物业服务行业税务资源管理的策略探究

　　罗子扬

　　（东莞市万科物业服务有限公司 广东东莞 523000）

　　【内容摘要】以物业服务行业为研究对象，探讨如何从税务管理的角度整理税务资源，降低税务检查风险，并在合规运营的基础上增加收益。税务资源整理是物业服务企业面临的重要任务，尤其是在涉及多个领域、税种复杂的税务环境下。税务检查对企业来说是一项重要的经营风险，特别是在物业服务行业。本文将分析物业行业税务资源的整理方式，并针对可享受的税收优惠与涉及的税务检查风险因素提出相应的策略和措施。通过合规运营，物业服务企业能够更好地管理税务事务，降低税务检查风险，并在此基础上增加企业收益。

　　【关键词】物业服务行业；税务资源；税务检查；风险降低

　　一、物业行业税务资源管理及税务风险管理存在的问题

　　（一）税务资源管理问题

　　税务资源主要包括税收优惠、进项税资源、历年亏损弥补等。提高税务资源的利用率是企业增加收益方面的重点方向。目前由于税务申报系统会对历年亏损数据进行自动统计，因此我们主要分析税收优惠及进项税资源存在的问题：

　　1. 税收优惠资源管理机制不健全

　　物业服务行业涉及安保、家政、管理、租赁等多个业务领域，每个领域都有相应的税收减免政策和免税政策。然而，部分物业企业税收优惠资源管理机制不健全，未能充分了解和利用各类业务应享受的税务资源，导致错失减免和优惠的机会。如在安保服务方面，部分物业企业对于包括残疾人、就业困难人员等群体的税收优惠不了解从而没有享受相关税收优惠，导致税务资源的浪费。

　　2. 进项税资源管理工作薄弱

　　物业企业在经营过程中，通常会因为没有及时获取进项税发票，而导致高税负影响利润，整合进项税资源对于企业增加收益方面有重要影响。首先，合理利用进项税资源可以实现税收的抵扣，减少企业的税负，从而增加了企业的实际收益。其次，进项税资源的合理管理可以帮助企业优化现金流。及时申请和获取进项税发票，使得企业可以享受及时的税收抵扣，减少了企业需要预先支付的税款额度，有利于企业保持充裕的现金流，更好地应对业务发展和经营需要。物业企业应高度重视及时获取和妥善保管进项税发票，建立健全财务和税务管理体系，以此提高企业的竞争力和盈利能力。

　　（二）税务风险管理存在的问题

　　1. 会计分录不符合税务检查要求

　　在会计的账面记录方面，物业企业可能存在与税务要求不一致的情况，导致可能发生多种税务风险：首先可能引起税务合规风险，当会计记录与税务要求不一致时，物业企业可能无法满足税务机构的要求和规定。这可能导致错误申报、漏报或者未按规定进行税务抵免和减免，从而使企业面临税务合规方面的风险。其次可能引起罚款和处罚，税务机构对于未合规或违反税务规定的企业可能会采取罚款和处罚措施。这些罚款和处罚费用可能对物业企业的财务状况造成不利影响，并可能导致企业声誉受损。除此之外还有可能引起高额税务负担，如果会计记录与税务要求不一致，企业可能会面临高额的税务负担。例如，如果收入被错误地记录为免税或减免的，税务机构可能会对企业进行调查并要求补缴相应的税款和利息。

　　2. 税务备案工作不符合税务检查要求

　　物业企业由于涉及多个领域及多种税收优惠，因此如享受了部分税务优惠但未能同时做好相关的备查工作，将会面临一系列的危害和风险：首先企业可能失去税务优惠的资格，税务机构要求企业提供充分的备查文件和证明来验证其符合享受优惠的条件。如果企业无法提供这些文件，税务机构可能认为企业不符合优惠条件，从而剥夺其享受优惠的资格，增加了企业的税务负担。同时，税务机构还可能对未能提供合适备查文件的企业采取罚款和处罚措施，进一步增加了企业的财务压力。其次还可能导致法律风险，如果企业无法提供所需的备查文件，税务机构可能对企业进行调查，并有可能涉及违反税法的指控。这可能导致企业面临罚款、刑事指控和法律诉讼等严重后果。

　　二、税务资源整合及税务风险防范问题的解决方法

　　（一）整合税务资源的策略与方法

　　1. 完善税收优惠资源管理机制

　　安保服务。针对物业行业的安保服务，税收优惠政策为雇佣退役士兵和其他重点群体提供了税收减免的机会。根据财政部和税务总局发布的公告规定, 针对雇佣退役士兵的税收优惠政策，企业雇佣退役士兵可获得一定的税收减免。具体政策可能包括减免或缓缴一部分应纳税款，比例和期限会根据地方政策和相关规定而有所不同。这一政策的实施有助于激励企业雇佣退役士兵，为他们提供就业机会，并充分发挥他们的专业技能和经验；除了退役士兵外，雇佣其他重点群体也可以享受税收优惠政策。这些群体包括残疾人、就业困难人员等。相关政策可能涵盖减免或缓缴一定比例的应纳税款。具体的优惠幅度和条件可能因地区和相关规定而异。这样的政策措施有助于促进社会包容和公平就业，为弱势群体提供更多的工作机会和福利。

