小区里的“伪民宿”能不能住

　　民宿这个新兴业态日渐火爆。在市场推动下，一些城市居民小区里也涌现出大批未经旅游主管部门依法批准、缺乏监管的“伪民宿”。这些“伪民宿”往往显得格外便利，网上下单，即时入住。

　　野蛮生长的“伪民宿”存在消防、治安等多种隐患，外地游客的来来往往还打破了居民小区应有的安静和私密性，让小区其他业主苦不堪言。

　　“伪民宿”到底是该被“转正”，还是被取缔？

　　带来四类安全隐患，应坚决取缔

　　杜宏宠（陕西省委党校法学部副教授）

　　小区里的“伪民宿”不仅扰民，也存在诸多安全隐患。

　　许多“伪民宿”实行无人化管理，只要在网上订好房间，经营者便会给客人的手机上发一个开锁密码，客人和主人互不见面。预订者甚至可以本人不住，把密码交给他人——换言之，房屋出租者对于实际居住者的身份可能一无所知。

　　“伪民宿”给小区居民带来的实际问题有：电梯搭乘问题：外来人员多了以后，小区的基本设施供应不足，严重影响本小区业主的日常出行；治安问题：小区出入人员混杂，包括外地游客、施工人员，甚至有些业主半夜还被找错地方的房客敲门打扰，居住安全得不到保障；环境卫生问题：住进这些“伪民宿”的旅客素质参差不齐，给小区环境维护带来巨大压力；如果出租者还给游客提供零食、饮用水甚至餐食的话，可能还面临食品安全等方面的监管问题。

　　2017年，原国家旅游局发布了旅游民宿首个国家级标准《旅游民宿基本要求与评价》。其中明确规定，旅游民宿是利用当地闲置资源，由民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。对照规定，一些城市小区中所谓的“网红民宿”，只是借了旅游民宿概念的“黑旅店”，有的甚至是“群租房升级版”。

　　住宿行业是公安机关管理的特种许可行业，擅自经营民宿、自租房、小旅馆等住宿服务属于违法行为。旅游城市应开展行动，坚决取缔没有资质的小区民宿。

　　引发两类纠纷，维权难度大

　　王劲夫（成都市政协委员、四川蓉城律师事务所高级合伙人）

　　2018年8月，四川、重庆等地掀起一场激烈的“反城市民宿浪潮”。许多小区业主们发起声讨，要求禁止外地游客进小区，还小区安宁。让业主们愤怒的正是城市民宿的野蛮生长。重庆和成都作为典型的“网红城市”，是小区民宿最先攻陷的标志性“据点”。

　　“伪民宿”惹民诉，既是社会问题，也是法律问题。

　　首先，城市短租民宿的经营者通常并非房东本人，而是由房屋中介公司转租的第二承租人或者再转租的第三承租人，真正的房主对转租、开设民宿情况并不知情。根据合同法相关规定，未经原房主同意，不得违反用途使用房屋或擅自转租房屋；因此，民宿的情况一旦被房东知晓，势必引发租赁合同纠纷。

　　其次，将原本的住宅用房非法改为商业用房，且经营者为了追求利益最大化，常擅自改变住房结构，将房屋隔断成尽可能多的间数，在地漏等条件不满足的情况下加装马桶和淋浴房。由此造成的安全隐患侵犯了小区全体业主的合法权益，势必引发物权纠纷。

　　对于没有市场经营合法身份的城市短期民宿经营者，出现争议时会产生诸如维权客体不清等诸多法律争议，定性处理难度较大。

　　为避免遭遇上述民事纠纷，消费者要加强自我保护：

　　一是查清信息。在网上订购民宿、宾馆时，看清楚经营者在网上公布的细则条款，慎重下单。二是选择正规大型平台，最好在下单后与商家再直接进行网络及电话联系，对所订房间的数量、住宿时间及房价再次确认。三是合理维权，下单后应该及时对订单、付款页面截图，一旦消费中出现纠纷，保留好证据及时向监管部门投诉。

　　对“伪民宿”该如何“招安”

　　李柏文（北京联合大学旅游学院教授）

　　“伪民宿”就是城市小区民宿，这种商业模式的出现，符合一些城市房屋空置率较高，而酒店住宿价格偏高的市场形势。在成都等一些旅游城市，这种模式已经形成了很大规模。

　　城市民宿是共享经济的产物，有利于盘活闲置资产，满足多层次市场需求，符合经济发展规律。至于目前存在的问题，首先，政府可以从调整相关政策、加强引导规范予以解决。在住宅小区开办民宿应探索民宿经营者与小区常住居民的共赢机制，这样才能保证城市民宿与常住居民的和睦共处。

　　其次，应加快健全城市民宿的信用评价体系。互联网平台可以通过财产、人身安全保障方案及身份识别等手段，建立完善的房东、租客个人信用档案登记制度和规范的个人信用评估机制，交易双方可以根据累计评价和信用评级来进行双向选择。

　　此外，还应加强行业法律法规建设，通过提高违法成本，倒逼交易双方规范自身行为，减少侵权欺诈等情况的发生。例如，在城市民宿定义的基础上，可以借鉴酒店业，按照经营模式、规模区域等相关的标准体系进行分级，城市管理者也可以根据不同区域的不同业态，制定符合本区域的城市民宿管理办法。

　　目前全国范围内对于城市民宿的法律建设都处于摸索阶段。2017年1月，浙江《关于确定民宿范围和条件的指导意见》正式实施。“意见”指出：民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过15间，建筑层数不超过4层，总建筑面积不超过800平方米。民宿的建筑设施、消防安全、经营管理都要符合标准，并交由相关部门发放相应经营许可或准予申报登记。

　　广东在这方面的探索也比较多，2018年9月，《广东省民宿管理办法（送审稿）》向社会公布。“办法”对民宿定义、证照、监管等问题都给予了清晰明确的规定。这些地方性探索的成果值得借鉴。

　　日本新民宿法有哪些借鉴意义

　　陈思（律师）

　　目前我国尚未有专门针对民宿的全国性法律法规，行业内对民宿立法的呼声很高。“随便租一间房就可以开民宿”的现象终将改变，民宿行业会在探索中越来约规范，在这方面可以看看民宿行业国际领先的日本是怎么做的。

　　2018年6月，日本正式实行《住宅宿泊事业法》（以下简称“新民宿法”），对民宿行业从法律法规层面作出规范。

　　新民宿法规定，日本物业所有者每年可将空余房间或整个房屋对外出租的天数不得超过180天，但必须首先在当地政府完成登记注册；当地政府可根据情况设定其他限制条件。

　　日本不同的区域对民宿经营也提出了不同的要求。例如，东京中部的新宿区禁止工作日在居民区经营民宿；京都市只允许每年的1月中旬到3月中旬在居民区经营民宿，且代替房东管理民宿的人员居住的位置与住宅区距离不得超过800米；为了保护环境及周边历史文化，冈山市库拉什基的比坎区全年禁止经营民宿。

　　为严格贯彻落实新民宿法，非法经营民宿的房东或其他运营商一旦发现将被勒令停业并处以100万日元的处罚，是之前相关法规规定的“不超过3万日元罚款”的33倍之多。京都和大阪市还成立专项工作小组，通过关闭非法运营民宿及通知房东合法运营等方式确保新法得到落实。通过新民宿法，噪音、垃圾等扰民问题、安全及合法性等问题都得到很大程度的解决。

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