研究员）

　　对于城市低收入者、务工人员的基本住房需求，应该以企业集体宿舍、廉租房等“兜底”；对于人才，北京和深圳等多地推出共有产权房、公租房等方案解决其住房问题，此外，还尝试货币化租房补贴。

　　公租房有房租补贴，实际居住成本并不高，适合刚入职场的人才；而共有产权房则重点解决人才的购房需求。这类房子价格比普通商品房便宜，如果完全封闭运行，则未来也难有炒作空间。此外，还有限价商品房，产权100%归购房人所有，但价格更高一些。

　　人才住房政策是吸引人才的重要手段，但并非人才流通时的唯一考量因素。如何避免人才购房政策流于形式，使政策真正服务于经济发展大计，我认为，可从以下两个方面综合考量。

　　首先，尽快制定人才住房制度的配套实施细则，从实体上、程序上对人才申请住房制定系统化、可操作性强的规范。比如，深圳方案中同地段“6折”这一规定优惠力度极大，但如何对同地段租金、售价进行标准化测量是关键。只有在程序上作出全面、科学的规定，才能让好政策真正落地。

　　其次，住房问题满足的是人才基本生存需求，其他权益能否得到有效保障才是吸引人才的长效策略。要让人才愿意租房，还必须在租购同权方面再下功夫。此外，地方政府应该大力推动公共服务升级，让人才在社会保障、激励政策、创业扶持及落户等方面都能体会到城市的“温度”，建立吸引人才的完整机制。

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