森大厦：重塑东京

　　日本又建成了一座刷新本国纪录的高楼—“麻布台Hills”项目里高达330米的“森JP Tower”。这个项目计划于今年11月24日开业，8月召开记者发布会时就已引起大批媒体的兴趣，因为排队入场的记者太多，发布会不得不延迟开场。

　　“Hills”这个后缀并不让人陌生，它是日本房地产开发商森大厦的城市改建项目常用的后缀。此前，森大厦陆续在东京开发了ARK Hills、六本木Hills、表参道Hills、虎之门Hills等项目。

　　它们都不是单一功能形态的改建项目。表参道Hills规模较小、商住一体，但其他几个Hills，都是融合了森大厦“垂直花园城市”开发理念的综合项目—那是一个城市中心区域超高层紧凑型城市模型：工作、居住、娱乐、商业、教育、休闲、文化、交流等城市功能相互夹杂，不同功能区域可以在步行范围覆盖。

　　如果你拜访东京，大概能通过已经建成的几个Hills项目感受到森大厦的野心。森大厦的第二代社长森稔为建筑师柯布西耶提出的“光辉城市”规划理论而着迷。与主张发展郊外独栋低层住宅群的田园都市理论正好相反，他认同柯布西耶用超高层建筑解决城市过密问题的设想，认为可以在高层建筑周边营造公共空间与绿地。

　　在日本经济高速发展期，像东京这样的大城市逐渐发展出“职住分离”的城市规划特征，人们迁往郊区，在城中心上班，每天需要花大约两小时通勤。从高空俯视东京，虽然也有绿地覆盖，但城市建筑体现出细密的路网，在一些高楼林立的城市街区，也显现出和曼哈顿一样的混凝土丛林景观。

　　现在来看，森稔以改变职住分离状态、满足现代生活方式对自由与精神的追求为主要目标，将建蔽率控制在最低限度，防止建筑物过于密集，同时提高容积率，这样，地面可以开放给绿地和行人，实现一个与混凝土丛林景观完全相反的、被绿地覆盖的超高层都市空间。

　　而森大厦走向这个开发路径的原点，要从这个并非财阀的家族拿地的渊源开始说起。在日本，以“大厦”作为不动产公司名也很不寻常—它们的后缀一般为“不动产”或者“地所”。森稔后来说，森大厦这个名字意味着“虽然小，但走一条特别的道路”。

　　森大厦并非财阀系的不动产公司，而是由森稔和他的父亲森泰吉郎在1950年代创立的一个新兴公司。他祖父一代经营米店，手边运营着一些地主委托管理运营的房产生意，经历了震灾和战后混乱期，家族觉得手边必须也要有一些土地作为资本，所以在东京虎之门等地，从不堪忍受繁重赋税的地主手里陆续买下了一些地皮。

　　早先森稔自家的房产也是建在商店街大路里侧的小路上的自住房，一般的不动产公司对这种房子没兴趣，认为没法租出去做生意，森大厦就是从这样的自住房入手，说服地主们走一条“建设成现代大楼、租给企业”，在一幢建筑里共同拥有产权的“共同建筑”路线。

　　后来渐渐地，连商店街大路上的地主也愿意搬出去把地皮让给他们了。这样，大街与里街的地皮连在一起，就能够建成一个相对大体量的建筑，里街就能有更大的价值。后来，日本正式承认并规范了这种共用产权的做法。

　　在那个制造业是日本最酷产业的年代，公司们更愿意把改善工作环境的投资花在工厂，而非办公楼。而森大厦作出了与传统不动产公司不同的选择，他们愿意为坐办公室的人提供更好的办公设备与环境，同时，通过与建筑师的合作，充分挖掘建筑的功能性，压低层高，缩小设备层所占空间，让建筑能用更多层数来创造收益，从而降低了办公租金，由此在办公租赁领域的名声越来越大。

　　森稔从学生时代就拿着“业务部长”的名片，参与了第1、第2、第3森大厦的开发。森大厦的资本累积史，也与早期这种“编号楼”的开发密切相关。他的父亲森泰吉郎曾在横滨市立大学担任商学部长，以学者思维预估了虎之门地区的潜力：霞之关地区被选定为政府办公楼入驻的街区之后，邻接的虎之门、新桥、内幸町，一定会成为和当时的商务街区丸之内区域连起来的高楼街区。

