浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用

　　李乐

　　天津市城泽房地产开发有限公司 天津市 300000

　　摘要：房地产行业在市场增速逐渐着陆的前提下，行业从规模发展过渡到高质量发展，企业向管理要效益的能力比拼成为了一个永恒的课题。而全面预算管理是企业精准施策破解改革难题，达到精细化管理要求的重要抓手。文章从阐述房地产地产企业实施全面预算管理的重要意义入手，剖析现阶段房地产企业全面预算管理中存在的问题，提出房地产企业提升全面预算管理应用水平的建议。

　　关键词：房地产企业；全面预算管理；对策

　　一、房地产企业实施全面预算管理的重要意义

　　房地产企业推行全面预算管理意义重大。第一，是实施战略目标的需要。与其他行业不同，房地产行业开发周期长，投入资金量大，且极易受到国家宏观经济调控的影响。实施全面预算管理，能够促使房地产企业及时发现问题，根据市场经济变动做出相应调整，增强战略应变能力；第二，能够有效提升企业效益。全面预算管理范围广、涉及人员多、业务管理全面化，能够有效满足房地产企业对成本控制、资金借用管还、企业资源优化配置和持续发展的需要，能够有效地提升企业整体管理工作的效率与质量，尤其是财务管理效能；第三，为房地产市场注入活力。全面预算管理工作的开展不仅有利于房地产企业自身拓展业务，更好地为项目建设服务，还因有利于增强企业的管理规范性与科学性，使整个房地产行业的规范性有所增加，维护市场秩序。

　　二、全面预算管理在房地产应用中存在的问题

　　（一）全面预算管理组织体系不完善

　　房地产企业要想保证全面预算管理实施的质量和效果，需要有专业的管理团队和行之有效的制度体系来支撑。当前，在某些房地产企业中，预算人员的专业素质和业务能力有限，无法胜任全面预算管理工作。基于房地产项目复杂的工作流程，一名称职的全面预算管理人员，不仅需要具备过硬的财务管理及税务分析能力，还需要熟悉整个房地产项目开发流程，充分了解其他专业部门的工作内容，甚至能读懂设计指标、排布运营节点、掌握市场情况，不仅是财税专家，也要是操盘好手。另外，部分房地产企业并未建立完善的全面预算管理制度，缺乏对组织结构、授权体系、评价标准、考核机制等其他方面的规定。一方面造成预算活动管理权限不明确，预算管理行为和经营管控行为界面不清晰，预算部门无法有效主导预算管控行为。另一方面预算管理以事后控制为主，缺乏事前事中控制，没有建立有效的预警机制，预算编制与执行“两张皮”。

　　（二）预算编制质量有待提升

　　预算编制是实施全面预算管理的基础和前提，尤其对于房地产企业来说，编制科学的预算指标体系尤为重要。房地产企业是一种特殊的制造业，其开发周期长，项目一般跨度均在二至三年，长则四至五年。在项目经营过程中，又受到外部因素的影响，大则宏观经济环境、银行信贷政策，中则行业规范、税收政策调整，小则各地城市规划、周边配套变化等不可控情况。如果预算编制不够科学合理，不能随着实际情况的变化而动态调整，很容易造成企业在后期开发过程中出现成本失控甚至经营失误的现象。一方面，现阶段部分房地产中长期预算机制不合理，企业仍然采用静态预算法和定期预算法来编制预算，缺乏弹性及预见性，极易造成管理层的短期行为，导致决策失误，影响公司战略目标的落地执行。另一方面，多数企业以财务部门编制为主，缺乏多角色编制，部分业务预算由财务部代为完成，削弱了预算的合理性和对业务的指导作用，导致预算管理的责、权、利不匹配。

　　（三）全面预算管理缺乏匹配的绩效考核管理

　　全面预算管理的运行结果要在绩效评价中才能实现，通过绩效评价才能了解全面预算管理是否得到有效实施。目前部分企业在绩效评价中对指标的设定标准不统一，缺少客观性与科学性，出现了指标的内容与企业实际的发展情况不相符或者完全不一致等问题，造成公司绩效考核与预算目标不匹配，预算目标与考核“两张皮”。另外，部分企业存在预算考核未落实到具体责任中心的问题，使得预算发生部门缺乏预算控制的意识，易造成总预算超标等情况，不利于企业的长期发展。

