万科的攻与守

　　2018年的中国房地产市场，高压下仍收获颇丰。龙头房企们公布的销售面积、销售金额、投资、开工等指标再创新高。不过，万科一直强调，对白银时代的判断从来没改变过，那个市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已然结束。

　　万科董事会主席郁亮坦言，同时面临两场挑战，一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代;一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。

　　换言之，赚钱不易，转型更难。

　　相比于碧桂园和恒大在开发主业以外的多元化策略的大胆高调，当下的万科相当谨慎，提出2019年的重点是巩固地产开发的基本盘，探索转型业务转入收敛聚焦阶段。房企们是否殊途同归，仍需时间来验证。

　　在3月底的万科业绩会上，郁亮回应外界对其过去数年转型探索的质疑时说，收敛聚焦不是不转型，不是只做开发，把别的业务全砍掉。“收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。”

　　在攻守之间，万科该如何抉择？

　　守住“基本盘”

　　事实上，2018年全国商品房销售增速再度放缓，国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

　　在此背景下，万科维持了一贯的稳健作风，2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。

　　而在开发主业方面，2018年，万科实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%;销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%。数据显示，万科在全国商品房市场的份额由3.96%提升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。

　　从数据上看，万科的开发重心在于重点城市群和核心一二线城市。2018年，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。

　　相比之下，另外两家龙头企业碧桂园和恒大的策略有所不同。碧桂园扎根三四线城市，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36：64。而恒大的土地储备达3.03亿平方米，平均土储成本为1635元/平方米，为龙头房企中最低，其一二线城市的土地储备原值达3285亿元，占比66%。

　　万科在今年的《致股东》信中明言，要真正找到地产开发以外的“第二增长曲线”绝非易事。

　　首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的只是其中一部分行业。万科至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。其次，现在几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计，而且可以依托标准化快速复制的实业业务。更不能寄望于再遇到一个与过去20年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

　　有的放矢

　　郁亮回顾万科的转型历程时感叹，从1993年开始做减法，到2001年完成，中间用了七八年时间。之后遇上了房地产行业的黄金10年，万科在2008年成为全球最大的住宅开发企业，到2010年成为第一家突破千亿销售额的房地产企业。

　　2012年万科提出新战略“城市配套服务商”，到2014年正式开始转型试验，物流、租赁住宅、物业市场化等业务都是从2014年开始的。到2018年战略升级为“城乡建设与生活服务商”，这些多元化尝试都与地产业务板块相关。

　　尽管物业、租赁、物流等业务目前在万科整体业务占比不大，发展势头却不容小觑。

　　数据显示，万科在物业服务方面，以住区物业服务为基本盘，在2018年實现营业收入98亿元，同比增长33%。在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。营收规模接近百亿元，远高于其他物业公司。

　　在租赁住宅方面，2018年万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

　　在商业开发与运营方面，截至2018年底，万科的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力集团运营项目超过120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平方米;联合收购的凯德20家购物中心完成交割。

　　万科总裁祝九胜特别提到，万科在物流仓储服务方面，花了4年时间探索，万纬物流已经成为行业里相对领先的一家。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。2018年，万纬物流通过收购融合太古冷链物流，实现了冷链规模及运营能力的升级。

　　谋定而后动，才能活下去、活得更好。郁亮说，万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。“基本盘”是万科2019年最重要的词汇，每块业务都做好自己的基本盘，才能更好地转型。

　　陈晓平