　　这样，森大厦在东京新桥、虎之门街区运营20年之后，已经做了五六十栋编号楼形态的“共同建筑”型大厦（包含别馆）。当越来越多公司需要现代办公楼时，被看作“超一等地”的东京丸之内地区已经没有足够的办公空间，这时，高性价比的森大厦就成了更多办公租户的选择。

　　在这些经营经验中，森稔感觉到，如果大厦里积聚了有创造力的租户，街道的氛围就会发生变化，街区也会越来越繁荣、有活力，“虽然我做的是租楼的生意，但是与街区营造密切相关”。同时，他也开始反省之前的商业模式。在向知识信息型社会转换的过程中，他开始怀疑自己之前做的那些模式是不是真的和人们追求的生活与工作方式一致。所以在人生的后半段，他开始用一种新的方式重建街区。

　　1967年，森大厦在东京赤坂地区拿下了一个名叫“高岛汤”的澡堂设施名下的一块地。那时，森稔照例向周边的地主们提出了一起建设共同建筑的构想，但遭到了拒绝，因为人们认为那个地区是一个“陆地孤岛”—它刚好处于附近两个地铁站的中间，距离两边地铁各有1公里左右的距离。周边地形又有高低差，低处地块上造了很多早年的木造建筑，有些在地震中受损失修，街区面貌也没有什么商业吸引力。

　　正好在那时，政府制定并公布了城市再开发相关法规。政府方面建议森大厦，如果无论如何都想开发赤坂那块地，不如连着六本木地区一起开发。那时，六本木的谷町地区，正是受损与需改建住宅的聚集地。

　　1971年，东京都公布了7个地区的再开发计划。赤坂六本木地区就此提出了超高层都市的城市开发计划，其中包括两栋50层的写字楼、三栋高层或超高层住宅，区域内配置教会、幼儿园、商店街、集会大厅等设施。这也是当时日本从未有过的大型城市再开发计划。

　　当时，森稔和几名进公司五六年的员工一起负责赤坂六本木再开发计划。他们要面对大约150名地主、拥有借地权的80人、拥有借屋权的220人，一共要处理大约450个合约。森大厦要获得这个地区一半土地的所有权，成为再开发计划的主导者。另外，只有得到2/3地主或借地权所有者的同意，开发计划才能推进。

　　这个再开发计划遭到了当地居民的猛烈反对。有人担心利益受损，有人则希望得到更多利益，还有人出于当时东京地形差形成的阶级差异带来的心理落差而反对—住在高地的居民不想住在再开发后的集体公寓，因为不想和低地的居民住在一起。

　　森大厦用了各种办法缓和同当地居民的关系。他们办了《赤坂六本木地区社区报》，每期4页、每月两期，交到每家每户手上。报纸刊载与当地或者再开发话题有关的内容，因此经常采访当地居民或店铺，借以拉近和当地居民的距离。在没有互联网的时代，那份报纸是当地信息的重要来源。有人觉得这不过是只为森大厦说好话的宣传物，但在大学参加过媒体社团的森稔选了一个聪明的做法：正因是反对意见或者是和森大厦不一致的意见，反而要刊登—毕竟，这份报纸更大的目标是缓解和居民的关系。这么一来，哪怕是号称不看这个社区报的“反对派”也会看上一眼了。

　　他们还采取了一些今天看来匪夷所思的做法：一些有一技之长的员工，以当地儿童为对象，在当地开合气道教室、书道教室、算盘教室等。职员们还举家住进了当地那些空屋。森大厦买的澡堂那块地只留了个烟囱，改建成了广场，经常举办电影放映、祭典等公众活动，有时还会邀请奥特曼来现场演出。在娱乐项目没有那么多的时代，反对开发的人也会带着孩子去玩。森大厦就会抓住机会，穿插放映一些公司制作、专门请声优配音的再开发的宣传片或防灾宣传片。

　　历经19年，森大厦完成了赤坂六本木再开发计划，项目最终定名为ARK Hills。这个开发过程中的一大争议是，有8成地主迁出了这个地区。森稔对此的解释是，当时因为没有先例，很多人不想住在建好的集体公寓，或者对再开发项目没有信心，不想浪费时间等待。针对希望迁出这个地区的地主，森大厦在自己持有的产业中提供交换，或者购买地主们看中的其他土地，再与他们手中的土地交换。

