文/本刊专栏作者陈智
人需要养老，房子也一样，这就需要建立房屋养老金。简单来说，就是房子老化了，需要维修和保养，这是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，是对住宅维修资金的一种制度补充。
房屋也会“衰老”
我国居民的财富组成中，房子是占比最大的财产，央行统计数据显示，房产占到了居民财富的七成。“房住不炒”的政策基调将未来房地产的发展，从投资拉回到了消费，如何对待和处置目前居民手中的房产资产是一个十分重大的课题。根据第七次全国人口普查数据，2020 年全国家庭户住房建筑面积总量超过了500 亿平方米，其中约300 亿平方米是上世纪建成，开始进入“中老年”阶段。本世纪二十多年大约建设了200 亿平方米的房屋，部分楼龄也超过了20 年，出现未老先衰，设施设备使用寿命下降的问题。
一般来说，新房过了保修期，就会出现设施设备的问题；再过若干年，可能就需要“养老”了，需要不断维护修理，这与人的养老是一样的道理。
“为房养老”钱从何来?
相应的，“房屋养老”也需要钱。实际上，我们已经有了公共维修基金， 即购房者在购房时按照房款的2%—2.5% 的比例向售房单位预缴维修基金，那为啥还需要房屋养老金呢？最主要的原因就是“钱不够”。一是公共维修基金应缴未缴或未足额缴纳，二是按照原来的归集模式，即便足额缴纳，也不够房子后续养老。因为随着时间拉长，房屋需要的维护资金逐渐增多，而公共维修基金主要用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新，这部分资金本身就捉襟见肘，业主自有房屋的更新和维护就更没有资金保障了。商品房没有后续的维护跟进，在房屋总量满足需求的情况下，流转就十分困难，房屋价值就不能兑现。现在二手房市场上，难卖的就是那些“高龄房”，根源就在于这些房子没有得到好的维护。这种状况急需改变！
早在2022 年，住建部就提出，要研究和建立“房屋养老金制度”。2023 年以来，建立房屋养老金制度更是被多次提及，“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”，为房屋提供全生命周期安全保障。
工作已经启动，那么“钱从哪里来”？
首先，需要切实用好当下的房屋公共维修基金，这是房屋养老金的重要组成部分；其次，要想法把蛋糕做大。建议地方政府在收取土地出让金的时候，按一定比例直接划拨部分资金作为房屋养老金，要借鉴社保基金管理模式，委托专业机构来投资打理，实现基金的保值增值；还可引入商业性质的房屋养老金，建立房屋综合安全保险，由开发商或者全体业主集体投保，推进常态化的房屋体检和安全动态监测，避免未老先衰，或者房屋出现突发性大修时，能确保大额费用支付到位；同时鼓励各地积极探索创新，今年4 月浙江出台全国首个老旧小区自主更新指导意见，建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担，业主及配偶可申请其名下的住房公积金。
我们告别了房屋大规模建设的“有没有”时期，转移过渡到了房屋存量维护保养“好不好”阶段，因此，从公共维修基金升级到房屋养老金制度，乃大势所趋，十分迫切且必要。
编辑：贾翔214986795@qq.com
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