数字化转型中的物业企业成本控制与经营理念创新路径研究

　　黄守良（重庆裕弘昇物业管理有限公司重庆401122）

　　摘要：本文从物业企业数字化转型的大背景出发，明确了数字化浪潮对物业行业的广泛影响以及行业转型的必然趋势。在成本控制方面，本文揭示了传统成本管理模式的局限性以及新技术引入所带来的成本压力。同时，本文详细阐述了数据驱动的成本优化策略，包括数据采集与分析体系构建、智能设备在成本控制中的应用以及数据赋能的决策支持机制等。在经营理念的数字化革新上，本文分析了用户体验导向的经营思维、数据资产的价值挖掘思路和平台化运营模式的设计。本文还通过对行业案例的剖析，总结了典型物业企业在数字化转型中的成本控制与经营理念创新经验，以探索出一条适合物业企业发展的数字化转型之路。

　　关键词：数字化；企业成本控制；经营理念

　　中图分类号：F275.3；F49 文献标识码：A

　　1　物业企业数字化转型背景

　　从市场竞争的角度来看，随着物业行业的不断发展，市场竞争日益激烈。传统的物业服务模式已经难以满足业主日益多样化的需求，那些能够率先进行数字化转型的物业企业，将在市场竞争中占据优势。例如，在一些大型城市的高端社区，业主对智能化、个性化的物业服务有着强烈的需求。数字化转型后的物业企业可以通过提供智能家居集成服务、定制化的社区活动等，吸引更多的业主选择其服务，从而提高市场占有率[1]。从成本控制的角度出发，传统的物业运营成本居高不下，通过数字化转型，物业企业可以实现资源的优化配置，降低人力、物力成本；通过大数据技术进行人力资源的精准调配，物业企业可以减少不必要的人力开支。不仅如此，智能化设备的应用虽然在初期投资规模较大，但从长期来看，可以降低设备的维护成本和能源消耗。例如，智能照明系统可以根据环境光线自动调节亮度，相较于传统照明系统，可节约30%―50% 的能源。社会发展趋势也促使物业企业必须进行数字化转型。随着人们生活水平的提高，其对居住环境和社区品质的要求也越来越高，数字化技术能够为打造智慧社区提供支撑。例如，通过智能安防系统，物业企业可以实现对社区的24小时无死角监控，保障居民的人身和财产安全。在环保理念日益深入人心的今天，数字化技术有助于物业企业实现节能减排，符合社会可持续发展的要求。

　　2　成本控制的核心挑战

　　2.1 传统成本管理模式的局限性

　　物业企业的传统成本管理模式存在诸多局限性：第一，传统成本管理模式往往侧重于事后核算，缺乏前瞻性。第二，传统成本管理模式对成本的分类和分配较为粗放。它通常采用单一的分配标准，如按照面积或者人头来分配成本，而没有考虑到不同服务项目、不同区域之间的成本差异。比如，在一个大型住宅小区的物业管理中，传统成本管理模式会按照住宅面积将绿化维护成本平均分配到各个业主头上。但实际上，靠近绿化区域的住宅可能需要更多的维护成本，如树叶清理费用、灌溉设备的维护费用等，而远离绿化区域的住宅则不需要这么多维护成本。这种粗放的分配方式会导致成本信息不准确。第三，传统成本管理模式在成本控制的目标设定上缺乏动态性[2]。它通常根据历史数据设定一个固定的成本控制目标，而没有考虑到外部环境的变化和企业内部业务的调整。例如，随着城市建设的发展，一些物业企业周边的基础设施状况得到改善，可能会影响到企业自身的某些成本，如水电费等。物业企业如果仍然按照固定的成本控制目标进行管理，就无法适应这种变化，导致成本控制效果不佳。

　　2.2 新技术引入带来的成本压力

　　随着物业行业的发展，新技术的引入成为提升竞争力的关键，但同时也给物业企业带来了成本压力。许多新技术设备的采购成本高昂[3]。例如，智能安防系统的引入要求物业企业购买监控设备、门禁系统、传感器等，一套较为先进的智能安防系统可能需要几十万元甚至上百万元的投资，对于一些规模较小的物业企业来说，这是一笔不小的开支，可能会占据企业年度预算的很大一部分。新技术带来的运维成本也不容忽视，以物联网技术在物业管理中的应用为例，物联网设备需要持续的网络连接、数据传输和设备维护，网络费用、数据存储费用以及专业技术人员的劳务费用等都是持续的成本支出。据调查，在引入物联网技术后的第一年，物业企业在运维方面的成本可能会比以往增加30% 左右。