　　1986年，ARK Hills项目竣工。很多外资银行选择那里作为进入日本的东京据点，森大厦的大楼里多了很多外国职员，这也影响了之后六本木Hills的构想。这些外资公司选择ARK Hills不仅是因为高性价比，还因为森大厦提供了有国际水准的音乐厅、酒店，以及能够接纳他们子女的学校与国际社区。

　　森稔也是在此时形成了他的理想街区标准：可以24小时运作的写字楼，全球领先级别的住宅、教育、医疗、店铺、环境、安保、防灾安全设备，以及能够享受交流与文化的场所。此后的几个Hills项目，都遵循这些指标。

　　在做ARK Hills项目时，森大厦发现，丘陵地带的地下空间，可以用作剧场、电视台演播室等。这个经验也应用到之后的Hills系列：在六本木Hills项目，森稔为了在东京都环状3号线上覆盖地面广场，和政府交涉多轮后终获许可，在六本木Hills地下空间，他还配置了商场与餐厅。表参道Hills项目里，有6成商场空间设在地下。

　　在六本木Hills里，森稔尝试了一些新的做法。他将森大厦写字楼项目里惯常的大空间理念再次拓宽，单层办公空间延展至约5400平方米，以此吸引那些想拥有更多单层租赁空间的外资公司。他为此在建筑里装了超大电梯，以此为办公区域腾出更多空间，也便于为顶层的美术馆搬运大件作品。

　　美术馆等文化设施是森大厦垂直花园城市策略中的重要一环。如果能成功塑造文化与艺术氛围，也会增加这个“垂直花园城市项目”的吸引力。东京六本木地区在森美术馆入驻后，陆续形成了和国立新美术馆、三得利美术馆、21_21 DESIGN SIGHT共存的艺术区域。森稔以前在东京原宿地区就做过类似的文化尝试，他曾借“Laforet原宿”这个商业设施引入不少设计师品牌与展览、活动，让其成为原宿时尚潮流孵化器。

　　森稔说过，希望六本木Hills成为“散发城市磁力的媒体”，一个“孕育东京文化、城市文化，向世界发信的信息媒体”。他确实是个媒体大师。剧场、广场里的文化活动与艺术活动，和在这个街区的人们展现出的时尚与生活方式，在他看来都是信息。通过每年在此落地的东京国际电影节，这个街区也拥有了在全球舞台露脸的机会。

　　“街道就是个剧场。”森稔说。他在公司建立了一个街区内容管理部门“town management事业室”，以272面液晶屏和杂志《HILLS

　　LIFE》为发出信息的媒体中枢。1.5万名职场人士、大约2000名居民、六本木Hills一年超过4000万访客，都是这些信息的接收者。

　　2012年森稔去世，森大厦继续在新项目里实现着他的构想。与大约300名地主与借地权所有者沟通了30多年后，麻布台Hills项目即将开业。它占地6.4万平方米，包含两栋64层建筑与1栋54层建筑，可以容纳3500名居民与2万名职场人士。高层建筑中包含办公楼、住宅、酒店、商场、医疗机构，低层建筑群里还引入了国际学校、创业孵化器，地下空间则配置了画廊和曾在台场区域大获成功的teamLab Borderless数字展览空间。

　　它的全球化定位意图也很明显：这个项目招募的设计团队名单里，不乏PC&P、Heatherwick Studio、藤本壮介这样的建筑名家，也有Winkreative与泰勒·布鲁勒这样的媒体界智囊为其完善传播概念。

　　在第一眼看到麻布台Hills的曲线形低层建筑外观时，人们可能会为英国建筑师事务所Heatherwick Studio的设计而惊叹，但精明的森大厦早已将信息纳入了自己的事业版图：在3月17日到6月14日，森大厦已在六本木Hills森大厦楼顶的森美术馆办了一场Heatherwick Studio作品展。一切都用得刚刚好。

　　再过若干年，如果森大厦能如森稔计划的那样，将公司持有地产项目的麻布、赤坂、霞之关、虎之门、新桥、六本木区域连在一起，东京的面貌也许会再次发生变化。

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