　　三、提升房地产企业全面预算管理应用水平的对策

　　（一）建立完善的全面预算管理组织体系

　　组织机制的建设和完善，是预算管理体系能否落地实施的制度保障，要在全员、全领域、全流程竖立“所有经营活动以预算为纲”的理念，对 “预算外行为零容忍”。第一，管理体系中需要明确全面预算管理具体负责部门及负责人，值得关注的是全面预算管理工作的顺利开展离不开专业的人才，这需要企业全面预算部门在招人、选人及用人上做好规划、把好关。第二，建立预算决策机构，从公司治理完善预算组织缺位的问题。通过专业管控、业务管控、执行管控，实现纵向和横线的有效管理。同时，设立相对独立的预算工作监督机构，定期或不定期对财务预算进程和效果进行审查。第三，建立完善的全面预算管理制度，包括预算编制、预算控制与执行以及考评奖励等，行动准则明确各预算主体的主要职责，流程要求厘清预算活动的事权、管理权、决策权，奖罚规则建立预算不可突破的“刚性意识”。保障全面预算管理过程专业化、流畅化以及规范化，提高企业全面预算管理能力，为深入落实企业战略奠定坚实基础。

　　（二）做好房地产项目预算编制与评估

　　全面预算管理的基础是预算的编制与评估。做好该项工作，首先要确保预算目标始终与企业战略目标相统一，预算编制纵向要做到长中短期预算相结合。在编制预算时，通过分析内部外环境对企业战略产生的影响，并将这种影响考虑到长期或年度预算编制中，预算编制才能够紧跟时代发展需要，更好的反映企业目标，确保预算的合理性、专业性和共时性。其次，预算编制横向要细化到项目预算，业务预算。项目预算要涵盖项目全生命周期的预算编制。包括项目拿地、定位、方案、经营各阶段测算及证照办理、融资方案、税务前端规划等各专项测算。企业要严格执行以项目经济预算为决策依据，确保项目经营决策科学化，过程管控精细化。第三，预算编制要坚持预算管理工具的统一，坚持模板工具标准化、数据口径统一化、业务流程一体化，确保预算数据质量的提升，便于分析偏差，及时准确分析原因，并提出解决方案。第四，动态监控项目经营结果，及时对于项目风险进行预警、纠偏，保障项目全过程受控，充分发挥全面预算管理事前有计划、事中有控制、事后可考评追溯的重要作用，更好的实现企业的经营目标。同时，有条件的企业还可以结合企业自身情况开发出实用的信息化软件，建立全面预算管理系统，以信息化为载体为全面预算管理工作奠定坚实的基础。

　　（三）强化业绩和考核评价机制

　　科学合理的考核评价激励机制，不仅可以帮助企业有效提高其企业员工的工作积极性，而且还能在一定程度上提升其预算管理方案的精确性，进而提高其经营管理效益。为了完善房地产企业的预算考核评价体系，首先需要在其企业内部建立由企业的管理层主导的预算管理考核评价小组，负责预算管理的编制、执行到考核、评价、保存数据全过程的工作。其次还要引入合理的考评工具，如，年度目标责任书、平衡积分卡、员工跟投机制、EVA 考核方案、ROIC 考核方案等，合理的考评工具不仅可以帮助企业对其财务和非财务指标同时进行考核，以便于其能够更好地支撑企业的经营管理战略，还能帮助房地产企业对其企业内部的经营管理环境，以及当下社会的市场需求做出较为精准的预判，保障企业的可持续发展。

　　四、结语

　　全面预算管理作为服务经营、监督经营、指导经营的统筹工具，在房地产企业高质量发展，内部精细化管理、苦修内功过程中显现了越来越重要的作用。预算管理重在实践，企业要结合自身特点不断完善，切忌盲目照搬、刻舟求剑。实践要创新求实，企业要在预算目标体系编制、组织架构设计、信息化应用、过程监控方法、考核评价机制等各环节实践中不断改革创新。

　　参考文献：

　　[1]张桃.房地产企业全面预算管理问题与应对措施[J].现代营销（下旬刊），2020（12）：134-135.

　　[2]林增梅.房地产企业全面预算管理存在的问题及对策探讨[J].财会学习，2020（34）：62-63.