　　3　数据驱动的成本优化策略

　　3.1 数据采集与分析体系构建

　　在数字化时代，构建数据采集与分析体系对于物业企业成本优化至关重要[4]。数据采集是整个体系的基础，它涵盖物业管理流程中各个方面的数据，例如物业费用的收缴情况。以某大型物业企业为例，该企业管理着超过50 个小区，每个月需要处理数千户业主的物业费收缴数据。通过在缴费系统中设置数据采集点，该企业可以精确记录每一笔物业费的收缴时间、金额、支付方式等信息。这不仅有助于该企业及时发现缴费异常情况，还能为后续的成本分析提供基础数据。设施的运行数据也是采集的重点，如电梯的运行时长、故障次数、维修成本等。据统计，电梯维修成本在物业企业设施维护整体成本中的占比可达20%―30%。通过在电梯控制系统中安装传感器，采集电梯的运行状态数据，物业企业能够有效预测可能出现的故障，从而避免高额的紧急维修成本。在数据采集完成后，物业企业需要构建有效的分析体系。物业企业可以利用数据分析软件对历史数据进行挖掘，找出成本的波动规律。例如，通过分析过去几年的冬季取暖成本数据，物业企业可以发现气温每降低5摄氏度，取暖成本会上升10% 左右。物业企业通过建立数据可视化平台，能够将复杂的数据以直观的图表形式展现出来，方便物业管理人员快速理解数据背后的含义，以便做出精准的成本控制决策。

　　3.2 智能设备在成本控制中的应用

　　智能设备在物业企业成本控制中发挥着日益重要的作用。以智能照明系统为例，传统的公共区域照明存在着能源浪费的问题。一些小区在未采用智能照明系统之前，每月的公共区域照明费用高达数万元。而采用智能照明系统后，系统可以通过感应装置根据人员的流动情况自动调节灯光的亮度和开关状态，在夜间人员稀少的时段，智能照明系统可以将亮度调整到最节能的状态或者关闭不必要的灯，这样可以节省大约30%―50%的照明成本。智能安防设备也是成本控制的得力助手。以智能门禁系统为例，传统的门禁管理模式需要较多的安保人员进行巡逻和门禁检查，而智能门禁系统可以通过人脸识别、指纹识别等技术准确识别业主和访客，减少了不必要的人工干预。对于一个中等规模的小区来说，采用智能门禁系统后，可以少配置2―3名安保人员，按照每人每月平均工资为5000元来计算，物业企业每年可节省人工成本12万元―18万元。

　　3.3 数据赋能的决策支持机制

　　数据赋能的决策支持机制是物业企业实现成本优化的关键环节。当物业企业通过构建数据采集与分析体系以及应用智能设备积累了大量数据后，这些数据就可以为企业的决策提供有力支持。例如，在人员配置决策方面，通过分析不同区域、不同时间段的工作量数据，物业企业可以合理确定保洁人员、安保人员等的数量。以某物业企业的保洁工作为例，该物业企业通过分析各个小区的面积、居住人口密度、垃圾产生量等数据，发现部分小区在工作日白天的垃圾产生量较少，而在工作日晚上和周末的垃圾产生量相对较多。因此，该物业企业对保洁人员的排班进行了调整，减少了工作日白天保洁人员的数量，增加了工作日晚上和周末保洁人员的数量，这样既保证了环境卫生，又降低了人工成本。

　　4　经营理念的数字化革新

　　4.1 用户体验导向的经营思维

　　在当今数字化时代，物业企业的经营思维逐渐向用户体验导向转变。传统的物业管理模式往往侧重于提供基本的服务，如安保服务、清洁服务等，而在数字化革新的浪潮下，物业企业开始深入挖掘用户需求，全方位提升用户体验。例如，一些先进的物业企业开始通过建立数字化社区平台来整合各种服务资源。以某大型城市的高档社区为例，该社区的物业企业开发了一款手机应用程序，居民可以通过这个应用程序轻松地进行报修、投诉、查询物业费用、预约社区设施等操作。这一举措大大提高了服务的便捷性，使得居民不再需要到物业管理处排队办理业务。据统计，在该应用上线后的半年内，居民对物业报修处理的满意度从原来的60% 提升到了80%。用户体验导向的经营思维还体现在个性化服务方面。物业企业可以利用大数据技术分析居民的消费习惯、生活偏好等信息，从而提供更加精准的服务。比如，对于老年居民，物业企业可以提供更多健康养生、老年活动等方面的服务信息；对于年轻家庭，物业企业则可以提供亲子活动、教育资源等方面的服务信息。这种个性化服务能够增强居民对社区的归属感。

