金税四期背景下房地产企业税务管理探讨——基于调节效应和门槛效应的实证检验

　　裴春霞

　　（中建新疆建工( 集团) 有限公司）

　　【摘要】为深入贯彻落实党中央国务院决策部署，加快新时代税收现代化建设，国家税务总局建设金税四期，现已全面推广实施。房地产行业作为我国经济的支柱产业，面对金税四期带来的变革，应当借助科技力量提升市场竞争力，主动完善财务管理体系、建立合规的税务制度。

　　【关键词】金税四期；房地产企业；税务管理

　　【中图分类号】F810.42

　　一、引言

　　房地产企业从获取土地到开发建设、营业销售、竣工备案再到项目清算，以及日常经营中涉及到多个税种、特定业务纳税调整等复杂的税务处理，容易引发税务风险。随着金税四期的持续推进,国家将会构建强监管高效率的税收系统，以实现房地产企业从项目登记、税源申报、发票取得、施工关联方、房产交易等信息全过程监控。房地产企业经营数据、业务信息更加透明，税务机关对企业运营动态全流程、全方位滚动监控，税务稽查也会更精细、精准、严格。

　　当前金税四期已全面推广实施，房地产企业应当顺应数字化潮流、积极响应税收发展方向，不断提高税务管理水平。通过提升财务系统协同能力、强化增值税发票管理、建立税务管理机制、加强人才队伍建设等多项举措并行，加强税务管理、防范税务风险。

　　二、金税四期的基本情况

　　（一）改革背景

　　随着2016 年“营改增”全面扩围，我国全面实行营业税改征增值税，营业税取消。以前主要负责营业税征管的地税局工作任务大量减少，而主要负责增值税的国税局工作任务大量增加。从整个税收征管制度改革和完善等多方面考虑，国务院于2018 年6 月进行了行政机构改革，将省级和省级以下国税、地税机构合并。此外，2024 年7 月《会计法》第三次修订，对经济业务事项的会计处理进行了简化和明确、强化会计信息化建设，说明各项税务管理制度、财务管理规章制度和企业会计准则都在逐步修订完善。

　　在“营改增”重大税制改革、全国统一税收征管、新《会计法》实施等多重背景下，为持续优化税务征管体制，深入推进纳税服务的便捷性和精准性，切实增强税收服务经济发展的主动性，国家税务总局于2020 年提出建设金税四期设想，将金税四期调整为以发票电子化为基本内容，推行数字化电子发票，对内称指挥端的指挥台及配套功能系统。

　　（二）实施特点

　　金税四期以大数据、云计算等现代信息技术为驱动力，形成了全数据、全方位、全业务、全流程的智慧税务系统，能够更好地满足税收征管的需求，提升纳税服务质量和效率，实现了税务管理向数字化转型。

　　数据处理方面，金税四期采用了人工智能、区块链等新一代信息技术和先进的云计算数据库管理系统，大幅提升了多源数据处理能力。同时在数据传输和存储过程中，引入数据加密和身份验证等技术手段，加强了安全防护措施，提升了系统的安全性和稳定性。

　　税务监管方面，金税四期强化了对企业更全面的监管。不仅是税务方面，还增加对非税业务的管控。同时通过搭建信息共享和核查的通道，推进税务、工商、公安、社保、国家统计局等行政部门以及银行等金融机构多元信息共享交换。税务机关能够更精准地掌握企业的生产经营状况和纳税申报信息，实现数字政府和税收共治。

　　系统功能方面，金税四期增加了一些新的税收管理模块和业务工具，方便纳税人网上办、掌上办、自助办、远程办各项涉税业务，提供更智能、高效、便捷的纳税申报服务。金税四期全电发票的实施，不再借助税控盘、金税盘、税务UK 开票，在电子税务局系统新增开票业务、在线查询、电子发票、税务数字账户、征纳互动等功能，方便纳税人通过互联网进行税务操作。

　　三、金税四期背景下房地产企业存在的问题

　　（一）财税系统协同能力不足

　　随着金税四期数电票的推广，传统的财务管理信息化平台中税务板块尚未得到深度开发，更新完善不及时，导致税务模块共享能力较弱。企业需要对外开具发票时，业务人员在财务管理信息化平台录入合同评审、开票申请等事项。由于与国家税务总局电子税务局系统未建立连接通道，审批流程走完后，财务人员需要在电子税务局中手动录入，存在信息孤岛等现象，财务税务系统无法实现互联互通、互相分享、整合利用，以至于财务管理信息化平台录入的开票信息与电子税务局中的所需开票信息列示内容不一致，开票人员需要重新搜集基础资料填写开票信息。

