WeWork押注大企业

　　入华3年时间，共享办公领域最早的创业公司WeWork，在氪空间、优客工场等中国学徒的“围堵”中，继续加速扩张。

　　全斌是中国WeWork北方区总经理，他告诉《21CBR》记者，“（北京市场从）3到19栋楼，增加了16栋，平均每个月会多开1栋以上，这在地产行业是很夸张的。”WeWork通过不断试水，已熟悉中国市场环境，今年公司将保持高速发展。

　　WeWork于2016年正式进入中国市场，目前在上海、北京八个大城市共拥有74个办公场所。在国内社交媒体上，WeWork成为新的打卡圣地，用户分享周一早餐、调酒日、周末休闲派对等活动。过去一年，WeWork在全球共举办了近10万场活动。

　　WeWork高管也乐于向外界传递出这样一个公司形象——WeWork不是一家地产或共享办公企业，而是一个创造者社区以及办公解决方案提供商，这也是投资者最为关心的企业竞争力问题，但WeWork真的能撑起高达470亿美元估值吗？

　　科技赋能

　　WeWork之所以能区别于传统物业公司，受到用户追捧，最重要的原因之一，是其无所不在的科技元素与大数据运用，让普通用户也有机会接触到具有硅谷范儿的工作环境。

　　“科技在中国WeWork当中的发展中扮演了重要角色，WeWork期待看到的是人、工作、生活、社区与科技之间的互相融合。”WeWork大中华区总经理艾铁成在接受《21CBR》记者采访时表示，公司不断加大对科技创新的投入。2019年，中国WeWork的技术团队将从现阶段的85人扩张到300人。

　　全斌以WeWork北京坊会议室为例，称等到晚上用户下班之后，房间所有的灯会自动关掉；如果用户回来，灯会再度点亮。

　　WeWork办公场所的传感器不仅能感应到用户状态，还能通过不断累积其使用记录，推测用户的工作习惯，比如喜欢在办公室还是在公共区域办公等等。全斌把WeWork比作今日头条，“（WeWork）产品不是我们想要的，而是你（会员）想要的。”

　　在空间产品和内部系统中WeWork早已大量使用人工智能，一方面最大化满足会员个性化需求，同时优化公司内部的工作效率。比如，使用入住率感应器收集数据，加速设计师对空间设计的迭代；AI人脸情绪追踪，感知会员的满意度；公司内部创建一个人力资源模型，从而判断应聘者与现有团队之间的匹配度。

　　作为WeWork最重要的海外市场之一，中国技术团队拥有极高的自主权。中国WeWork创新技术负责人卢汉森表示，“WeWork总部以及创始人，非常支持我们在中国做创新。”本地化产品的创新是为中国市场量身而定的，适合国内市场环境。并且，像最新推出的按时计费产品闪座（WeWork GO），有可能输出成为WeWork全球标准，复制到其他市场。

　　押注大企业

　　按月灵活支付租金的联合办公行业，最初瞄准的消费群体为中小企业和自由职业者。随着行业进一步发展，大企业成为其争夺对象，重要性愈发明显。

　　WeWork公布的2018年财务数据显示，目前，其全球大企业会员占比为32%，是营收增长的主要推动力。到2018年年底，已经为WeWork带来超过20亿美元的营收。

　　“从软银、传统五百强企业，到BAT、滴滴、今日头条（字节跳动）等新的互联网公司，都是WeWork的客户。”全斌称，在北京WeWork社区空间，大企业占比将近50%，远超全球32%的均值。

　　艾铁成将大企业分为两大类：走进来与走出去。

　　比如位于北京中关村及朝阳大悦城的WeWork，一栋楼都被字节跳动租用了，“今日头条有专门负责地产的部门，他们在选址方面优先找到WeWork。”全斌称，像今日头条这样“走进来”的互联网企业，更重视员工的工作环境，社区有诸多类似生日派对的活动，千禧一代的员工更喜欢这种办公方式，“公司要做这些事情，还是蛮花时间和精力的。现在就不用操心，WeWork帮他们组织。”

　　“走出去”则是向大企业输出WeWork的设计、社区运营等一整套办公解决方案，客户来提供办公场所，即为大企业定制项目（Powered By We）。

　　艾铁成告诉《21CBR》记者，Powered By We亚洲区第一个项目是位于香港的渣打银行总部，WeWork将渣打银行总部进行了重新整改，将其中一个区域打造成更适合创新与合作的工作空间。随后，WeWork的投资方弘毅资本位于深圳的全球PE中心也交给WeWork打理，它是中国内地市场的第一批尝鲜者。