　　劳务派遣服务。根据财政部和税务总局发布的公告规定，一般纳税人在提供劳务派遣服务时有两种计算缴纳增值税的方法可选择。首先，按照一般计税方法，将劳务派遣服务所取得的全部价款和价外费用作为销售额，根据适用的增值税税率计算并缴纳增值税。其次，可以选择差额纳税，即将劳务派遣服务所取得的全部价款和价外费用减去支付给劳务派遣员工的工资、福利以及为其办理的社会保险和住房公积金后的余额作为销售额，然后依据简易计税方法，按5% 的征收率计算和缴纳增值税。企业应根据自身经营状况和税务筹划的考量，选择适合自己的增值税计税方法。

　　家政服务。根据财政部的相关规定，员工制家政服务员提供的家政服务收入免征增值税。这一政策支持家政服务业发展，减轻企业税负，提供更经济实惠的家政服务选择。但请注意，其他形式的家政服务提供商可能有不同的税务规定。

　　场地租赁服务。根据财政部的规定，一般纳税人在2016 年4 月30 日前签订的不动产融资租赁合同或在该日期前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，并按照5% 的征收率计算和缴纳增值税。这一政策允许在特定时间范围内与不动产融资租赁相关的合同或服务，采用简化的计税方式，并享受较低的增值税税率。为一般纳税人提供了减税的机会，降低了经营成本，鼓励和支持不动产融资租赁业务的发展。然而，需要注意的是，此规定仅适用于特定时间段内的合同或服务，并且具体的纳税方法和税率可能因地区和其他相关规定而有所不同。因此，在申报和缴纳增值税之前，建议一般纳税人与当地的税务部门或专业税务机构进行咨询，以确保遵守最新的政策要求，并按规定履行纳税义务。

　　水费简易征收政策。物业公司每月需要帮业主代扣代缴大量的水电费，但目前自来水公司销售自产的自来水适用简易征收，因此自来水公司开给物业公司的水费发票是3% 税率的专用发票，但是物业公司转供水费视同于二次销售，开出的水费发票税率为9%，这就造成物业公司因为税率不同而出现亏损。国家税务总局为了解决以上问题，推出了相关规定：提供物业管理服务的纳税人，可以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3% 的征收率计算缴纳增值税[1]。这一政策措施有效解决了物业公司因水费发票税率不同而导致的亏损问题，使得物业公司只需扣除支付给自来水公司的水费后的余额作为销售额，按照 3% 的征收率计算和缴纳增值税，而不必按照9% 的税率进行纳税。了解并遵守国家税务总局的相关规定，物业公司可以合法地享受税务优惠政策，有效降低税负，提高经营效益。

　　2. 加强进项税资源的整合

　　银行手续费。银行手续费是企业在日常经营中常见的支出，但有些企业可能不了解银行手续费可开具增值税专用发票，导致未能及时获取进项税发票，进而增加了企业的税负。实际上，根据税法规定，银行手续费属于劳务服务，因此可以开具增值税专用发票。企业在支付银行手续费时，应积极要求银行提供相应的发票，并妥善保管。通过及时获取进项税发票，企业可以将进项税额与销项税额进行抵扣，减少应纳税额，降低税负。

　　内部交易间的开票工作。在物业企业中，分支机构之间的内部交易常采用相互抵消的方式处理付款。然而，由于部分财务人员对相关规定理解不够，错误地认为相互抵消银行流水意味着无需开具发票。这种错误理解可能导致企业在内部交易时没有正确开具发票，进而增加了企业的税务风险和行政成本。事实上，即使内部交易采用相互抵消的方式，企业仍然应该正确开具发票。税务机构要求企业对所有交易进行准确记录和报告，包括内部交易。相互抵消的银行流水并不能代替发票的开具，因为发票是税务机构核实交易合规性和税务处理的重要凭证。因此，为了避免税务风险和行政成本的增加，物业企业应该确保在每次内部交易时正确开具发票。企业应加强内部控制，明确规定内部交易的发票开具流程，并提供必要的培训和指导，以确保财务人员正确理解税法规定并按规定操作。