　　财务工作本就繁杂琐碎，财务平台与税务系统搭建不顺畅反而会增加财务人员的工作量，还存在潜在隐患，办税人员可在未经部门领导知晓或审批同意的情形下，直接登录电子税务局开出发票。财务管理者不仅无法对发票开具业务进行前端控制，而且在对发票票面各类信息的显示也无法及时精准地进行过程审核，这对财务管理信息化发展的推进不利，会增加房地产企业税务风险。

　　（二）增值税发票管理不重视

　　房地产企业在项目建设、开发阶段参与方较多，涉及取得发票的环节较多。一则一些房地产企业没有针对自身实际情况，对增值税发票管理进行认真梳理工作流程、建立完善发票台账、形成长效防范制度。二则个别企业在内部控制与会计审计、绩效考核等方面，没有设置发票管理监督机制，从而导致管理层、财税人员不重视增值税发票管理工作。三则房地产企业积压大量应收未收的发票，按照税法规定无法进行进项税额抵扣，这不仅会增加企业多缴增值税的税负压力，也会影响到企业的经济效益；且如果应收而未收到的增值税发票占成本费用金额比例较大，税务机关会认定企业存在虚增成本费用、少缴企业所得税的税收风险。

　　金税四期背景下，智慧税务系统可以统计出房地产企业上游企业开具的发票，若核实发现非地产项目经营性采购，将会要求企业进项税额转出或开出销项发票缴纳销项税。同时通过对企业开具的发票比对申报表中增值税销售额、企业所得税收益类项目，企业收取的增值税专票比对申报表中进项税额、企业所得税成本费用类项目，如有数据差异、比例异常就会预警提示风险点，进行跟踪稽查。

　　（三）收入成本核算申报不准确

　　一则房地产企业经营业务周期较长, 施工成本和销售商品房金额较大，在项目建设开发过程中缺少辅助明细登记台账，无法详细反映企业的施工成本实际投入及支付情况。房地产项目竣工备案完成后，以房屋交付时确认收入；结转开发成本是一般先预估项目整体总成本除以建筑面积确定单位成本，乘以收入所对应的面积，最终确定当期营业成本。虽然在项目清算阶段，房地产项目总收入、总成本是可以准确确定的。但预估成本受到主观业务人员能力水平影响，同时在成本分摊时，在地下车位、地下室和地上住宅、商铺间出现单位成本不对等、收入成本不匹配等情况。

　　二则房地产企业对业务招待费与广告宣传费没有按照项目运营阶段进行准确的时间区分，这两项费用在企业所得税汇算清缴时涉及纳税调整。由于筹建阶段和其他运营阶段扣除标准存在较大差异，如果财务人员不熟知税收政策，没有按规定进行企业所得税纳税申报，房地产企业就会出现少缴税或多缴税的情况。

　　在金税四期背景下，税务机关可以从逻辑上将年末12 月增值税纳税申报本年累计数据与企业所得税年汇算清缴表核对。除此之外，还会将政策依据、申报数据与历史同期以及同业企业数据进行横向核对，从而综合判断申报信息是否符合税收政策、行业发展的规律。

　　四、金税四期房地产企业加强税务管理的对策

　　（一）提升财务系统协同能力

　　房地产企业通常以销售不动产为主，部分企业还同时涉及房屋租赁和物业服务，收入来源的多样化，财务处理过程相对复杂。面对金税四期的推广，房地产企业在财务管理信息化体系中要结合实际运营范围，制定智能化、移动化、电子化的系统提升改革方案，保障系统平台服务覆盖到企业财务管理和经营管理的各个环节，实施全过程、全方位信息化优化和操作流程改革，从而降低企业运营成本、提高资金使用效率。

　　在大数据及金税四期应用背景下，房地产企业应以当前的财务管理信息化平台为基础，构建业、财、税三位一体的系统平台。房地产企业要立足于金税四期应用，结合行业特性，设置个性化的税务管理板块。深度挖掘税务管理模块的作用和功能，持续更新发票管理、纳税申报、税务台账、地产税务等模块。结合智慧电子税务系统，同步销项发票开具、进项发票认证等模板，顺利将财务管理信息化平台与税务系统搭建，实现信息共享的协助配合，切实提高工作效率和准确度。

