楼市深震
- 来源:瞭望东方周刊
- 关键字:楼市,深震
- 发布时间:2011-03-08 10:06
被视为房地产市场调控“终极武器”的房产税，终于在2011年春节前初露真容。
靴子落地，时间很有讲究。
“按以前的经验，房地产调控政策很少在春节前出台，一般最快是在3月份。”对吕伟来说，2011年春节前的楼市新政和房产税政策，最值得注意的并不是内容，而是政策出台的时间。
“这意味着中国的楼市调控，已经不仅仅是中国的事情。”吕伟是上海一家房地产投资基金的总经理，基金服务的对象主要是来自日本、美国、阿拉伯国家的热钱。
吕伟告诉《瞭望东方周刊》，在房地产私募基金的圈子里，对此次调控有如下共识：2011年楼市调控将被纳入全国防通胀的整体计划中，房价的调整很可能在春节之后就会开始；赶在年前出台政策，是因为欧美国家1月10日到20日都已经开始了正常的工作，而海外热钱，也会在春节之后，开始新一轮抢进中国楼市的高峰。
从这个角度看，中国的房价在政策的围追堵截下，似乎没有了翻身的机会。
但吕伟并不会因此放弃2011年的投资计划，因为此轮调控仍有缺憾---房产税政策没有成为“终极武器”，而只是一颗小小的“子弹”，而且，“子弹”射向的目标不是房地产行业中存有混乱的结构和秩序，而仅仅是房价。
政策凶猛
1月22日，中科院预测科学研究中心发布《2011年中国经济预测报告》，预测今年房价将难以维持高速增长，预估商品房平均销售价格增长12.77%。
1月26日，“新国八条”毫无征兆地出台了。
新国八条的要点在于，首次提出“房价控制目标”，各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布；限购范围更广且更加严厉，已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房，而且，35个大中城市甚至更多城市都将限购。
此外，金融、税收手段全面升级，二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。
最后，还明确“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，以确保相关政策严格执行。
第二天，上海、重庆房产税试点政策公布。
重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%~1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。
在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。
相比之下，上海针对新购住房有较多减免，税率相对较低。
其中，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，大大低于预期，业界人士大都认为，此举是为了加强房产税的“可操作性”，以绕过“最难解决”的房价评估问题。
不能承受之重
房产税是房地产调控中少有的，也受到开发商“欢迎”的政策。最重要的原因，就是开发商希望房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，以缓解“面粉贵过面包”的恶性循环。
从目前的税率来看，重庆和上海的房产税政策都还不能承担如此重任。
据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税（2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免），预计每年房产税规模约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元。
据重庆媒体报道，重庆市市长黄奇帆说房产税将在2011年为重庆新增2亿元财政收入，并全部投入公共租赁房建设。重庆计划自2010年起3年内建成4000万平方米公租房解决200万人的住房困难问题，该项目所需资金则为1000亿元。
从微观上来说，房产税的税率偏低，也削弱了其对投机的抑制力。
抑制投机的根本，是让炒房的成本大于收益。但和上海近年来房价上涨的幅度相比，目前的税率还达不到这个要求。
若一个三口之家已经拥有了150平方米的住房，现在又新买一套均价为3万元的110平方米住房，那就有80平方米的面积需要缴税，每年的税款为6720元，即每月560元。
以上海闸北区大宁板块的新梅共和城为例。2010年，该楼盘的成交均价仍上涨了5%，达到每平方米2.8万元左右，“去年底，一套100平米的三房以280万元成交，但业主在2003年买进的时候，总价还不到80万。” 21世纪不动产新梅分行经理刘珍德告诉《瞭望东方周刊》。
新梅共和城主力房型租金约为每月4700元，按目前的成交价计算，年出租回报率约为2%。这都高于目前上海公布的房产税税率。也就是说，只要把房子租出去，租金就可以抵消房产税的成本，而炒房者最看重的是房产的增值。
21世纪不动产监测的16个板块标杆楼盘中，上海2011年1月份大、中、小户型房源的平均年出租回报率水平分别为2.07%、2.08%和2.25%。
为数不少的投资客打算“顽抗到底”，提高房租，将房地产调控带来的成本，转嫁到租客身上。
据21世纪不动产提供的数据，2011年1月，上海局部板块的租赁价格较2010年12月上涨了5%到10%。
其中，宝山顾村板块的租金，甚至出现了一次性加价700元的情况。顾村板块位于外环以外，交通和配套并不便利，根据本刊记者查阅的信息，2010年底，位于地铁7号线旁的文宝苑精装修2室2厅租金也才1800元；东方帕堤欧的4室2厅的3层毛坯别墅的租金也只有3000元。另外，普陀长寿等板块租金上涨幅度也在600元到700元不等。