　　相较抗风险能力较弱的中小企业与自由职业者，大企业的发展更为稳定，能提供持久的营收。相应地，大企业也拥有更大的自主权，想服务好这类客户并不容易。

　　与竞争对手相比，WeWork的办公地点遍布全球27个国家、100个城市，拥有40万名会员，这些先发优势是吸引大企业的重要因素。

　　40万会员生态

　　滴滴最初进入墨西哥市场时，先租用了数个工位试水。滴滴在墨西哥市场的业务增长很快，工位数在一年内大概增长了10倍。

　　“拎包办公”、可短租、有熟悉当地环境的会员……WeWork灵活的办公方式，对于跨国企业开拓国际市场极具吸引力，在某种程度上扮演着“向导”角色。据了解，lululemon、Mediamonks、nHack等海外公司进入国内市场时，中国WeWork也提供了支持。

　　会员间形成这种互帮互助的社区氛围，是WeWork的特色之一。

　　全斌表示，中国的“社区”概念更多基于地理意义，没有“社交”概念。WeWork在进行空间设计时，隐藏了很多“小心思”来促进会员交流。比如，走廊偏窄，会员相遇时会不自觉抬头打招呼；在公共空间布局了象棋、书籍、桌游等设施，为有相同兴趣的人创造交流的场景……

　　除了空間设计，WeWork另一大举措是举办各类活动。艾铁成称，他自己十分热衷于参加WeWork举办的活动，包括Summer Camp这一类全球大型活动，以及每周在WeWork社区内举办的活动。全斌透露，某地招商部门也入驻了WeWork空间，通过参与各种活动来完成招商任务。

　　2018年4月，WeWork创造者大赛在上海举办中国赛区决赛，北京萌动智能孕期助手是获胜者之一，其创始人兼CEO马骥良在接受《21CBR》记者采访时表示，社区活动相当于小团建，让员工在工作间隙得到放松，并且一些会员孕妈还成了新产品测试员。

　　“WeWork做这些社区活动只有一个非常单纯的目的，就是促进社区会员之间的交流。”艾铁成说。目前，WeWork在全球有40万会员，其中在中国有8万会员。一组常被引用来证明WeWork社区活动效果的数据：全球会员有75%以上互相产生过沟通，50%以上有相互的生意往来。

　　在亏损中扩张

　　WeWork对外披露的业绩数据显示，公司在2018年的营收从2017年的8.86亿美元翻一番至18亿美元，而亏损同样增长一倍多，从9.33亿美元增至19亿美元。打着“共享”旗号的联合办公行业实则是“租赁”，换言之，就是将长租而来的写字楼转租给他人。所以，“二房东”WeWork需要提前预付大笔房租，再从会员身上慢慢收回投资。

　　虽然WeWork并不认为自己是传统物业公司，但其超过八成收入来自会员费以及入驻者每月支付的使用费，其倡导“社区”等竞争优势未能体现在财务数据上。

　　全斌将WeWork比作“行走的Facebook”，但就目前超过40万会员的量级而言，WeWork会员网络效应一时还难以实现。并且，联合办公领域还有诸多竞争对手，不管是为了增加会员量，还是抢占市场份额，WeWork都难以停下扩张的脚步。

　　这仍是一个不断烧钱的行业，比竞争对手幸运的是，WeWork背靠金主日本软银集团。截至目前，软银在WeWork上的投资总额约为104亿美元。不过，今年1月份，软银仅投资了20億美元，远低于最初的计划。而社会投资者对WeWork望而却步，公司债券的交易价格低于一年前的发行价。

　　WeWork也在“开源节流”，比如，加速拓展更为稳定的大企业会员数量；在中国市场推出的“闪座”业务，也是为了将空间利用效率最大化；WeWork中国与远洋集团、武汉光谷等地产开发商签署战略合作协议，推行“轻资产模式”。

　　2019年1月，公司为了方便拓展新业务，更名为“The We Company”。今年3月，WeWork宣布裁减约300名员工，约占员工总数3%。WeWork称，这是在新一轮招聘计划之前的调整，而今年计划增加6000名新员工。其国内模仿者们经过一轮并购潮之后，也面临裁员、缩减投资的烦恼。

　　行业进入淘汰阶段，充足的资金是保证自己继续待在牌桌上的最重要砝码。WeWork对外表示，截至2018年12月，现金流及承诺现金流达到66亿美元，有足够的资金来保持业务增长。

　　就中国市场而言，艾铁成称将开拓更多新城市，进一步加强与地产商的合作。虽然资金充足，WeWork仍需要拿出更佳的业绩来支撑其高达470亿美元估值的合理性。不然，即便熬死竞争对手，也难以走出亏损泥潭。

　　谭璐