　　（二）强化增值税发票管理

　　房地产企业要加强发票开具和收取管理，降低企业税务风险。首先，企业可以通过优化完善财务管理信息化系统，结合内部管理制度增加销项发票管理、进项发票管理、销项进项台账等板块，业务部门在开票申请中准确录入发票开具所依据的基础数据信息。审批完成后财务部门开具发票，财务管理信息化系统将发票信息自动传入智慧税务系统。实现财务、税务工作信息同步，在降低财务工作量的同时保证了发票的准确度。

　　其次，房地产企业要对在建项目上游施工企业进行严格的发票管理，通过在财务管理信息化系统中引入增值税发票的自动识别并合规校验信息技术，对发票销方名称、购方名称、发票状态等基本信息校验，如出现异常进行系统预警提醒。在提升取得发票信息的有效性、合法性的同时，确保抵扣信息的真实性、准确性。

　　此外，企业可强化内部审计监督效能，定期由内部审计人员对发票管理规章制度、应用实施情况、财务信息化建设进行检查反馈，将检查评价结果作为部门、个人考核赋分的重要依据，确保规章方案落地执行，发票管理工作严格按照制度开展处理。

　　（三）建立税务专岗管理机制

　　企业财务部门应该设立税务专业岗位，建议选拔或者聘任两人以上具备相应的税务师或者具有中级会计专业资格、涉税专业业务能力过硬的人员负责部门税务管理工作。重点负责完善税务制度、规范涉税行为，主要包括风险识别、评估反馈和方案应对三个环节。

　　风险识别环节，税务专业人员前期在项目筹划阶段制定税收筹划方案；在运营过程中审核经济业务合同或协议、监督检查纳税申报中存在的涉税风险，结合政府税收制度发布、实际业务模式发生变化等情况，对敏感风险识别，对税收筹划方案进行实时调整。评估反馈环节，税务专业人员在房地产企业全经营开发全过程中，通过横向行业发布财务报表分析、纵向企业历史数据将涉税数据进行对比，发现其中存在的异常情况，并及时将涉税风险点传递至高层管理者。方案应对环节，税务专业人员对接税务机关稽查发现的风险点，在有政策依据的基础上，最大程度降低企业税务风险，对风险点进行解释撰写形成税务报告，并据此制定合理的风险应对方案。

　　（四）加强财税人才队伍建设

　　房地产企业应采取多种举措加强税务人才队伍建设，令员工了解学习税务知识，降低企业税务风险。

　　一则企业可以定期对财税人员进行内部专业知识培训。重点围绕房地产项目开发建设过程中申报方法流程和税务重点关注事项，关注房地产企业税务处理过程中可能存在的问题，充分调动财税人员对税收政策学习的积极性和主动性，引导其全面了增值税和土地增值税，以及企业所得税汇算清缴间的税收政策和交叉关系，从而减少企业逾期纳税、违规扣除等事项的发生，降低税务稽查风险。

　　二则还可以聘请外部税务师、会计事事务所等专业技术人员，以专题辅导讲座、研讨分析会的形式展开学习讨论，分析土地增值税预缴和土地增值税扣除项目疑难点处理及新收入准则下房地产开发企业所得税处理及税收风险，帮助财税人员深入了解和掌握相关领域的税收知识和实践经验，规范公司财税管理工作，推进依法合规治理，提高风险应对能力。

　　三则企业可以组织开展案例分析和模拟演练，通过情景模拟贴近现实工作，让财税人员置身于真实问题和实际情况中，帮助财税人员将理论专业知识与实际财务操作相结合，提高他们的实际操作能力、财务合规意识、风险应对策略，积累问题处理经验。

　　主要参考文献：

　　[1] 高丽霞. 金税工程下房地产企业税务风险识别与防控[J]. 会计之友, 2022(24):142-146.

　　[2] 周烨.“以数治税”下房地产企业税务风险管理探析[J].投资与创业,2023(1):141-143.

　　[3] 王玛丽.“金税四期”下企业税务风险及防范[J]. 纳税,2023(21):1-3.

　　责编：梦超