关于加强城镇集体企业不动产管理的思考

　　王冰（上海新集体经济合作联社）

　　摘要：城镇集体企业的资产管理是以企业的良性经营、资产的正常运行以及资产的保值增值等为目标而进行的有形资产管理、无形资产管理以及资产质量管理。不动产资产管理属于企业的有形资产管理，也是城镇集体企业推动企业升级、提高企业综合竞争力的重要资产管理内容。随着改革开放的不断推进，我国对城镇集体企业资产的管理更为重视。本文就城镇集体企业不动产管理的现状、存在的问题及有效的改进措施等进行讨论，以加强城镇集体企业的资产管理，促进其稳定健康发展。

　　关键词：城镇集体企业；不动产管理；问题；措施

　　中图分类号：F530.68 文献标识码：A

　　为了响应国家号召，落实国家政策，各个城市大力开展高效的城镇集体企业资产管理，并着力解决企业资产中不动产管理方面存在的资源数量不清楚、利用效率不高以及管理不规范等问题，切实推进国家现代化产业体系的建设，促进城镇集体企业的良性发展。

　　一、城镇集体企业不动产管理的内容与现状

　　城镇集体企业不动产管理的内容较为明确，即明确企业实际拥有的不动产的数量、范围以及种类等，由企业内部的不动产管理团队完成对不动产的管理、维护以及运营。为了提高城镇集体企业不动产的管理质量，需要建立科学有效的不动产管理制度，切实完善不动产管理方法、明确管理流程以及责任分工等。在城镇集体企业不动产管理过程中，需要有效保障不动产的经济效益，降低不动产运营风险。城镇集体企业需要定期对不动产进行风险评估，同时做好不动产的维护工作，确保不动产资产能够稳定增值，提高不动产管理质量。城镇集体企业不动产管理应严格按照法律相关规定，如《中华人民共和国公司法》等，切实做好不动产的登记和管理[1]。

　　我国城镇集体经济是建国初期国家对城镇手工业进行改造的过程中所建立的经济形式，在经历我国经济体制改革后，才由传统的企业制度向现代的企业制度进行转变。在实际改革过程中，城镇集体企业固定资产（如不动产）的使用主体发生了变更，导致资产产权不清晰、资产使用者和资产所有者之间权属争议等问题的出现，给城镇集体企业固定资产（如不动产）的管理带来较大困难。为有效建立健全城镇集体企业不动产管理制度，规范不动产管理流程，提升不动产管理水平，打造公平、公正、公开的不动产管理机制，提升不动产运营效益，防范廉政风险，维护城镇集体企业权益等，需要深刻挖掘不动产管理方面存在的问题，切实完善相应的管理措施，有效提升城镇集体企业不动产的管理质量。

　　二、城镇集体企业不动产管理存在的问题

　　（一）管理水平参差不齐

　　城镇集体企业经历经济改革后，企业的发展水平各不相同，部分企业未能有效完成转型，经营不善，导致一些不动产没有完成相应的核算、盘点、维护等，进而导致不动产损毁、报废等，严重影响城镇集体企业的不动产管理。在国家经济改革中，能够有效做好企业管理、顺利渡过市场经济改革的城镇集体企业，能够根据国家相关管理制度高效完成企业各项不动产的管理。这些实际情况导致城镇集体企业不动产管理水平参差不齐，进而导致不动产管理方面问题的产生，后续还需要切实改进管理方法，提升实际管理水平，提高城镇集体企业不动产的管理质量。

　　（二）管理制度不够健全

　　健全的不动产管理制度是保障城镇集体企业不动产实现有效管理的重要内容。在实际不动产管理中，应保障不动产登记内容与实物相符，同时能够按照国家对于不动产的规定实现制度化管理。不动产的管理内容繁杂，部分不动产所有者为保障不动产的效益，会将不动产出售或者租赁等。但是，缺乏完善的不动产租赁制度，会导致不动产存在无序转租、低效长租或者长期闲置等问题。此外，不动产管理工作缺乏有效的监管，会导致无法对不动产使用以及管理中的不合理行为进行追责，无法保证不动产的管理效果，进一步影响国家对不动产监管工作的有效开展[2]。

