大厦首层的橱窗，照见市中心的衰落

　　全国最高的空置率、员工迟迟不愿意返回办公室的趋势，正使美国旧金山市中心的写字楼变得寂静无声。在这些地区四处走动时，让你感觉如此“荒凉”的另一个原因，是这些大厦的首层也大多处于空置状态。

　　那些尚未被新租户填补的店铺橱窗，要么被窗帘紧紧遮蔽，要么透过满是灰尘的玻璃可以望见屋内近乎虚幻的熟食柜台。有的橱窗上，留着一张忧郁的手写便签—“本店已经关闭”—在它旁边，伴随着一块招租的地产经纪人广告牌，试图让氛围变得乐观一点。

　　旧金山市的核心商务区，以及其他过去长期以上班族为消费主体的市中心区域，大量建筑的首层商业地产都要重新规划它们的用途。如果不能解决好这个问题，想要解决写字楼内部的空置问题也将变得更加困难。

　　美国布法罗大学的城市设计学者康拉德·基克特（Conrad Kickert）指出，这种惨淡的光景的影响很大，因为人们与建筑的绝大多数互动，都发生在它们的首层—我们在这里构建对于一条街道的认知：安全感、是否充满活力，还是哪里有些不对劲。这里也是城市以混杂的多样性变得生动起来的地方：鸡尾酒酒吧隔壁是家干洗店，在它们的旁边还有一间拉面馆……一位金融家身边站着的可能是位游客，还有一位超市店员。

　　要填补这么多空出的街铺，就需要城市重新思考是什么吸引人们来到市中心。这可能会迫使政府官员改变他们对建筑物的监管方式，产权人也要改变他们从中获利的方式。

　　“地面楼层的餐厅、咖啡店或酒吧不应该被视为办公大楼的赚钱工具，而是为任何来市中心的人提供服务的社区福利，但这种改变实际上还没有发生。”旧金山市中心社区利益区（Downtown Community Benefit District）的负责人罗比·席尔弗（Robbie Silver）说道。相反，产权人会发现在报税时去掉这些空置的零售空间能让他们减税，他们也可能担心降低租金意味着向投资者承认建筑物的盈利能力下降。然而，席尔弗说，空置就像病毒一样运作，每一处空置都会使周围的企业更难以维持下去。然后，空荡的街道会破坏公共安全感，进一步赶走行人和零售商。

　　罗比·席尔弗的员工今年早些时候在涵盖了旧金山传统金融区的主要43个街区，挨家挨户盘点出大约15万平方英尺（约合1.4万平方米）的首层空置零售空间，占到该地区整体首层商业空间约1/3。

　　传统零售业在疫情暴发之前就因电子商务的崛起而陷入困境，同时许多城市的首层商业空间也存在过度开发的情况。城市对零售业的热情源于一个非常合理的观念，即混合使用建筑—商业放在大厦低区，上面是办公室或住宅—这确实有许多好处，人们可以先买完东西再上楼工作或生活，减少因采购带来的远距离出行；相比于空白的外墙或停车楼，商业店铺也有助于培养更有活力的街道。

　　“我曾是那些四处喊着支持‘混合使用’的人之一，”伊拉娜·普鲁斯（Ilana Preuss）说道，她所在的咨询公司负责帮助城市复苏其市中心，“问题是，我们到处鼓励‘混合使用’，最后其泛滥程度就像是涂抹好的花生酱一样。”

　　美国的人均零售业面积超过了任何其他国家。回顾来看，普鲁斯表示，倡导者和规划者没有充分考虑人们实际上应该聚集在哪里。虽然他们考虑了垂直混合使用（在餐厅或零售店上方放置办公室），但他们忽略了城市空间中地平面横向的混合使用情况—街道上，餐厅与办公空间、公寓甚至是适度的制造业，应该如何并排设置。

　　要填补现在的空置市中心店铺，城市必须考虑其他用途。也许需要更少的咖啡店，更多的健康诊所、托儿中心、大学教室、兼具居住与工作功能的空间，以及用于制造加工的空 间。

　　如今普鲁斯提议利用小规模制造业填补空置空间，它们不仅有着比零售业更高的收益，而且对步行流量的依赖较少。她指的不是嘈杂的工厂车间，而是一些实物制造者：比如装瓶辣椒酱或烘烤咖啡豆。

　　或者，那些空置店面甚至可能彻底变成和过去完全不同的样子。

　　“如果有更多的公共卫生间会怎么样？”纽约的艺术家金·桑达拉（Kim Sandara）说。或者用于免费文化活动或城市服务的场所，或者成为艺术家的工作室。在疫情初期，华盛顿的商业改进辖区邀请艺术家们提供艺术创作，来填补那些空荡荡的橱窗。桑达拉的一件名为《切尔西的绘画》的作品，用抽象、充满活力的蓝色和橙色，彻底覆盖了一家搬空的面馆的大门及窗户。有迹象表明，一些城市正在尝试各种试验，将空置店铺与快闪型的画廊和企业项目相结合，或引入大学的分校区，并创建新的资助和税收抵免政策。

　　正如基克特所说，城市建筑的首层，应该被视为交互而不是交易的地方。也许在这里互动的人，根本就不想购买任何东西。

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