　　4.2 数据资产的价值挖掘思路

　　数据资产在物业企业的数字化革新中具有巨大的潜在价值，物业企业需要形成有效的数据资产价值挖掘思路。从成本控制角度来看，数据资产能够为物业企业提供精确的成本分析依据。通过对各项业务数据的收集和分析，如维修材料的使用频率、不同区域的人力投入等，物业企业可以找出成本高的环节并进行优化。例如，一家物业企业通过分析过去几年的维修数据发现，某几栋楼的电梯维修成本明显高于其他楼，经过进一步检查发现是这是由于电梯型号与使用强度不匹配导致的，于是该物业企业通过调整电梯的使用管理策略和更换部分零部件，成功降低了这些电梯的维修成本。

　　4.3 平台化运营模式的设计

　　平台化运营模式是物业企业数字化革新的重要方向。这种模式旨在整合多方资源，构建一个互利共赢的生态系统。在资源整合方面，物业企业可以将各类供应商整合到一个平台上。例如，物业企业可以与家政服务公司、维修公司、生鲜供应商等合作，为居民提供一站式服务。居民可以通过物业的平台直接预约这些服务，而物业企业则可以从这些合作中获取一定的收益，如服务分成或者广告收入。以某中型社区为例，其物业企业在建立了社区服务平台后，引入了多家家政服务公司，在平台运营的第一年，就有超过50% 的居民购买并使用了平台上的家政服务，物业企业也获得了可观的服务分成收入。

　　5　行业创新案例分析

　　在物业企业的数字化转型进程中，有不少典型企业通过独特的创新路径取得了显著的成功。以万科物业为例，其在成本控制与经营理念创新方面有着诸多值得借鉴的经验。万科物业很早就意识到数字化技术对于提升服务效率和降低成本的重要性。在成本控制方面，万科物业建立了完善的物资管理系统。通过大数据分析，万科物业对每个服务区域内各类物资，如清洁用品、维修零部件等的需求量进行了精确预测。据统计，这一举措使得其物资库存积压成本降低了约30%。例如，在没有进行精确预测时，万科物业可能会过度采购清洁用的扫帚等工具，导致部分扫帚长期闲置直至损坏浪费，而现在万科物业可以根据各个小区的实际使用量和使用周期进行精准采购。在经营理念创新上，万科物业推出了睿服务平台。这个平台整合了线上线下的服务资源，业主可以通过手机应用程序便捷地获取物业服务，如报修服务、缴费服务、社区活动通知等。这不仅提升了业主的满意度，也提高了企业的运营效率。数据显示，通过睿服务平台，物业的报修响应时间从原来的平均2 小时缩短到了平均30分钟以内，这大大提升了业主对物业服务的好感度。

　　6　启示与展望

　　对于物业企业而言，数字化转型不是一种选择，而是其生存和发展的必然要求。随着社会的发展，居民对物业服务的要求不断提高，传统的管理和经营模式难以满足居民的需求。以客户体验方面为例，在数字化时代，居民期望能够通过手机应用便捷地获取物业服务，如在线报修服务、在线缴费服务、在线查询社区信息等。如果物业企业不能跟上这一趋势，就可能面临客户流失的风险。成本控制与经营理念创新是相辅相成的。单纯地追求成本控制而忽视经营理念的创新，物业企业就可能陷入短期利益的陷阱。例如，一些物业企业为了降低成本而减少服务人员的数量，却没有通过创新的经营理念来优化服务流程和提升服务质量，导致居民满意度下降。相反，注重经营理念创新的企业往往能够在成本控制上取得更好的效果。例如，有的物业企业通过平台化运营模式，整合社区内的商业资源，在为居民提供更多增值服务的同时也为自身增加了收入来源，从而可以有更多的资金投入到数字化建设和服务质量提升上[5]。展望未来，物业企业的数字化转型还有很大的空间。随着人工智能、物联网等技术的不断发展，物业企业将有更多的机会实现智能化管理和服务创新。例如，智能机器人可以用于社区巡逻、清洁等工作，进一步降低人力成本。随着数据安全和隐私保护法规的不断完善，物业企业在利用数据进行成本控制和经营创新时，也需要更加注重数据的合规性管理。

　　参考文献：

　　[1] 葛蒋丽. 数字化转型背景下的企业成本控制[J]. 中国电子商情,2024(1):116-118.

　　[2] 王一轲. 数字化转型对企业成本控制的影响研究[D]. 郑州: 河南财经政法大学,2023.

　　[3] 唐晨韵, 邹树梁. 论物业企业物资采购成本的问题与对策[J]. 决策咨询,2022(3):87-89,92.

　　[4] 郭绪谱. 基于作业成本法的物业管理公司成本管理机制分析[J]. 中国产经,2023(10):98-100.

　　[5] 主青. 物业管理企业的成本控制及经营理念创新方法探析[J]. 上海商业,2023(8):154-156.

　　作者简介：黄守良（1981―），男，河北邢台人，专科，中级会计师，研究方向为财务管理、物业行业发展。

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