　　（二）税务风险防范的策略与方法

　　1. 依据税务检查要求调整会计分录

　　其他收益。由于物业行业涉及多种税收优惠，因此企业应注意将其正确归类为“营业外收入”或 “其他收益”。根据企业会计准则和其他相关规定，进行会计处理，直接由税法规定的免征增值税项目应计入“营业外收入”，这些免税项目是指税法明确规定不征收增值税的项目。企业在享受这些税收优惠时，相应的收入应计入“营业外收入”科目。另一方面，对于税法未直接规定免征增值税的项目，但享受到了政府的补助等优惠，这部分应计入“其他收益”科目。这些补助属于政府给予企业的非税收收入，不属于营业收入，因此应计入“其他收益” 科目。企业需要严格按照税法和会计准则的规定，合理区分不同的税收优惠项目，并进行正确的会计处理，有助于确保企业财务报表的准确性和合规性，同时也使企业能够充分享受税收优惠政策的好处。

　　收入区分。在物业行业中，收入种类繁多，其中一些收入享受税收优惠，属于免税收入。针对这些免税收入而享受税收优惠的情况，企业应及时对其进行独立核算，并在会计账面上明确区分。为确保准确核算和明确区分免税收入，企业可采取以下措施：首先，设立专门的会计科目，对免税收入进行独立核算，确保在财务报表中准确记录免税收入的金额；其次，建立健全内部控制措施，确保免税收入有相对应的合同与流水，并做好其备案工作，作为合规性和审计的证据。

　　内部交易。在物业企业通常存在大量分支机构的情况下，总部和分支机构之间会发生大量内部交易。为了确保内部交易的准确记录和透明性，企业需要在账面中进行明细区分，可在账面中使用备注栏，以统一的格式标注有关内部交易的详细信息，包括交易的性质、金额、双方机构的名称和相关信息等。通过这种方式，能够清晰地记录和识别内部交易，方便后续的核对和审查。除了在账面工作中进行明细区分外，企业还应建立总分机构间内部交易的台账。该台账应记录每笔内部交易的具体细节，包括交易日期、金额、双方机构、交易性质等。通过账面中的明细区分和内部交易台账的建立，物业企业能够提高内部交易的透明度和可追溯性。这有助于确保合规性，减少潜在的税务风险，并为税务机关的检查或审计机构提供必要的数据和依据。

　　商业保险。由于符合国家相关规定的可以税前列支的补充医疗险，属于企业所得税可税前扣除部分，针对可税前扣除的补充医疗险，建议设立独立科目或在备注中详细说明，以便与其他商业保险区分，并在企业所得税汇算清缴或税务机关检查时使用。

　　捐献支出。在捐献支出中只有属于公益性的捐赠支出，且在年度利润总额12％以内的部分才准予在计算应纳税所得额时扣除[2]。为明确区分，建议设立独立科目或在备注中详细说明公益性组织的全称和相关社会组织公益性捐赠税前扣除资格名单的文号。

　　滞纳金。根据国家企业所得税法规定，税收滞纳金在计算应纳税所得额时不得扣除。为准确记录滞纳金的性质，建议设立独立科目或在备注中说明，并在企业所得税汇算清缴或税务机关检查时使用。

　　2. 完善税务备查档案

　　建立增值税扣减优惠备查档案。税务机构可能对物业企业的增值税扣减优惠进行检查，特别是针对雇佣退役士兵和雇佣重点群体的税收减免优惠。为应对此类检查风险，物业企业应建立完善的税收检查档案，包括相关人员的资质证件、身份证、劳动合同、社保参保证明等资料的电子备案，以便能够提供税务机构所需的证明和凭证。

　　建立增值税免税优惠备查档案。物业行业中的一些业务可能享受增值税免税优惠，如家政服务收入的免税。为了应对税务检查风险，物业企业应做好相关收入的合同和银行流水的电子备案，以确保能够提供充分的证明和凭证，证明所享受的免税优惠符合税务规定。

　　建立退税检查备查档案。对于涉及退税的情况，税务机构可能进行退税申请的核对和审核。在面对税务检查时，物业企业应保持良好的税务合规性，准备充分的相关税务文件和凭证，包括退税资料、销售合同、报关单据等，以确保退税的合规性和真实性。

　　三、结论

　　通过对物业服务行业税务管理的研究，以税务管理的角度探讨了如何整理税务资源、降低税务检查风险，并在合规运营的基础上增加收益。物业企业应加强对税收优惠政策的了解，充分利用各类税务资源，减少税务负担。同时，建立健全税务档案和凭证，确保税务记录与税务要求一致，以降低税务合规风险。此外，及时获取进项税发票，做好备查工作，能有效减少税务检查风险。通过以上措施，物业企业能够更好地管理税务事务，降低税务风险，增加企业的合规性和盈利能力。最终，实现税务管理与经营发展的良性互动，为物业企业的可持续发展提供有力支持。