　　（三）部分不动产欠缺确权补证

　　办理不动产权证不仅便于国家对房屋、土地等进行有效管理，还可以为城镇集体企业的不动产财产安全以及后续的买卖和租赁等活动提供便利。一般不动产权证的办理需要经历不动产产权资料的登记、申请表的填写、测绘表的提交以及受理和审查等。但是，部分城镇集体企业的不动产因为材料不齐全、登记不清晰以及年代久远等情况而没有办理不动产权证，进而无法获取相应的不动产产权。

　　（四）缺乏有效的保值与增值管理

　　进行维护与保养是不动产保值增值的有效方式，但在实际的不动产管理中，部分城镇集体企业的不动产在完成一次性的装修改造后便直接出售或者租赁，未充分利用各方资源优势对房产进行重新定位和进一步的更新改造，从而无法实现房产价值的最大化。此外，部分不动产由于长期租赁而没有定期进行维护，不动产在实际使用过程中极易因为设备和线路老化而出现安全问题。因此，为保证城镇集体企业不动产增值和保值管理工作的有效开展，需要切实做好不动产的定位、维护以及改造优化工作，从而提高不动产的价值[3]。

　　三、城镇集体企业不动产管理问题的根源分析

　　（一）资产繁杂，产权界定困难

　　在城镇集体企业的资产管理中，产权是管理的核心，城镇集体企业固定资产的构成复杂，导致部分城镇集体企业的资产产权界定不清、归属不明。在资产产权管理中，不动产的管理也较为复杂。目前，对城镇集体企业固定资产产权的管理主要依据20世纪90年代确立的法律法规，在一定程度上增加了资产产权的界定难度。

　　（二）相关法规不够健全

　　城镇集体企业在我国经济改革过程中，对企业的各项组织形式、分配机制以及产权主体等进行了重组，使得企业在运行中出现了新的问题。相关法律法规不够健全，导致无法对城镇集体企业资产的产权归属进行有效划分和归置，严重影响了城镇集体企业的资产管理。不动产作为城镇集体企业资产管理的重要内容，在产权方面会因为法律法规不够健全而出现产权归属争议，需要进一步完善产权方面的法律法规，为企业的资产管理奠定坚实基础[4]。

　　四、加强城镇集体企业不动产管理的措施

　　（一）加强不动产的信息化管理，提高管理效率

　　信息化管理城镇集体企业的不动产，能够全面提高企业不动产的管理水平，避免部分企业因管理水平较低而出现管理不到位的情况。城镇集体企业不动产的信息化管理主要包括两个方面：第一，利用信息化手段开展不动产信息的统计工作，需要结合市国有资产监督管理委员会的工作要求以及当地的资产管理系统来进行，具体统计内容包括不动产的数量、权属、账面价值、分布、利用现状、经营状况、盘活利用等，通过统计这些信息能够进一步提升不动产管理信息的完整性。例如，某企业以产权资产管理系统为平台，要求各下属企业全面、完整、准确地录入房屋信息、房屋出租信息及合同，及时更新不动产各类信息，不仅提高了各企业的不动产管理水平，还有利于市国有资产监督管理委员会全面清查存量不动产，提高不动产数据的完整性。第二，利用信息化技术建立数据录入和更新检查机制，如建立不动产信息台账，可以保障不动产台账与实际不动产数据的一致性，保证不动产数据的定期或不定期更新，有效提高不动产数据录入工作的效率，实现不动产的规范化管理。

　　（二）健全不动产管理制度

　　不动产作为城镇集体企业资产管理的重要内容，相关部门需要依据健全的管理制度，才能最大程度地实现不动产的高效管理，促进不动产管理工作的高效开展。相关部门应依据城镇集体企业不动产的实际效用，如租赁、出售、经营等，建立相应的管理制度，对不动产的验收、更新改造、维修、核算、盘点以及报废处置等环节进行有效监督，保证不动产管理制度的有效实施，确保不动产资料的安全完整以及信息的准确性。以城镇集体企业不动产的租赁管理为例，不动产租赁制度需要根据市国有资产监督管理委员会的指导意见以及相关企业在不动产出租方面的规定来进行修订和完善，从而增加不动产的出租效益，提升不动产的租赁管理效果。此外，城镇集体企业不动产租赁平台的使用也需要根据市国有资产监督管理委员会的意见来进行完善。为了扎实推进城镇集体企业不动产租赁管理工作的开展，需要提升不动产的租赁监管能级，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的责任追究，通过不断提升管理层面的规范性要求，切实达到进一步规范城镇集体企业不动产管理工作的目的，推进不动产管理工作的有效开展[5]。

