新汉街要来了

　　支点财经记者 王文华

　　武汉的楚河汉街即将以新面貌示人。北京华联（SKP）百货有限公司（以下简称北京华联）旗下的SKP开业在即，万达电影乐园改建武汉汉街万达项目复工。施工围挡将汉街步行街一座座楼栋包裹得严严实实，犹如待拆的巨型礼物。

　　“现在就等着闪亮登场的那一刻！”楚河汉街一商铺工作人员对支点财经记者说。

　　“空前绝后”的汉街

　　去年12月14日，武汉万达东湖置业有限公司（以下简称东湖置业）更名为“武汉楚河汉街文化旅游投资有限公司”。更名背后，由王健林倾注心血打造的武汉中央文化区的控股权，被中国华融资产管理股份有限公司（以下简称中国华融，该公司拟更名为中国中信金融资产管理股份有限公司）收入囊中。

　　东湖置业成立于2009年，曾是万达的全资子公司，因开发武汉中央文化区而闻名。2011年，万达在武汉市中心投资500亿元，建设当时该集团投资额最大的文旅项目——武汉中央文化区，涵盖了楚河汉街商业步行街、汉街万达广场、汉秀剧场、万达电影乐园、万达瑞华酒店等地标项目。

　　武汉中央文化区地理位置优越，地处武汉核心区域，介于东湖和沙湖之间，占地1.8平方公里。王健林曾表示，“北京、上海、广州等城市，不会给这么好的土地，土地广阔的边远省份我不会做。”

　　2011年9月30日，楚河汉街开业，从开工到开业仅耗时8个月，被称为商业地产界的奇迹。王健林在开业时赞叹，武汉中央文化区项目属于世界级水准，独一无二、无法复制，“空前是肯定的，绝后也是很有可能的，至少万达以后不会再做类似项目了”。

　　2017年，万达在资本市场遭遇“股债双杀”，资金吃紧。为渡难关，万达将旗下13个文旅项目出售给融创，一股不留。而武汉中央文化区却被排除在资产包外，仅将其中的子项目万达嘉华酒店出售给了富力地产，足见王健林对武汉中央文化区项目的偏爱。

　　楚河汉街步行街非常成功，但是武汉中央文化区部分项目发展并不顺利，如万达电影乐园开业不足两年就关闭，汉街万达广场一度陷入亏损。2021年，北京华联以股权收购形式接手了汉街第二街区及汉街万达广场资产经营业务，但万达并未完全退出。股权结构显示，北京华联持有所收购资产项目公司武汉联颐达商业管理有限公司60%的股权，万达持股40%。

　　去年以来，万达一直面临巨大的资金压力。珠海万达商管在港股上市数次遇阻，根据对赌协议，赎回380亿元的股份以及支付12%的利息成为万达不可承受之重。直到去年12月12日，投资方续签再投资协议，万达的资金风险才得以解除。

　　去年6月，万达地产集团将东湖置业90%的股权转让给武汉华达玖号创新投资合伙企业（有限合伙），后者的股东为中国华融、万达地产集团，持股分别为86.1%、13.9%。

　　两个月后，万达地产集团将其直接持有的东湖置业10%股权出售给大连金石文化旅游投资有限公司。两次股权转让后，万达地产集团事实上已不再直接持有东湖置业股权。

　　易居研究院研究总监严跃进对支点财经记者表示，武汉中央文化区属于非常优质的资产，万达选择出售，说明其融资诉求非常强。从另一个角度来看，该项目出售相对容易，商业租赁等收益前景不错，也有助于万达盘活存量资产、改善流动性问题。

　　不过，万达出售股权，并不意味着彻底退出武汉中央文化区。严跃进认为，一般来说，类似项目出售后，仍需要万达负责运营。特别是对于华融来说，其主要承担资本投资的功能，但具体经营方面，预计不会有调整，这也是为了确保经营的稳定。而对万达来说，其经营模式早已向轻资产化转型，不求所有权，只负责运营，也是常规操作。

　　焕新后汉街的模样

　　万达陆续出售武汉中央文化区项目后，汉街将发生巨大变化。

　　其中最受关注的是即将开业的SKP。作为高奢商场的代表，SKP 目前在全国仅开业三家，分别位于北京、西安、成都。从选址上看，北京SKP 位于北京CBD（中央商务区），是在原来的新光天地购物中心基础上改建而成；西安和成都的SKP则是选址当地的核心商圈全新开发建设。

　　第一太平戴维斯高级董事黄英波对支点财经记者表示，SKP 的入驻将改变武汉的商业业态格局。从重奢商业的角度，SKP 将带动中南路、中北路商圈的发展，成为武昌的绝对核心，与位于汉口的国广（现在统称武商MALL）、恒隆广场共同构成武汉两大奢侈品购物聚集地。

　　武汉左麦咨询创始人田泽生认为，SKP 落地汉街，复制北京SKP 的改建模式，是看中汉街核心的区位优势。SKP 主打重奢，开业后可以和街区的中高端品牌形成互补，促进汉街商圈全业态发展，这是很多商业地产想做而做不到的事情。

　　“很多网红品牌、潮牌更愿意跟奢侈品做邻居，即便位置稍微差一点，或者在商场的负一楼或者二楼。未来，汉街其他街区或将成为这些品牌的追逐地，它们在此开出旗舰店的概率也会更高。”黄英波说。

　　具体到汉街的三个街区变化上，除了购物中心（原万达广场）外，SKP 将在汉街第二街区布局奢侈品门店，原本位于第二街区的品牌，部分开始搬迁至第一街区和第三街区。

　　黄英波认为，第二街区开设奢侈品门店，将提升汉街整体品牌形象。以往，奢侈品店铺主要开在商场里面。在汉街街区开设门店或者旗舰店，装修成本更高，但吸引力也会更强。

　　SKP 原计划去年3 月完工，但受各种因素影响，开业时间一再拖延。去年10 月，SKP 亮灯，外立面施工基本完成，目前汉街第二街区的改造还在进行中。最新消息显示，SKP 或于今年一二季度开业。究竟有哪些高奢品牌入驻，谜底尚未揭晓。

　　例外的是，国内服装品牌雅戈尔已经率先入驻第二街区。据雅戈尔门店工作人员介绍，该品牌在汉街拥有一栋楼的产权，通过产权置换，得以在二街区抢占一席之地。“老板有先见之明，否则按照第二街区的定位和昂贵的租金，我们品牌很难进来。”

　　汉街的另一个变化是，由原万达电影乐园改造的汉街新万达广场项目已经复工。去年11 月1 日，停更近一年的汉街万达官方社交账号开始更新，新汉街万达广场定位城市时尚社交中心，除提供购物选择外，商场内部构造将会有创新，更注重沉浸式体验，满足“Z 世代”的需求。消息称该商场将于今年6 月开业。

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