公开资料显示，在松江、闸北、宝山等中低端物业集中的区域，月租上涨300元以上的情况已经相当普遍。
按照搜房网发布的《2010租房白皮书》，2010年12月，上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月，比2009年同期增长5.7%。两居室平均租金为2857元/月，三居室平均租金为3881元/月。
未触动土地财政
远，不能改变土地财政的状况；近，无法全面抑制投机。这让外界在失望之余又多了一些质疑。
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建就曾公开表示，在房地产开发成本构成中，土地成本至少占房价的40%左右；建造成本约占30%；营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种约占销售收入的13.75%，再加上契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。
以房款为100万元计，拿地成本就是40万，各项税费就是15万，这两项就已经占了房款的大头。而开发商除去30万元建筑成本，能剩下15万元。
言下之意，如果房产税政策不能降低土地成本，对房价的调控能力也还是有限。
国泰君安的报告也认为，“房产税短期内并不承载打压基本面的使命，无法破解土地财政依赖？？根据现有方案，房产税不会对行业基本面产生较大影响，增加的持有成本较低，难以有效逼出存量供给。”
“终极武器”不终极
也就是说，即便“终极武器”房产税千呼万唤始出来，担负着2011年房地产业调控重任的，仍不是它。
“国八条太猛，与之相较，力度较小的房产税已不重要。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《瞭望东方周刊》，虽然没有明确提出更新的调控政策，但新国八条要求地方政府确定并公布年度新建住房价格控制目标，就意味着房地产业调控针对的对象，已经从房地产市场整体，变成了房价。
“行政干预房价总体水平，史无前例。”杨红旭说，这也意味着，调控效果的评估将直接以房价涨跌为依据，“2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度的下滑；70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长，多个月份会出现环比负增长。”
但业内也存在完全不同的看法。
“按照业内对土地、建材、人工、融资等方面成本增长的估算，再加上通货膨胀等方面的因素，上海房价在2011年上涨10%，就相当于没涨。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，因此，尽管2010年全年都处于楼市调控的影响下，但海外热钱不仅没有大量流出中国楼市，反而在2010年12月到2011年春节期间“大规模进入楼市，至少2011年上半年还将保持流入的态势”。
当然，热钱此时大规模流入楼市，并非是跟调控“对着干”。
“年底开发商有偿还贷款、工程账款结算甚至农民工结账等资金压力。另外，随着银行贷款的收紧，以及政策调控对资金链的影响，年底到明年上半年，将会是开发商资金断裂几率最高的时期。”张永河说，但不可否认的是，海外热钱对中国楼市的热情依然没有消退。
另外，安信证券的分析报告也认为，新的调控政策“可能在非常短期内对楼市造成有限影响，同时进一步对地产股产生压力。但不太可能改变两者中期趋势。我们维持房地产市场今年放量但价稳的判断。”
长远的转型
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，房产税政策的效果虽未立竿见影，却在悄悄地改变着房地产业的走向。
对开发商而言，房产税政策的意义在于，开发商的产品结构将加速转型。
“2010年，河北流传着一句玩笑话，说开发商集体感染综合体病毒。就是说，河北所有的开发商都在做综合项目，都在转向商业地产。”陈云峰告诉《瞭望东方周刊》，2010年虽然“有惊无险”，但房地产企业转型的趋势已越来越明显。
另外，住宅市场上，2010年，房地产企业在一线城市的开发量只占总量的16%，低于三线城市的水平。“省会城市，以及青岛、大连等二线城市的开发量占62%，而北京周边的，如廊坊、香河等城市，开发量也达到了20%。”陈云峰说，开发商从一线城市进入二三线城市，面临的最大问题就是管理人员短缺，目前河北的项目总经理底薪就达到了百万元。房产税政策，预示着房产的投资功能将不断减弱，这又将加速房地产企业的转型速度。
事实上，海外热钱也在转型，“介入的品种已经调整为一、二线城市的市中心的住宅项目；商业地产项目；三、四线城市的住宅项目。”张永河说，海外热钱在住宅市场投资上的重点，向内地、小城市转移的趋势非常明显，“显然，这就是房产税政策带来的长远的影响。”
相比之下，个体投资客转换得更快。多年来一直在上海炒房的温州投资客向明告诉《瞭望东方周刊》，2010年，温州炒房客一方面坚守一线城市的优质房源，另一方面，也将大批增量资金投入到了张永河所说的这些领域。
在温州客投资最多的浙江，他们带来的影响已很明显。公开资料显示，2010年，浙江房屋销售价格同比上涨11.1%。杭州新建住宅销售价格上涨了12.5%，而嘉兴、绍兴和台州的涨幅却分别达到25.4%、22.5%和18.5%。■
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