　　（三）持续推进不动产确权补证工作

　　由于历史遗留问题，部分城镇集体企业的不动产未办理不动产权证。为有效管理城镇集体企业的不动产，需要推动不动产权证办理工作的开展。相关部门一般根据不动产的建成时间分层、分类地开展不动产确权补证工作。例如，某企业根据市国有资产监督管理委员会的指导意见对存量不动产依据建成时间开展不动产权证办理工作，第一类是指2007年12月31日前建成的建构筑物，在“历史遗留办理通道”开展不动产权证办理工作；第二类是指2008年1月1日至2016年12月31日建成的建构筑物，在“简易审批办理通道”开展不动产权证办理工作；第三类是指2017年1月1日后建成的建构筑物，对于这类建筑物必须严格按照市建设工程相关规定开展不动产权证办理工作。在明确的分层、分类管理下，可以高效完成大量不动产确权补证工作，取得显著的不动产产权管理成效。例如，因历史原因，某企业大楼未对两次加盖形成的1幢七层、2幢四、五、六、七层办理不动产权证，其后来根据《市国资委、市住建委、市规划资源局、市房屋管理局关于开展本市市属国有企业不动产确权补证工作的通知》（沪国资委改革〔2021〕76号），积极开展不动产确权补证准备工作，完成大楼的地界测绘、不动产面积测绘、房屋质量安全检测、消防安全设施评估整改等工作，取得《市属国有企业建成不动产确权登记项目确认表》。部分城镇集体企业因各种原因未办理不动产权证，而在扎实有效的不动产确权补证工作的推进中，有效完成了不动产权证办理工作，证明了分层、分类扎实推进不动产确权补证方法的有效性，也为后续不动产权证办理工作的开展提供了丰富的借鉴经验。

　　（四）积极落实不动产的更新改造

　　不动产的更新改造是增加城镇集体企业不动产效益的有效方式，国家也鼓励企业自主创新、支持城市更新项目，也会根据项目的成熟程度以及经济价值进行扶持。在国家政策的支持下，很多重点领域和重点企业可以积极参与城市更新，根据不动产的实际经营情况以及城市需求等进行不动产的统筹规划和开发，从而促进不动产实际经济效益的增加。例如，上海市某厂区通过调整业态，同时进行改造，将老旧厂房改造为拥有230多个房间的白领公寓，项目建成并投入运营后，公寓的房屋出租率达到98%左右，其收入水平有了大幅度提升。不动产的更新改造是受到国家以及城市政策支持的不动产升值项目，不仅有利于企业获得更多经济效益，也对城市建设、城市市容市貌改善以及城市基础服务质量提升等有益。在实际的不动产升值更新改造中，应严格按照市国有资产监督管理委员会的指导意见安全地完成改造工作，有效保证不动产的权益和价值。

　　五、结语

　　提升城镇集体企业资产的管理水平对于维护企业权益具有重要作用。在城镇集体企业的资产管理中，不动产的管理是重要的内容，因此，需要切实依据健全的管理制度，逐步采用信息化手段来完成相应的不动产信息管理。同时，应做好不动产权证的办理工作，保护不动产产权的同时，有利于相关部门开展不动产管理工作。为进一步提升不动产的价值，应切实根据不动产的实际情况，响应国家的改造政策，优化不动产房屋的建设，增加不动产的实际经济效益和提高不动产管理质量。

　　参考文献

　　[1]萨茹拉托雅.关于加强农村集体资产管理的思考[J].大众投资指南,2021(19):51-52.

　　[2]董山香.优化农村集体经济组织固定资产管理的思考[J].中国集体经济,2021(1):149-150.

　　[3]郭霖霖.关于加强企业固定资产管理的思考[J].市场周刊,2023(3):130-133.

　　[4]霍永信.试论城镇集体企业的改革方向[J].经济问题, 1989(2):55-56.

　　[5]邢幼青.关于界定城镇集体企业产权问题[J].中国劳动科学,1992(4):8-12.

　　作者简介：王冰（1981—），男，本科，中级经济师，研究方向为资产经营管理。

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